인천지방법원 2025타경510509. 인천 계양구 효성동 현대아파트 104동 20층 2005호입니다. 현재 소유자는 최진석이고, 2020.03.05 소유권을 거래가액 358,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리이며 당시 채권최고액은 289,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 추가 근저당권과 가압류·압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 310,100,000원으로 감정가 443,000,000원의 70% 회차입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 확인되는 핵심은 등기상 인수 구조는 단순하지만 임대관계는 아직 미상이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510509 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 21-11 현대아파트 104동 20층2005호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 길마로 70 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트 평슬래브지붕 · 지하1층 지상20층 · 제20층 제2005호 |
| 소유자 | 최진석 · 2020.03.05 소유권이전 · 거래가액 358,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 310,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 320,950,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급 | 2026.08.29 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.03.05 을구 19번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 을구 20번 주식회사신한은행 근저당권, 을구 21번 한국투자캐피탈주식회사 근저당권, 근로복지공단·인천신용보증재단 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70% 회차
감정가는 443,000,000원, 현재 최저매각가는 310,100,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 이후 시나리오에는 2회 유찰 시 217,070,000원(49%), 3회 유찰 시 151,949,000원(34%)이 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 310,100,000원 | 304,958,600원 | 234,566,270원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 217,070,000원 | 213,231,020원 | 326,293,850원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 151,949,000원 | 149,021,714원 | 390,503,156원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족은 등기상 후순위 채권자의 문제이며, 현재 계산상 매수인이 그 부족분을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,141,400원 |
| 을구 19번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 289,800,000원 | 289,800,000원 |
| 을구 20번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 15,158,600원 |
| 을구 21번 근저당권 · 한국투자캐피탈주식회사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 근로복지공단 | 15,724,870원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 539,524,870원 중 채권자 배당액은 304,958,600원, 미배당은 234,566,270원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천효성동초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 작전역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 지하1층 지상20층 철근콘크리트벽식조 건물의 제20층 제2005호이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 북측과 남측 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 효성동 21-11·21-30은 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경 보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.03.05 주식회사신한은행 근저당권보다 앞선 인수 대상 권리가 새로 확인되는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 근저당 변경액 확인. 2023.11.03 변경기록의 228,800,000원·110,000,000원과 실제 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 압류 확인. 2025.04.08 국 압류가 있으므로 실제 세금 배당관계는 매각 전 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
맺으며 — “등기 소멸형, 점유는 확인 후”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.05 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 310,100,000원 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리분석의 마지막 확인점은 점유입니다. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 실제 임차인이 없다는 사실까지 확인되기 전에는 완전한 무위험 물건으로 단정할 수 없습니다. 등기상 권리는 소멸형, 임차관계는 확인형. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
