인천지방법원 2025타경510275. 부평구 십정동 사랑빌라 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 2024년 등기된 주택임차권입니다. 임차보증금은 115,000,000원, 전입일은 2021.12.28, 확정일자는 2021.12.06이고 배당요구도 되어 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
특히 이 사건에서 말소기준권리로 선언된 것은 2025.06.25 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입일 2021.12.28과 임차권등기 2024.02.28은 그보다 앞섭니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 단순히 “감정가 1.08억 → 최저가 7,560만원”이라는 할인율만 보고 접근하면 권리비용을 빠뜨리게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510275 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 409-7 사랑빌라 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 백범로456번길 20-22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호 · 39.86㎡ |
| 소유자 | 박성현 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 128,778,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 소유자 박성현은 2022.01.17 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 115,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021.12.28에 임차인의 전입·점유가 시작됐고, 2024.02.28 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 이 임차권은 2025.06.25 강제경매개시결정보다 선순위여서 매각으로 소멸하지 않습니다. 이후 2025.07.31 금천세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제권 모두 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 망)김용하의상속인-김택수 | 제4층 제402호 39.86㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.28 | 2021.12.06 | 115,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
배당요구는 2024.02.28 접수됐습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 회차 매각대금만으로 보증금 전액이 변제되지 않습니다. 예상배당은 73,839,200원이고, 미배당액 41,160,800원은 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 핵심 계산 — 유찰돼도 실질취득이 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 75,600,000원 | 41,160,800원 | 116,760,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 52,920,000원 | 63,432,560원 | 116,352,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,044,000원 | 79,022,792원 | 116,066,792원 |
낙찰가가 75,600,000원에서 52,920,000원, 다시 37,044,000원으로 내려가도 매수인 인수액이 41,160,800원 → 63,432,560원 → 79,022,792원으로 늘어납니다. 그래서 총부담은 각각 116,760,800원, 116,352,560원, 116,066,792원으로 거의 변하지 않습니다. 전형적인 대항력 임차보증금 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 임차인 망)김용하의상속인-김택수 보증금 | 115,000,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 128,778,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,760,800원과 임차보증금 73,839,200원으로 매각대금 75,600,000원이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 41,160,800원은 매수인 인수입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 128,778,470원은 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 십정동 소재 동암역 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역인 동암역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현황 표시. 주택 외벽에는 ‘사랑빌라 3차’로 표기되어 있고 본건 세대출입문에는 호실표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 75,600,000원이 아니라 인수액을 합친 116,760,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 총부담은 116,352,560원·116,066,792원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 보증금 전액 미변제 시 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 권리 기준일 확인. 임차인의 전입 2021.12.28은 강제경매개시결정 2025.06.25보다 앞섭니다.
- 현장 호실 특정. 세대출입문에 호실표시가 없다는 기재가 있으므로 현장에서 대상 세대를 정확히 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70%”가 이 물건의 가격이 아니다
표면상으로는 감정가 108,000,000원짜리 다세대가 한 번 유찰돼 75,600,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 배당되지 않는 41,160,800원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 116,760,800원으로 감정가보다 높습니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 개선되지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수해야 할 보증금 잔액이 늘어나 총부담은 약 1억1,600만원 수준에서 유지됩니다. 실거래 시세 자료가 없어 시장가격 대비 싸고 비싼지를 단정할 수는 없지만, 적어도 “감정가 대비 30% 할인”이라는 이유만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 잘못된 접근입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금까지 포함한 총 취득부담입니다.
