인천지방법원 2025타경509916. 인천 남동구 만수동 정광빌라 제1층 제101호, 전유면적 41.215㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 85,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저가는 59,500,000원입니다. 이 물건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 1995년과 1996년에 설정됐던 근저당들은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025년 6월 12일 제이비우리캐피탈 주식회사의 강제경매개시결정입니다.

그런데 실제 임차인 김현숙의 전입일은 2019.05.20으로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 이후 한국토지주택공사가 보증기관 대위·승계 형태로 76,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 최저가만 떨어지는 일반적인 유찰 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 점유’

과거 한국주택은행 근저당 6,500,000원·18,200,000원과 인천축산업협동조합 근저당 9,100,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 2018년 김규석으로 이전됐고, 실제 임차인 김현숙은 2019년 5월 20일 전입했습니다. 현재 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025년 6월 12일이므로 김현숙의 임차관계는 말소기준보다 앞선 대항력 임차로 분석됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명, LH는 보증금 승계

실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 김현숙 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 76,000,000원을 김현숙 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 보증금 위험은 76,000,000원 한 건으로 봐야 합니다.

③ 최저가 착시 — 유찰돼도 실질취득은 크게 안 내려간다

현재 최저가 59,500,000원은 감정가의 70%입니다. 겉으로만 보면 최근 12개월 실거래 87,000,000원의 68.4%라 상당히 싸 보입니다. 하지만 대항력 보증금 부족분 17,971,000원이 매수인에게 넘어오므로 현재 회차의 실질취득은 77,471,000원입니다.

④ 시세 비교 — 5,950만원이 아니라 7,747만원으로 비교

정광빌라 전용 41.22㎡ 거래는 확인된 표본이 3건입니다. 2023년 9월 87,000,000원, 2021년 10월 87,000,000원, 2021년 7월 95,000,000원이며 전체 평균은 89,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 87,000,000원과 최신 거래 87,000,000원을 우선해야 합니다.

현재 실질취득 77,471,000원은 최근 기준 87,000,000원보다 낮습니다. 따라서 권리비용을 반영한 뒤에도 일정 가격 여유는 존재합니다. 다만 최근 거래는 1건뿐이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -4.4%입니다. 거래 표본 자체도 3건에 불과하므로 단순히 “약 1천만원 싸다”는 이유만으로 안전마진을 크게 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)

59,500,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,471,000원을 제외한 58,029,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 17,971,000원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 신청채권자 제이비우리캐피탈 주식회사의 청구액 15,526,902원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 정광빌라는 총 9세대이며 사용승인일은 1995.09.26입니다.
• 입지. 인천동부초등학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 3m 내외의 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕, 지하1층·지상4층 건물 내 1층 101호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,007,000원/㎡, 토지면적은 90.0㎡입니다.
• 환금성. 확인된 동일면적 거래는 3건으로 표본이 많지 않고, 최근 가격 추세도 -4.4%여서 대단지 아파트처럼 시세 판단이 쉽지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 중복합산 금지. 김현숙과 한국토지주택공사를 별도 임차인 2명으로 보거나 76,000,000원을 두 번 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며 LH는 김현숙 보증금의 대위·승계입니다.
• 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차 판단가격은 59,500,000원이 아니라 낙찰가+인수 77,471,000원입니다.
• 배당 부족분 확인. 현재 가정상 임차보증금 미배당액은 17,971,000원이며 매수인 인수 대상입니다.
• 유찰 기대치 조정. 추가 유찰 시 최저가는 크게 낮아져도 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득 총액은 크게 내려가지 않습니다.
• 시세 보수적 적용. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 87,000,000원이지만 표본이 1건이고, 전체 확인 거래도 3건뿐이며 추세는 -4.4%입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구·임차권 승계 관계를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,950만원짜리 경매”가 아니다

이 물건을 59,500,000원짜리 다세대라고 보면 판단이 크게 틀어집니다. 대항력 있는 임차보증금 76,000,000원이 가격을 사실상 붙잡고 있기 때문입니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 17,971,000원이고, 낙찰가와 합치면 실질취득은 77,471,000원입니다.

그래도 최근 실거래 87,000,000원보다 낮다는 점은 긍정적입니다. 다만 1995년 사용승인된 9세대 다세대이고 실거래 표본이 3건뿐이며 최근 추세도 -4.4%입니다. 결국 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득가가 실제 매매시장에서 충분한 안전마진을 남기느냐입니다. 권리구조를 이해한다면 검토 가능한 물건이지만, 최저가 할인율만으로 접근할 물건은 아닙니다.