인천지방법원 2025타경509684. 인천 계양구 계산동 태산아파트 105동 3층 305호 아파트입니다. 현재 소유자는 최재희이고, 2001.12.10 매매를 원인으로 2002.01.26 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준점은 2016.03.09 설정된 주식회사한국씨티은행 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 102,840,000원이며, 이후 2023.07.07 85,000,000원, 2024.04.01 82,800,000원으로 변경된 등기가 확인됩니다.
그 뒤 2024.04.02 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유 명의의 근저당권 82,500,000원과 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유한 명의의 전세권 5,000,000원이 설정됐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦고 데이터상 매각으로 소멸합니다. 특히 전세권은 현재 회차 배당액이 0원이지만 매수인 인수액도 0원으로 산정되어, 미배당 자체가 곧 매수인 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509684 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 36 태산아파트 105동 3층305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콩크리트조 슬라브지붕 6층 중 3층 305호 |
| 소유자 | 최재희 (2001.12.10 매매, 2002.01.26 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치앤에이치에프앤아이에이앰씨대부 유한회사 / 60,496,825원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어 실제 점유 형태는 입찰 전 확인이 필요합니다. 등기상 핵심은 2016.03.09 한국씨티은행 근저당입니다. 그보다 뒤의 2024.04.02 근저당권·전세권 및 2025년의 두 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 흐름 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 별개
감정가는 201,000,000원, 현재 최저매각가는 140,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 98,490,000원, 3회 유찰 시 68,943,000원으로 제시돼 있습니다.
하지만 유찰률은 경매 절차상 가격이 내려갔다는 뜻일 뿐, 곧바로 시장가격 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 이 사건에서는 최저가 자체만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과 가격 경쟁력은 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 102,840,000원 | 102,840,000원 |
| 3. 근저당 · 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유 | 82,500,000원 | 35,090,200원 |
| 4. 전세권 · 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유한 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 190,340,000원 중 137,930,200원이 배당되고 52,409,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 안남초등학교 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬라브지붕 6층 중 3층 305호이며 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생설비·개별난방설비·자동화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형의 아파트 건물부지로 인접도로보다 다소 고지에 있으며 평탄하고, 단지 내 포장도로를 통해 출입 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당 확인. 2016.03.09 한국씨티은행 근저당의 최초 채권최고액과 2024.04.01 변경 금액이 함께 존재하므로 최신 등기와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 후순위 전세권. 2024.04.02 설정된 전세권 5,000,000원은 현재 회차 예상배당이 0원이지만 데이터상 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰률과 시세를 분리. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 실거래 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당부족 확인. 현재 회차의 미배당 52,409,800원은 매수인 인수액은 아니지만, 채권자별 배당과 경매 진행 이해를 위해 최신 배당요구·채권계산서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 기준이 선명합니다. 2016.03.09 한국씨티은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 회차가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격이 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 현재 최저가는 140,700,000원이고 1회 유찰 상태지만, 가격 경쟁력은 실제 시장 거래와의 비교를 거쳐야 별도로 판단할 수 있습니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상이고, 말소기준 근저당의 채권최고액 변경 등기도 존재합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “인수 위험은 낮지만, 점유와 실제 가격은 입찰 전에 다시 확인할 물건”으로 정리할 수 있습니다.
