인천지방법원 2025타경510275. 부평구 십정동 사랑빌라 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 임차권자는 망)김용하의상속인-김택수, 보증금은 115,000,000원이고 전입일은 2021.12.28, 확정일자는 2021.12.06입니다. 말소기준인 2025.06.25 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 금액은 매수인이 승계합니다.
현재 최저매각가 52,920,000원을 기준으로 집행비용 1,352,560원을 제외한 51,567,440원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산돼, 보증금 부족액은 63,432,560원입니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질 부담은 116,352,560원입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510275 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 409-7 사랑빌라 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 백범로456번길 20-22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 제4층 제402호 39.86㎡ 전부 |
| 소유자 | 박성현 · 2022.01.17 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 128,778,470원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
이 사건에서 말소기준은 2025.06.25 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입일 2021.12.28과 임차권등기 2024.02.28은 모두 그보다 앞섭니다. 등기부상 을구 7번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 반면 2025.07.31 금천세무서장 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·잔액승계
| 임차권자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 망)김용하의상속인-김택수 | 제4층 제402호 39.86㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.12.28 | 2021.12.06 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 63,432,560원 |
임차인은 2024.02.28 배당요구를 했고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 현재 최저가를 전제로 한 예상배당액은 51,567,440원으로 보증금 전액에 미달합니다. 그 부족액 63,432,560원이 매수인에게 남습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준
현재 회차는 감정가 108,000,000원의 49%인 52,920,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 낙찰가가 떨어질수록 임차인 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 제공된 회차별 계산을 그대로 합치면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 52,920,000원 | 63,432,560원 | 116,352,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,044,000원 | 79,022,792원 | 116,066,792원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,930,800원 | 89,935,954원 | 115,866,754원 |
특히 현재 실질취득 116,352,560원은 감정가 108,000,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 할인율만 보고 가격상 유리하다고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 52,920,000원의 최저가가 아니라 116,352,560원의 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 1. 임차인 망)김용하의상속인-김택수 보증금 | 115,000,000원 | 51,567,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 128,778,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당에 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족액 63,432,560원은 매수인이 인수하고, 신청채권자 한국주택금융공사에는 예상배당 0원·미배당 128,778,470원이 남는 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동 소재 동암역 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역인 동암역이 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 52,920,000원이 아니라 임차보증금 잔액 인수를 포함한 116,352,560원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 3회 유찰 시 실질취득 116,066,792원, 4회 유찰 시 115,866,754원으로 낙찰가 하락 폭만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 7번 임차권의 보증금 115,000,000원, 전입일 2021.12.28, 확정일자 2021.12.06, 배당요구 2024.02.28 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 호실 현장확인. 현황상 주택 외벽에는 ‘사랑빌라 3차’로 표시돼 있고 본건 세대출입문에는 호실표시가 없으므로 402호 위치를 현장에서 정확히 확인해야 합니다.
- 채권자 배당구조 확인. 현재 회차 예상배당에서는 신청채권자 한국주택금융공사에 배당되는 금액이 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “52,920,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 52,920,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원 중 현재 예상배당으로 충당되지 않는 63,432,560원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차 실질취득은 116,352,560원입니다. 추가 유찰이 되더라도 3회 유찰 시 116,066,792원, 4회 유찰 시 115,866,754원으로 총 부담은 보증금 수준에서 거의 유지됩니다. 감정가 대비 최저가가 49%라는 표면적인 할인율보다 인수 후 총 부담액을 먼저 봐야 하는 대표적인 대항력 임차인 인수형 사건입니다.
