인천지방법원 2025타경510406. 부평동 성일빌라트 102동 1층 101호의 다세대주택입니다. 감정가는 128,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 62,720,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 최철호이며, 현존하는 말소기준권리는 2024년 11월 11일 설정된 최순자 명의 근저당권 채권최고액 60,000,000원입니다.
이 근저당보다 뒤에 설정된 신한카드·현대카드·케이비국민카드의 가압류와 2025년 7월 9일 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 채권자들에게 상당한 미배당이 발생하더라도, 그 사실만으로 낙찰자가 해당 채무를 인수하는 것은 아니며 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510406 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 674-49 성일빌라트 102동 1층101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경인로912번길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최철호 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 6,526,845원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2024.11.11. 설정된 최순자 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 신한카드 9,498,816원, 현대카드 5,980,535원, 케이비국민카드 32,468,200원의 가압류와 현대카드의 강제경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 2001년 설정됐던 한국주택은행 명의 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2024.11.29. 해지로 말소됐습니다.
② 가격 — 2회 유찰로 62,720,000원, 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 62,720,000원으로 감정가 128,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 43,904,000원(감정가의 34%), 그 다음은 30,732,799원(감정가의 24%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 46,756,511원 |
| 3회 유찰 시 | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 65,233,823원 |
| 4회 유찰 시 | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 78,167,942원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당액은 커지지만 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없으므로, 단지 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 근저당 · 최순자 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,498,816원 | 1,191,040원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,980,535원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,468,200원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,528,960원과 최순자 근저당 60,000,000원이 우선 배당되고, 신한카드에는 1,191,040원이 배당됩니다. 총 채권액 107,947,551원 중 채권자 배당액은 61,191,040원, 미배당은 46,756,511원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선 동수역 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 상업용건물이 혼재하고 생활편의시설이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 동수역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호로, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 가스보일러에 의한 온수난방이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 현재 분석상 2024.11.11. 최순자 근저당이 말소기준이며 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 시세 대조. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않는 것이 중요합니다.
- 1층 조건. 본건은 4층 건물의 1층 101호이므로 실제 내부 상태와 개별 물건 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가정에서 46,756,511원의 채권 미배당이 발생하지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격 확인이 핵심
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.11.11. 최순자 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 두 차례 유찰로 최저가는 128,000,000원에서 62,720,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단에는 별도의 확인이 필요합니다. 실거래 시세 자료가 없어 감정가의 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정할 수 없고, 신고된 임차인은 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 말소되는 등기권리 자체보다 실제 점유·임차관계와 현재 시장가격을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
