인천지방법원 2025타경510115. 송도동 한라 웨스턴파크 송도 제9층 제씨920호입니다. 등기부상 현재 소유자는 이우창이며, 2021.05.17 백수농업협동조합이 채권최고액 114,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.06.25 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리의 단순함과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 92,400,000원으로 감정가 132,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 동일 호실 또는 유사 호실의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 특히 감정평가 요항상 본건은 집합건축물대장상 숙박시설(생활숙박시설)로 등재되어 있으므로, 일반 주거용 집합건물과 같은 방식으로 환금성과 가격을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510115 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 29-1 한라 웨스턴파크 송도 9층씨920호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 아트센터대로168번길 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상37층 · 제9층 제씨920호 · 사용승인일 2021.01.28 |
| 소유자 | 이우창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 백수농업협동조합 / 96,071,989원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후, 매수인 인수 0원
말소기준은 2021.05.17 백수농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 114,000,000원이며, 2025.06.25 백수농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.22 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다. 근저당권의 이전은 기존 근저당권 자체의 승계 내역이며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 회차는 1회 유찰, 최저매각가 92,400,000원으로 감정가 132,000,000원의 70%입니다. 하지만 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세와 같은 직접 비교 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
등기부에는 이우창의 소유권 취득과 관련해 거래가액 139,045,000원, 매매 원인일 2018.04.10, 소유권이전 접수일 2021.05.17이 기재되어 있습니다. 다만 이 거래가액은 현재 회차의 최근 시세 비교값이 아니므로, 현재 최저가가 시세보다 낮다는 판단 근거로 사용하기에는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,063,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 백수농업협동조합 | 114,000,000원 | 90,336,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 114,000,000원 중 90,336,800원이 배당되어 23,663,200원 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 신청채권 96,071,989원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 지하철 송도달빛축제공원역(인천1호선) 남동측 인근. 주변은 아파트, 생활형숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 송도달빛축제공원역이 소재하며, 교통상황은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40M, 남동측 약 35M, 남서측 약 20M, 북서측 약 28M 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)이며, 경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 3,680,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상37층 건물의 제9층 제씨920호이며 사용승인일은 2021.01.28입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 집합건축물대장상 용도는 숙박시설(생활숙박시설)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 용도 재확인. 본건은 집합건축물대장상 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 실제 이용형태와 관련 원본을 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인으로 집계된 내역은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2021.05.17 백수농업협동조합 근저당권이 2026.01.22 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있습니다. 배당 관련 원본과 현재 채권관계를 대조하세요.
- 시세를 별도로 확보. 최근 12개월 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·동일 용도 호실의 최근 실제 거래가격을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당권 미배당은 23,663,200원이지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2021.05.17 근저당권이 말소기준이고, 현재 92,400,000원 매각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 가격이 감정가의 70%라는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가하기에는 근거가 부족합니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 본건은 숙박시설(생활숙박시설)이라는 점. 둘째, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격 판단은 보류. 입찰 전에는 실제 점유·임대관계와 동일 건물 생활숙박시설의 최근 거래가격을 확인하는 것이 우선입니다.
