277,900,000원
인천지방법원 2025타경510882. 인천 중구 운남동 영종자이 112동 6층 604호 아파트입니다. 감정가는 397,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 277,900,000원입니다. 말소기준권리는 2016년 1월 26일 설정된 남동농업협동조합 근저당이며, 채권최고액은 설정 당시 288,000,000원입니다. 이후 등기된 권리는 경매로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 예상배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격 쪽은 권리보다 눈에 띕니다. 영종자이 동일 면적대 최근 12개월 실거래 8건 평균은 397,250,000원, 최신 거래는 2026년 3월 400,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 70.0% 수준입니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군의 가격 추세도 +1.5%로 하락장이 아니라 소폭 높은 흐름이므로, 전체 평균만이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 현재 회차는 가격 차이가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510882 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1550 영종자이 112동 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 22층 건물 내 6층 604호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김애숙 2분의 1 · 김치우 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 380,300,000원 (2014.03.19 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 277,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 133,545,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 을구 9번 남동농업협동조합 근저당입니다. 2016.01.26 설정 당시 채권최고액은 288,000,000원이고, 2024.02.02 변경등기에는 채권최고액 205,200,000원이 기재돼 있습니다. 2024.09.30 설정된 이일환의 근저당과 2025.07.21 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70%
영종자이 동일 면적대 거래는 101.16㎡~101.77㎡를 기준으로 확인됩니다. 전체 12건 평균은 395,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선하면 최근 12개월 8건 평균 397,250,000원, 최신 거래는 400,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +1.5%로 소폭 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 101.77㎡ | 19 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 101.16㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2025.12 | 101.77㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 101.77㎡ | 19 | 333,000,000원 |
| 2025.10 | 101.16㎡ | 17 | 420,000,000원 |
| 2025.04 | 101.77㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2025.04 | 101.77㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 101.77㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2025.02 | 101.77㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.01 | 101.77㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2024.12 | 101.16㎡ | 18 | 430,000,000원 |
| 2024.09 | 101.16㎡ | 15 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 397,250,000원 |
현재 최저매각가 277,900,000원은 최근 12개월 평균 397,250,000원의 70.0%입니다. 최신 거래 400,000,000원과 비교해도 122,100,000원 낮습니다. 전체 12건 중 최저 거래인 333,000,000원보다도 현재 최저가가 낮아, 이 사건에서는 1회 유찰이 실제 가격 차이를 만든 상태라고 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,690,600원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 남동농업협동조합 | 288,000,000원 | 273,209,400원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 이일환 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 468,000,000원 중 273,209,400원이 배당되고, 미배당은 194,790,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운남초등학교 서측 인근. 주위는 단독주택·주거나지·농경지·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 영종자이 1,022세대, 2009.11.02 준공. 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 6층이며, 지역난방·승강기·옥내소화전·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(운남지구)이며 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용되는 부정형 평지이며, 공시지가는 1,463,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래와 응찰가 비교. 최근 12개월 평균 397,250,000원, 최신 거래 400,000,000원과 본인의 응찰가를 직접 비교하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전 재확인하세요.
- 말소기준 확인. 을구 9번 남동농업협동조합 근저당과 2024.02.02 변경등기 내용을 원본 등기부에서 대조하세요.
- 후순위 배당 구조. 현재 회차에서는 을구 15번 이일환 근저당 예상배당이 0원이고 전체 채권 미배당도 194,790,600원입니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 194,530,000원, 3회 유찰 시 136,171,000원으로 계산돼 있으나 가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 커집니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 비용·순위 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건은 말소기준 이후 권리 소멸·매수인 인수 예상 0원이라는 점에서 권리구조가 비교적 단순합니다. 가격은 감정가 397,000,000원에서 한 차례 유찰돼 277,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 397,250,000원의 70.0%, 최신 거래 400,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세가 +1.5%인 점까지 감안하면 현재 가격 차이는 전체 평균의 착시만으로 설명되지 않습니다.
다만 임대관계 미상이라는 문구는 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원·가격은 최근 시세보다 낮음, 최종 변수는 실제 점유관계 확인”입니다. 현재 회차의 할인폭만 보고 점유 확인을 생략하기보다는, 현황조사·매각물건명세서·등기 원본을 함께 대조한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
