인천지방법원 2025타경510406. 인천 부평구 부평동 성일빌라트 102동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최철호이고, 2003년 5월 15일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현 경매의 권리분석 기준은 2024년 11월 11일 설정된 최순자 명의 근저당권, 채권최고액 60,000,000원입니다. 그 뒤 신한카드·현대카드·KB국민카드 가압류가 순차적으로 붙었고 2025년 7월 9일 현대카드주식회사 명의의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 확인이 필요한 부분은 점유입니다. 별도로 확인된 임차인은 없지만, 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 서류상 인수액 0원과 실제 현장 점유관계 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 674-49 성일빌라트 102동 1층101호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 경인로912번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 최철호 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매 청구금액 | 6,526,845원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2001년 설정됐던 한국주택은행 근저당 65,000,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2024년 11월 29일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 그보다 앞선 2024년 11월 11일의 최순자 근저당 60,000,000원입니다. 이후 2025년의 카드사 가압류 3건과 2025년 7월 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 현장 확인은 필요
| 구분 | 확인 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 인수 0원 |
| 임대관계 | 감정평가서상 임대관계 미상 | 현장 확인 필요 |
보증금·전입일·확정일자 등이 확인된 임차인이 존재하지 않으므로 대항력 임차보증금을 별도로 인수하는 계산은 없습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계를 확인하지 못한 만큼, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지와 점유 근거를 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 128,000,000원, 현재 최저매각가는 89,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 절대금액은 낮아졌지만, 같은 지역·유사 면적의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 최순자 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,498,816원 | 9,498,816원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,980,535원 | 5,980,535원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,468,200원 | 12,107,849원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,600,000원 가정 시 채권 합계 107,947,551원 중 87,587,200원이 배당되고, 20,360,351원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,012,800원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 인천지하철1호선 동수역 북동측 인근입니다. 주위는 다세대주택과 상업용건물이 혼재하고 생활편의시설이 위치해 주거여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동수역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 가스보일러에 의한 온수난방 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현장 방문과 관련 서류를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 부평동 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 비교하세요.
- 말소기준 확인. 2024.11.11 최순자 근저당 60,000,000원이 현 경매의 말소기준권리이며, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 1층 특성 확인. 본건은 4층 건물의 1층 101호이므로 현장 상태와 채광·환기·사생활·출입 여건을 직접 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 등 등기 외 비용이 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘점유와 가격’ 확인이 남는다
이 물건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024년 11월 최순자 근저당이 말소기준이고, 이후 신한카드·현대카드·KB국민카드 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이것만으로 바로 입찰 결론을 내리기는 어렵습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기록돼 있고, 시세 비교에 쓸 최근 실거래 자료도 없습니다. 현재 최저가 89,600,000원이 감정가의 70%라는 사실은 분명하지만, 그것이 곧 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 권리는 합격권, 점유와 가격은 현장검증 대상. 이 사건의 핵심은 그 두 가지를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것입니다.
