인천지방법원 2025타경511265. 인천 부평동 더갤러리 3층 101-301호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 황용순이며, 2017.01.09 매매를 원인으로 2017.11.17 소유권을 이전받았습니다. 권리의 핵심은 2022.09.07 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 정상준입니다. 임차보증금은 200,000,000원으로 현재 최저매각가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 위험을 뒤집는 2026.06.22 확약서가 있습니다.
확약서의 내용은 “한국주택금융공사로부터 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다”는 취지입니다. 따라서 데이터상 계산되는 인수액은 권리구조를 이해하기 위한 숫자로 남겨두되, 실제 매수인 부담 판단에서는 0원으로 조정하는 것이 정확합니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 정상준 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 3층101-301호 · 도로명 인천광역시 부평구 부평문화로 118 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 14층 건물 내 3층 |
| 임차권 범위 | 3층 101-301호 57.17㎡ 전부 |
| 소유자 | 황용순 (2017.01.09 매매 · 2017.11.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 221,911,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.09.07 주택도시보증공사 가압류 392,000,000원입니다. 정상준 임차인은 확정일자 2022.05.16, 전입·점유개시 2022.05.30으로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 2024.06.04에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
임차인 분석
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 정상준 본인의 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정상준 | 3층 101-301호 57.17㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 전입·점유 2022.05.30 확정일자 2022.05.16 배당요구 2024.06.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* |
* 확약이 없다는 전제의 현재 회차 계산 인수액은 60,689,400원이나, 2026.06.22 제출된 잔존 임차보증금반환채권 포기·주택임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 가격 판단 — 최저가는 70%, 시세 평가는 보류
감정가는 203,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 142,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 99,470,000원(49%), 그 다음은 69,629,000원(34.3%)입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 계산 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 142,100,000원 | 60,689,400원 | 0원* | 142,100,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 99,470,000원 | 102,720,460원 | 0원* | 99,470,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,629,000원 | 132,024,322원 | 0원* | 69,629,000원 |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 잔존 보증금반환채권 포기 확약이 있어 그 구조가 매수인에게 그대로 승계되지 않습니다. 따라서 가격 비교의 기준도 현재 회차에서는 142,100,000원 자체로 보되, 실거래 자료가 없는 만큼 시세 대비 우열은 판단을 유보해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 정상준 보증금 | 200,000,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 392,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 221,911,722원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 후 잔액이 정상준 임차인에게 우선 배당되어 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 예상배당이 없습니다. 데이터상 정상준의 미배당액 60,689,400원은 원칙상 매수인 인수로 계산되지만, 2026.06.22 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·근린시설·숙박시설·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 14층 건물 내 3층 101-301호. 외벽은 석재 붙임 및 페인트 등 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·스프링클러·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 15미터 포장도로, 서측·남측 각각 약 8미터 포장도로를 이용 중입니다.
- 토지이용. 3필일단의 부정형 토지로 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 2026.06.22 제출된 확약서입니다. 잔존 임차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 정상준의 주택임차권등기는 2024.06.04 접수돼 있습니다. 확약에 따른 말소 이행 방식과 필요한 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 단전·단수 상태 확인. 매각물건명세서에는 호실 출입문에 단전단수안내문이 부착돼 있다고 기재되어 있습니다. 실제 사용 가능 상태와 복구 관련 비용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 원본 조사. 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가 142,100,000원이 싼지 여부는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 인근 동일·유사 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 정상준은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금 200,000,000원은 현재 최저가 142,100,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 60,689,400원, 추가 유찰 시 102,720,460원·132,024,322원으로 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
하지만 2026.06.22 제출된 확약서가 잔존 임차보증금반환채권 포기와 주택임차권등기 말소 동의를 명시하면서 결론이 바뀝니다. 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다. 따라서 권리의 주된 위험은 해소됐지만, 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이나 비교 실거래가 없어 시세 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 권리는 확약으로 정리됐고, 남은 승부처는 시세 확인과 확약서 원문 검증입니다.
