인천지방법원 2025타경508385. 인천 남동구 구월동 ‘아델라이’ 7층 703호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 111,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 77,700,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.11.13 신용보증기금 가압류 55,250,000원이고, 그 뒤 삼성카드주식회사, 인천신용보증재단, 신용보증기금, 토스뱅크 주식회사의 가압류와 2025.03.25 경매개시결정이 이어집니다.
겉으로만 보면 등기 후순위 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 등기보다 앞선 점유관계입니다. 김희중의 전입일이 2023.10.30으로 말소기준일보다 약 1년 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 단순히 배당표상의 ‘매수인 인수 0원’만 보고 판단할 수 없고, 실제 임대차 보증금과 배당 후 잔액을 확인해야 실질취득가가 확정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508385 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1129 7층 703호 · 예술로204번길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 정희록 · 2012.08.07 소유권이전 · 거래가액 89,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 57,528,158원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 규모 참고 | 아델라이 · 116세대 · 2012.06.12 준공 · 비교면적 25.88㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2012.08.07 설정된 손불농업협동조합 근저당권 68,400,000원은 등기부상 이미 말소된 상태로 기재되어 있습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2024.11.13 신용보증기금 가압류 55,250,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희중 | 2023.10.30 | 미상 | 2025.05.29 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 인원은 없고, 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2025.05.29 접수되었지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 7,770만원은 ‘크게 싼 가격’이 아니다
아델라이 비교 거래 12건의 전체 평균은 103,000,000원이지만 과거 125,000,000원, 150,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 80,000,000원 1건이고, 현재 최저가 77,700,000원은 이 가격의 97.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 23.33㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 23.33㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2023.03 | 25.88㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 23.33㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2022.06 | 23.31㎡ | 13 | 104,000,000원 |
| 2022.06 | 23.31㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 23.33㎡ | 13 | 102,000,000원 |
| 2022.02 | 23.33㎡ | 14 | 102,000,000원 |
| 2022.01 | 23.33㎡ | 12 | 102,000,000원 |
| 2022.01 | 23.33㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2021.12 | 24.44㎡ | 7 | 92,000,000원 |
| 2021.08 | 23.31㎡ | 14 | 104,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 103,000,000원 |
최근 가격과 과거 거래의 차이는 큽니다. 최근 12개월 평균은 80,000,000원이고, 과거 구간 대비 최근 추세는 -23.9%입니다. 따라서 전체 평균 103,000,000원을 기준으로 ‘25% 싸다’고 보는 것은 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 겨우 2,300,000원 낮아, 선순위 임차 위험을 감수할 만큼 충분한 할인이라고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 55,250,000원 | 55,250,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,473,987원 | 5,473,987원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,931,688원 | 10,931,688원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 2,613,203원 | 2,613,203원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 10,842,430원 | 1,632,522원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 85,111,308원 중 75,901,400원이 배당되고 9,209,908원이 미배당되는 계산입니다. 이 배당표에는 김희중의 보증금이 반영되어 있지 않으므로, 표의 ‘매수인 인수 0원’을 임차보증금 승계까지 포함한 최종 결론으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 77,700,000원 | 9,209,908원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 54,390,000원 | 32,100,328원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,073,000원 | 48,123,622원 | 0원 |
아델라이 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 다만 이 사건에서는 유찰 횟수가 늘어 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차보증금이 확인되지 않는 한 안전성이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예술회관역 북동측 인근으로 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 예술회관역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 7층 703호이며 급배수시설, 위생설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 남측 약 4m 내외 포장도로와 서측 약 10m 내외 보행자도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 보증금 확인이 1순위. 김희중의 실제 보증금과 계약 내용을 확인해 미배당 승계액을 계산해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위가 미상입니다. 배당요구 접수만으로 배당액을 단정할 수 없습니다.
- 가격 기준은 최근 8,000만원. 전체 평균 103,000,000원보다 2026.05 최신 거래 80,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 과거 대비 -23.9%이므로 과거 1억~1.5억원대 거래를 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 경매신청권리 원본 대조. 손불농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있는 반면 2025.03.25 임의경매개시결정의 채권자로 손불농업협동조합이 기재되어 있으므로 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당과 인도에 영향을 줄 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인할 사건
현재 최저가 77,700,000원은 최신 실거래 80,000,000원보다 2,300,000원 낮습니다. 숫자만 보면 거의 시세 수준입니다. 그런데 이 물건에는 말소기준보다 먼저 전입한 김희중이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서 77,700,000원을 실질취득가로 놓고 가격 메리트를 계산하는 것은 위험합니다.
등기 후순위 권리는 단순하지만, 임차관계가 미완성입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -23.9%로 하락하고 있으며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.2회입니다. 따라서 이 사건의 순서는 ‘최저가가 싸 보이니 입찰’이 아니라 보증금 확인 → 대항력·배당액 확정 → 실질취득가 계산 → 최근 8,000만원 거래와 비교여야 합니다. 현재 단계의 결론은 권리 보류, 가격도 보수적 접근입니다.
