인천지방법원 2025타경510115. 송도동 한라 웨스턴파크 송도 9층씨920호입니다. 등기상 소유자는 이우창이고, 말소기준권리는 2021.05.17 백수농업협동조합 근저당권 114,000,000원입니다. 이후 2025.06.25 백수농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 근저당권은 2026.01.22 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 회차 배당 추정에서 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 132,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 64,680,000원까지 내려왔지만, 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 감정평가서상 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 이 물건을 숙박시설(생활숙박시설)로 확인하고 있어, 일반 주거용 집합건물과 같은 방식으로 가격과 환금성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510115 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 29-1 한라 웨스턴파크 송도 9층씨920호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상37층 · 9층 · 사용승인일 2021.01.28 |
| 소유자 | 이우창 · 거래가액 139,045,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 96,071,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 판단 문제가 현재 자료상 존재하지 않습니다. 말소기준은 2021.05.17 백수농업협동조합 근저당권이며, 2025.06.25 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.01.22에는 같은 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가는 64,680,000원으로 감정가 132,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 가격 메리트 판단에 필요한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 말할 수 없습니다.
2회 유찰 자체도 시장이 감정가 수준에서 매수하지 않았다는 사실은 보여주지만, 그 이유를 권리 문제로 볼 자료는 없습니다. 오히려 매수인 인수 0원·임차인 없음인 만큼, 현재 단계에서는 용도와 환금성, 실제 거래가격 검증이 입찰 판단의 중심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 근저당 · 백수농업협동조합 | 114,000,000원 | 63,115,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 114,000,000원 중 63,115,760원이 배당되고 미배당액은 50,884,240원으로 추정됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 기준 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도달빛축제공원역(인천1호선) 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·생활형숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 송도달빛축제공원역이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 숙박시설(생활숙박시설)로 등재돼 있으며, 토지도 숙박시설·제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 40m, 남동측 약 35m, 남서측 약 20m, 북서측 약 28m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방 형상이며 공시지가는 3,680,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2021.01.28이며, 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 생활숙박시설의 실제 최근 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 숙박시설(생활숙박시설)인 점을 전제로 사용·운영 조건과 실제 이용 가능 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2021.05.17 설정된 백수농업협동조합 근저당권이 2026.01.22 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 추정에서는 근저당 미배당액이 50,884,240원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당요구·세금 등은 매각 전 원문서로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 점유 상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 토지이용규제 확인. 중심상업지역·경제자유구역·제1종지구단위계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리관계가 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 64,680,000원으로 감정가의 49%까지 내려와 있지만, 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 “싸다”라고 해석해서는 안 됩니다. 특히 물건의 공부상 이용상태가 생활숙박시설이고 2회 유찰된 상태이므로, 입찰 판단의 핵심은 추가 권리위험보다 용도에 맞는 실제 시세와 환금성 확인입니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리 리스크는 낮지만 가격 메리트는 검증 전까지 유보하는 것이 일관된 결론입니다.
