인천지방법원 2025타경509916. 인천 남동구 만수동 정광빌라 1층 101호, 전용 41.215㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김규석은 2018.11.30. 이 물건을 거래가 85,000,000원에 취득했고, 2025.06.12. 제이비우리캐피탈 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기상 선순위 담보권은 남아 있지 않지만, 2019.05.20. 전입한 김현숙의 대항력 있는 임차관계가 있어 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 임차보증금 인수입니다.
한국토지주택공사는 2026.05.08. 보증금 76,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 김현숙 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 신고돼 있습니다. 따라서 한국토지주택공사를 별도의 두 번째 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 76,000,000원은 동일 보증금에 대한 승계 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-432 정광빌라 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 제1층 제101호 41.215㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김규석 (2018.11.30. 거래가 85,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 15,526,902원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2025.06.12. 강제경매개시결정입니다. 김현숙의 전입신고일 2019.05.20.은 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2026.05.08. 접수됐지만, 김현숙 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현숙 실제 임차인 | 2019.05.20 한국토지주택공사 승계등기 확정일자 2019.05.07 | 76,000,000원 승계등기 기준 동일 보증금 | 대항력 有 | 우선변제 | 한국토지주택공사 승계 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2019.05.20 / 2019.05.07 임차권등기 2026.05.08 | 76,000,000원 김현숙 보증금의 중복 신고 | 대항력 승계 | 배당요구 | 대위·승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 76,000,000원과 비교
정광빌라 전용 41.22㎡ 거래 표본은 3건입니다. 전체 평균 89,666,666원보다 중요한 값은 최근 12개월 평균 87,000,000원과 최신 거래 87,000,000원입니다. 실질취득 기준 약 76,000,000원은 이 가격보다 낮지만, 최근 구간은 과거 구간 대비 -4.4% 하락 추세입니다. 또한 최신 거래 표본 자체가 2023.09이므로 2026.10.14 매각기일의 현재 시세와 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 41.22㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2021.10 | 41.22㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2021.07 | 41.22㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.22㎡ | 1건 | 87,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,149,700원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계 임차보증금 | 76,000,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 제이비우리캐피탈 주식회사 | 15,526,902원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 35,499,700원으로 매수인이 인수합니다. 신청채권자 제이비우리캐피탈 주식회사의 청구액 15,526,902원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 더 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 41,650,000원 | 35,499,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,155,000원 | 47,769,790원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,408,500원 | 56,358,853원 |
표처럼 최저매각가는 계속 내려가지만 인수액이 반대로 커집니다. 그래서 이 물건은 “더 유찰되면 총취득원가도 같은 폭으로 내려가는 물건”이 아닙니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 총 부담이 보증금 수준에 수렴하므로, 회차별 최저가 할인율을 그대로 가격 메리트로 환산하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 남측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상4층 건물의 제1층 제101호이며 사용승인일은 1995.09.26입니다.
- 도로. 남서측으로 도로폭 약 3M 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 참고. 정광빌라는 9세대이며 동일 면적 거래 표본은 3건, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 41,650,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 잔액 인수까지 포함해 판단해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 김현숙 1명이 실제 임차인이고 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 배당 후 인수액 확인. 현재 예상 미배당 보증금은 35,499,700원입니다. 실제 배당 결과가 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 유찰 효과 재계산. 3회 유찰 시 매각가 29,155,000원으로 내려가도 인수액은 47,769,790원으로 증가합니다. 4회 유찰 시에는 매각가 20,408,500원, 인수액 56,358,853원입니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 평균은 87,000,000원이지만 1건이며 최신 거래가 2023.09입니다. -4.4% 하락 추세와 거래 시점을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “41,650,000원에 사는 물건”이 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 85,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 41,650,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실제 구조는 전혀 다릅니다. 2019.05.20. 전입한 대항력 임차인이 있고, 한국토지주택공사가 동일 보증금 76,000,000원을 대위·승계했습니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 35,499,700원은 매수인이 인수합니다.
따라서 가격 판단의 기준은 최저가 41,650,000원이 아니라 실질취득 약 76,000,000원입니다. 이 기준은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 87,000,000원보다 낮지만, 최근 추세가 -4.4%이고 거래 표본이 3건뿐이며 최신 거래가 2023.09이라는 점을 함께 봐야 합니다. 권리구조가 단순한 저가 물건이 아니라, 대항력 임차보증금 인수를 정확히 계산해야 하는 다세대 경매입니다.
