인천지방법원 2025타경510248. 인천 서구 연희동 대흥하이츠빌 104동 1층 101호, 59.94㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 박연숙은 2019년 11월 25일 매매계약 후 2019년 12월 24일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 125,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.03.15 국의 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 국의 압류 2건, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 전입일 2019.10.25, 확정일자 2019.09.30, 점유개시일 2019.10.26으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관 승계 건으로 분류되어 실제 임차인 수에는 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 0명·보증기관 승계 1건으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 731-17 대흥하이츠빌 104동 1층 101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 59.94㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박연숙 · 2019.11.25 매매 · 2019.12.24 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 127,825,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 확약으로 실질 0원
말소기준은 2021.03.15 남인천세무서장 관련 압류입니다. 한국토지주택공사 명의 임차관계는 전입 2019.10.25로 그보다 앞서므로 자료상 대항력이 있는 선순위 임차관계입니다. 보증금은 125,000,000원, 확정일자는 2019.09.30이며 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 명의 / 성격 | 전입·확정 | 보증금 | 권리판정 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 전입 2019.10.25 확정 2019.09.30 점유개시 2019.10.26 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2023.12.18 | 실질 0원 룰상 미배당 37,412,800원 |
② 시세 비교 — 기준은 ‘확약 반영 실질취득’ 89,600,000원
비교 가능한 대흥하이츠빌104동 59.94㎡ 거래는 1건입니다. 2024년 8월 3층이 120,000,000원에 거래됐고, 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래금액도 모두 120,000,000원입니다. 따라서 가격 메리트는 단순 최저가만이 아니라 확약 반영 실질취득 89,600,000원으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 59.94㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
실질취득 89,600,000원은 비교 시세 120,000,000원의 74.7%로, 금액 차이는 30,400,000원입니다. 확약이 실제로 적용되는 전제에서는 시세보다 낮은 가격대가 맞습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 이 동의 총 세대수도 10세대이므로, 아파트 대단지처럼 충분한 거래량을 전제로 시세 신뢰도를 높게 잡기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,012,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 127,825,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 37,412,800원입니다. 이는 확약 반영 전 룰상 인수액입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 0순위에서 먼저 차감되어 실제 배당액과 룰상 미배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 본 사건의 말소 동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 89,600,000원 | 37,412,800원 | 89,600,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 62,719,999원 | 63,808,961원 | 62,719,999원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 43,903,999원 | 82,286,273원 | 43,903,999원 |
이 표에서 가장 중요한 것은 두 열을 섞지 않는 것입니다. 룰상 인수는 확약이 없을 때 대항력 임차보증금 미배당분을 매수인이 떠안는 계산이고, 확약 반영 실질취득은 본 사건에 제출된 말소 동의 확약을 적용한 값입니다. 따라서 본 리포트의 시세 비교와 가격 평가는 모두 후자를 기준으로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서곶초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,101,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 대흥하이츠빌104동은 10세대, 사용승인일은 2002.06.19이며 동일 면적 비교 거래가 1건뿐이어서 거래량 기준 환금성 판단은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.09.02 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 대상이 을구 8번 한국토지주택공사 임차권과 정확히 일치하는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 남인천세무서장·안산세무서장·동안산세무서장 관련 압류 중 당해세 해당 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사는 실제 임차인과 별도 보증금으로 합산하지 않고 보증기관 승계 1건으로 봅니다.
- 가격 기준. 확약이 적용되는 전제에서는 실질취득 89,600,000원을 비교 시세 120,000,000원과 비교해야 하며, 룰상 인수 37,412,800원을 다시 더해 이중 계산하지 않아야 합니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 비교 거래는 2024.08의 1건뿐이므로 현장 상태·층·수리비와 인근 개별 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
이 물건을 확약 없이 보면 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 현재 회차에서 매각가 89,600,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 미배당 37,412,800원을 더한 127,012,800원 수준을 실질 부담으로 봐야 합니다. 유찰이 더 돼도 인수액이 늘어 총부담이 크게 떨어지지 않는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 2025.09.02 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 그 확약이 적용되는 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 그래서 현재 판단 기준은 실질취득 89,600,000원이고, 비교 시세 120,000,000원의 74.7%입니다. 가격 자체에는 할인 폭이 있지만, 거래 표본이 1건뿐인 소규모 10세대 다세대이고 국세·지방세 압류 3건의 우선배당 가능성도 남아 있습니다. 확약은 강한 호재지만, 세금·확약 원문·점유 확인까지 끝나야 권리분석이 완성되는 사건입니다.
