인천지방법원 2025타경511368. 인천 서구 가좌동 스마트테크노타워 가동 1층 1011호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공부상 금융업소, 매각물건명세서 비고는 지식산업센터로 확인됩니다. 2021.06.15. 김보경 명의로 소유권이전된 뒤, 2021.07.19. 포천시산림조합 앞으로 채권최고액 468,000,000원의 근저당권이 설정됐고 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤로 김용하 근저당, 엠캐피탈·서울보증보험·한국전력공사 가압류, 국민건강보험공단 및 국가·지방자치단체 압류, 현재 경매개시결정 등이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 말소기준보다 앞선 시점에 존재했던 가등기 관련 부천시 압류는 2020.06.19. 해제·말소됐고, 해당 가등기 자체도 2021.06.15. 말소돼 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511368 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 541-1 스마트테크노타워 가동 1층1011호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지식산업센터 · 공부상 금융업소 |
| 소유자 | 김보경 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상8층 · 사용승인 2016.12.16. |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 406,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포천시산림조합 / 446,416,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 흔적은 말소 완료
말소기준은 2021.07.19. 포천시산림조합 근저당 468,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 2019.07.19. 하나은행 근저당 384,000,000원은 2021.07.19. 이미 말소됐습니다.
② 가격과 회차 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 보지 않는다
현재 최저매각가는 406,000,000원으로 감정가 580,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰 뒤의 가격이지만, 지식산업센터·금융업소라는 용도 특성상 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하는 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 인수액 0원 시뮬레이션을 적용하면 실질취득액도 406,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 406,000,000원 | 399,540,000원 | 224,131,446원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 284,200,000원 | 279,421,200원 | 344,250,246원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 198,940,000원 | 195,354,840원 | 428,316,606원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가격은 406,000,000원 → 284,200,000원 → 198,940,000원으로 내려가지만, 채권자 총 청구액 623,671,446원에 대한 미배당은 224,131,446원 → 344,250,246원 → 428,316,606원으로 커집니다. 세 회차 모두 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,460,000원 |
| 2. 근저당 · 포천시산림조합 | 468,000,000원 | 399,540,000원 |
| 3. 근저당 · 김용하 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 63,289,486원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,546,970원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국전력공사 | 14,834,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 채권자 총 청구액은 623,671,446원, 총 배당액은 399,540,000원, 미배당은 224,131,446원입니다. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 0순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 가재울역(인천2호선) 남서측 인근. 주안 국가산업단지 내 아파트형 공장·공장·소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 인천2호선 가재울역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 금융업소이며, 매각물건명세서 비고는 지식산업센터입니다. 토지는 공장용지·공업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 38m, 남동측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 5,600.3㎡, 공시지가 1,663,000원/㎡, 평지·세로장방·광대소각 조건입니다.
- 건물. 2016.12.16. 사용승인된 지하1층/지상8층 철근콘크리트 구조로, 승강기·화물용승강기·주차장·소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사업자등록, 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 현재 예상배당보다 선순위 배당이 늘어날 수 있습니다.
- 말소기준 재대조. 2021.07.19. 포천시산림조합 근저당 468,000,000원이 말소기준이며, 이후 등기의 매각 소멸 여부를 원본 등기부와 다시 대조하세요.
- 과거 가등기 계열. 김태연 가등기 및 관련 부천시 압류가 각각 말소됐는지 원본 등기사항으로 최종 확인하세요.
- 용도·입주 가능성. 지식산업센터이면서 공부상 금융업소이므로 실제 사용계획이 관련 규제와 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 406,000,000원은 감정가의 70%이지만 감정가 할인만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 해당 용도의 실제 매매·임대 수요와 함께 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 세금·점유·용도 확인
등기만 보면 핵심 구조는 비교적 선명합니다. 2021.07.19. 포천시산림조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 말소기준 이전에 존재했던 가등기와 그 압류도 이미 말소돼 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 실제 체크포인트는 등기 한 줄보다 국세·지방세 압류 8건의 당해세 여부, 임대관계 미상, 그리고 지식산업센터·금융업소라는 용도입니다. 현재 최저가는 406,000,000원으로 감정가 580,000,000원의 70%지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 권리구조는 비교적 정리돼 있으나, 세금·점유·용도를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
