인천지방법원 2025타경510443. 송도동 ‘이편한세상송도’ 113동 36층 3604호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인되고, 건물은 철근콘크리트구조 39층 건물 내 36층입니다. 말소기준권리는 2019.01.18 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 압류·가압류·초록자산대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 눈에 띕니다. 감정가 600,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 420,000,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 같은 단지·유사 면적대 최근 12건 평균은 562,791,666원이고 최신 거래는 2026.08의 561,000,000원입니다. 현재 실질취득 420,000,000원은 최근 시세 평균의 74.6%여서, 이 사건은 단순히 감정가 대비 할인된 것이 아니라 최근 실거래 기준으로도 낮은 가격대에 진입해 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510443 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 113동 36층 3604호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상 면적 70.3826㎡ · 39층 건물 내 36층 |
| 소유자 | 장동윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 420,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 초록자산대부 / 114,298,082원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.18 주식회사신한은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2019.01.18 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 초록자산대부 근저당권, 세무서·연수구 압류, 추징보전명령에 따른 국의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.10.13 안준덕 근저당권과 초록자산대부 근저당권부 채권에 대한 제이비우리캐피탈 근질권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 74.6%
e편한세상송도는 총 2,708세대, 사용승인일은 2018.11.06입니다. 대상 면적 70.3826㎡와 면적이 매칭된 최근 거래 12건을 보면 2026.07~2026.08 거래가는 500,000,000원에서 590,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 562,791,666원, 최신 거래는 561,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 70.56㎡ | 5 | 561,000,000원 |
| 2026.08 | 70.38㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 34 | 584,500,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 34 | 590,000,000원 |
| 2026.08 | 70.38㎡ | 11 | 547,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 21 | 588,000,000원 |
| 2026.07 | 70.56㎡ | 38 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 70.23㎡ | 10 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 70.23㎡ | 6 | 548,000,000원 |
| 2026.07 | 70.56㎡ | 21 | 582,000,000원 |
| 2026.07 | 70.23㎡ | 27 | 560,000,000원 |
| 2026.07 | 70.56㎡ | 3 | 548,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.3826㎡ | 12건 | 562,791,666원 |
현재 최저가 420,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%이고, 최근 거래 중 최저인 500,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래 561,000,000원과 비교해도 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 시세 비교의 기준이 되는 실질취득 역시 420,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 344,400,000원 | 344,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사초록자산대부 | 130,000,000원 | 69,000,000원 |
| 3. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 474,400,000원 중 413,400,000원이 배당되고 61,000,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 420,000,000원 | 413,400,000원 | 61,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 185,316,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 272,281,200원 | 0원 |
초록자산대부의 신청채권액은 114,298,082원입니다. 현재 회차 예상배당은 69,000,000원으로 전액 충족되지 않고, 2회 또는 3회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 다만 이 미배당 채권은 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되지 않으며, 각 회차 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천송담초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물 내 36층이며 사용승인일은 2018.11.06입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. e편한세상송도는 총 2,708세대로, 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 현장 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 신한은행 근저당 변경등기 확인. 최초 344,400,000원에서 290,000,000원으로 변경된 기록과 예상배당 산정액이 다르므로 최신 등기와 채권계산서를 대조하세요.
- 현재 가격의 시세 우위. 최저가 420,000,000원은 최근 12개월 평균 562,791,666원의 74.6%입니다. 감정가가 아니라 최근 실거래를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 고층 개별가치. 본건은 36층이고 최근 거래 표본은 3층부터 38층까지 분포합니다. 동일 면적이라도 층·향·내부상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 미납 관리비·세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 조세채권도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 최신 원본과 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 좋고, 점유 확인이 마지막 관문”
이 사건의 장점은 명확합니다. 현재 최저가 420,000,000원에 매수인 인수액 0원으로 계산돼 실질취득도 420,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 562,791,666원의 74.6%입니다. 최신 거래 561,000,000원과 최근 거래 최저 500,000,000원보다도 낮아 가격만 놓고 보면 경쟁력이 있습니다.
반면 권리분석의 마지막 확인점은 임대·점유관계입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하고 배당 시나리오상 인수도 0원이지만, 감정평가 당시 폐문으로 자세한 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건은 “등기권리와 가격은 우호적, 실제 점유 확인은 필수”로 정리하는 것이 맞습니다. 점유관계와 신한은행 근저당 변경내역까지 원본으로 확인된다면 현재 회차의 가격 매력은 분명한 편입니다.
