🏷️ 최저가 147,000,000원 🧾 매수인 인수 0원 🔻 1회 유찰 · 70% 🏨 생활숙박시설
인천지방법원 2025타경511135. 송도랜드마크푸르지오시티 32층 A3207호로, 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 감정가는 210,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 147,000,000원입니다. 소유자는 김은수이며 2021년 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 205,309,100원입니다.
권리관계는 표면적으로는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 실제 임차인 신고도 없고 배당 시뮬레이션의 각 회차 역시 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 2025년 한국주택금융공사 가압류가 말소기준으로 산정되어 있는 한편, 2021년 연수송도신용협동조합 근저당권과 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 이력이 함께 존재합니다. 따라서 ‘인수 0원’ 자체와 별개로 말소기준 및 실제 배당순위는 등기부·매각물건명세서 원본을 서로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511135 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 29-2 송도랜드마크푸르지오시티 32층 A3207호 |
| 이용상태 | 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 36층 건물 내 제32층 A3207호 · 사용승인 2021.03.10 |
| 소유자 | 김은수 · 2021.04.29 소유권이전 · 거래가액 205,309,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 133,809,652원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 말소기준 원본 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 현재 확인되는 범위에서 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현 회차·2회 유찰·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
② 가격 판단 — 30% 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가는 147,000,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 금액만 보면 63,000,000원이 낮아졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 감정평가상 용도가 공동주택이 아니라 생활숙박시설이고 임대관계도 확인되지 않습니다. 환금성과 실수요층을 아파트와 동일하게 볼 수 없으므로, 현재 회차의 147,000,000원을 ‘송도라서 싸다’거나 ‘감정가의 70%라 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 147,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 102,900,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 72,030,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,858,000원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 45,308,310원 | 45,308,310원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,833,690원 |
현 회차 배당 계산상 한국주택금융공사 가압류는 전액 배당되고, 소유자 잔여는 98,833,690원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도달빛축제공원역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 생활숙박시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천1호선 송도달빛축제공원역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 36층 건물의 32층이며 사용승인일은 2021.03.10입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 중심상업지역의 상업용 부지이며, 4면이 포장도로에 접합니다. 토지면적은 14,060.0㎡, 공시지가는 3,680,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·철도보호지구 등이 포함되며 토지거래계약 허가구역도 표시되어 있습니다.
- 환금성. 생활숙박시설로 이용 중이므로 아파트와 같은 주거 실수요 시장을 전제로 해서는 안 됩니다. 임대관계도 확인되지 않아 실제 운용성과 매수층은 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 대조. 2025.01.08 한국주택금융공사 가압류가 말소기준으로 계산되어 있으나, 을구 근저당권 및 이전등기 이력이 있으므로 등기부 원본과 매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 배당순위 확인. 경매 청구액 133,809,652원과 신청채권 배당 0원의 관계, 소유자 잔여금 계산이 실제 배당표와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 실제 이용·운영 형태와 관련 규제, 숙박시설로서의 사용 가능 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 147,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 유사 생활숙박시설 실거래와 수익성을 별도로 대조하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 신고가 없고 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단에 필요한 최근 실거래 비교가 없고, 이용상태가 생활숙박시설이며, 등기상 근저당권 이전 이력과 배당 시뮬레이션 사이에는 반드시 원본 확인이 필요한 지점이 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 용도·가격·배당관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건”으로 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 147,000,000원이 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 싸다고 결론내리기보다는, 말소기준과 실제 배당순위를 먼저 확정하고 생활숙박시설의 거래·운영 가치를 별도로 검증하는 것이 입찰의 순서입니다.
