인천지방법원 2025타경510978. 인천 남동구 구월동 1264-67, 외벽에 ‘구삼빌라 A’로 표시된 다세대주택의 3층 301호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 대상 면적은 37.60㎡입니다. 현재 소유자는 안정근으로 2020년 2월 17일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 85,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 근저당이 아니라 2020년 8월 4일 남인천세무서의 국세 압류입니다. 이후 가압류·압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 “등기가 소멸한다”와 “낙찰자가 돈을 전혀 부담하지 않는다”는 같은 말이 아닙니다. 2018년 12월 17일 전입, 2018년 12월 13일 확정일자를 가진 76,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력의 기초가 있습니다. 현재 최저가 51,800,000원으로 단순 배당하면 집행비용을 제외하고 50,467,600원이 배당돼 25,532,400원이 남지만, 이 임차권의 양수인 서울보증보험 주식회사가 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 76,000,000원 임차권 자체의 낙찰자 실질 인수액은 0원입니다.

다만 매각물건명세서에는 별도의 실제 임차인 ‘한국토’가 기재돼 있습니다. 한국토지주택공사는 이 실제 임차인의 보증금에 관한 대위·승계 중복신고이므로 76,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 문제는 이 실제 임차인의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 이 사람을 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으며 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 확약은 확약 대상 임차권에만 적용되므로, 이 별도 미상 임차인에게 독립된 인수권리가 존재한다면 그 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차인 확약 범위’가 핵심

말소기준권리는 2020.08.04 국세 압류입니다. 그 이후 예스캐피탈대부 주식회사 가압류 22,185,263원, 인천광역시 압류, 국민건강보험공단 압류, 남동구 압류, 2023년 한국토지주택공사 임차권등기, 2025년 서울보증보험 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도로 2020.09.10 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기도 있어 법원경매와 공매 진행 상태가 교차하는지 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 가격 지표는 낮지만 표본은 1건

구삼빌라(A동) 동일 면적대 실거래 표본은 1건입니다. 대상 면적은 37.60㎡이고, 실거래 표본은 38.16㎡ 3층으로 면적이 유사합니다.

현재 최저매각가 51,800,000원은 비교 실거래 평균 87,000,000원의 59.5%입니다. 감정가 74,000,000원도 비교 거래가보다 낮습니다. 또한 확약 대상 76,000,000원 임차권의 실질 인수가 0원이므로, 그 임차권만 놓고 보면 실질취득 기준액은 최저가와 같은 51,800,000원입니다. 다만 이는 별도 미상 임차인의 인수액을 0원으로 가정한 숫자가 아닙니다. 실제 임차인의 보증금과 대항력 여부가 확인되기 전에는 최종 실질취득액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)

현재 회차 배당계산상 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당액은 25,532,400원이지만, 확약에 따라 해당 잔존 임차보증금반환채권은 실질 인수 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세가 존재하면 우선 차감될 수 있으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 별도 ‘한국토’ 임차인의 보증금·대항력은 이 계산으로 확정되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 모래내시장역(인천2호선) 남동측 인근으로 다세대주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 모래내시장역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브위기와지붕 3층 건물의 3층 301호이며, 외벽 적벽돌·내벽 벽지 및 타일·샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·가스설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 180.0㎡ 세장형 토지의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,511,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이며 도로에 접합니다.
• 환금성. 총 8세대, 1990.06.20 준공의 소규모 다세대주택이고 비교 실거래 표본도 1건이어서 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금반환채권 포기와 을구 11번 임차권등기 말소 동의가 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
• 실제 임차인 1명 확인. ‘한국토’의 보증금·전입일·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 대항력과 최종 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 76,000,000원은 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고이므로 실제 임차인의 별도 보증금처럼 두 번 더하지 마세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 공매 진행 확인. 2020.09.10 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매의 현재 상태와 법원경매 진행의 관계를 확인하세요.
• 시세 표본 한계. 비교 거래는 87,000,000원 1건입니다. 59.5%라는 할인율만으로 적정 낙찰가를 확정하지 말고 현장 상태와 추가 거래사례를 함께 확인해야 합니다.
• 현장 표시. 외벽에는 ‘구삼빌라 A’로 표시돼 있으므로 현장 호수·동 표시와 등기 목적물을 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “5,180만원”보다 먼저 볼 숫자는 ‘미상’이다

이 물건은 감정가 74,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 51,800,000원으로 내려왔고, 비교 실거래 87,000,000원의 59.5%라는 숫자만 보면 가격 매력도가 커 보입니다. 더구나 76,000,000원 임차권의 미배당 25,532,400원은 서울보증보험 주식회사의 확약에 따라 실질 인수 0원으로 정리됩니다.

하지만 이 사건을 단순한 “인수 0원 저가 물건”으로 결론 내리면 안 됩니다. 보증기관 대위·승계 항목을 제외하면 실제 임차인은 1명이고, 그 임차인의 보증금과 전입일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 확약은 확약 대상 권리에만 작용하기 때문에 이 미상 임차인의 독립된 권리까지 자동으로 없애지는 않습니다. 또한 국세·지방세 압류와 공매공고도 교차 확인이 필요합니다.

가격은 매력, 권리는 확인 전 보류. 이 물건의 승부처는 5,180만원이라는 최저가가 아니라, 실제 임차인 1명의 권리와 확약의 적용 범위를 원본 서류에서 얼마나 명확하게 닫을 수 있느냐입니다.