94,668,000원
인천지방법원 2025타경513883. 검암동 란진베스트 1동 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대)로 이용 중입니다. 감정가는 276,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 94,668,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
박종선은 임대차계약일 2021.11.09, 확정일자 2021.11.10, 전입·점유개시 2021.12.15이고 보증금은 275,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.01.29 접수됐으며 경매의 말소기준이 되는 2025.11.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 92,563,976원이 박종선에게 배당될 경우 부족분 182,436,024원이 남습니다. 이 금액을 최저가와 합치면 매수인의 실질취득은 277,104,024원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 618-10 란진베스트 제1동 제2층 제201호 · 인천광역시 서구 승학로450번길 23 |
| 용도 / 면적 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) · 64.55㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 2016.07월경 사용승인 · 2층 201호 |
| 소유자 | 이길홍 · 2022.03.08 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 94,668,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심
2016년 설정됐던 신한은행 근저당권 16,800,000원은 2020.06.01 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 중요한 기준은 2025.11.13 강제경매개시결정입니다. 박종선의 주택임차권등기는 2024.01.29로 그보다 앞서고, 등기상 매수인 인수 대상으로 분류됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종선 201호 64.55㎡ 전부 · 주거 | 2021.12.15 / 2021.11.10 | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
| 이재희 | 2024.04.17 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
박종선은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 문제는 현재 매각대금으로 보증금 전액을 회수할 수 없다는 점입니다. 반면 이재희는 2024.04.17 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 유무와 인수액을 확정해서 말할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
이 물건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 박종선에게 배당되는 금액이 줄어드는 대신 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 최저가만 보면 9,466만원, 6,626만원, 4,638만원으로 급격히 싸지는 것 같지만 실제 총부담은 약 2.76억~2.77억원 수준에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 | 박종선 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 94,668,000원 | 182,436,024원 | 277,104,024원 |
| 4회 유찰 시 | 66,267,599원 | 210,325,218원 | 276,592,817원 |
| 5회 유찰 시 | 46,387,319원 | 229,847,653원 | 276,234,972원 |
④ 시세 비교 — 9,466만원이 아니라 2.77억을 비교해야 한다
란진베스트1동의 동일 면적 64.55㎡ 실거래는 확인된 2건 모두 275,000,000원입니다. 2021.11 2층 거래 275,000,000원, 2022.02 2층 거래도 275,000,000원입니다. 최근 거래 표본 자체가 2건이고 최신 거래도 2022.02이므로 현재 시세를 촘촘하게 보여주는 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 64.55㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 64.55㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 평균 | 64.55㎡ | 2건 | 275,000,000원 |
현재 최저가 94,668,000원만 놓고 계산하면 거래기준의 34.4%에 불과하지만, 그 비교는 이 사건에서 의미가 작습니다. 박종선의 미배당 보증금까지 포함한 실질취득 277,104,024원을 기준으로 보면 275,000,000원의 실거래 기준보다 약 2,104,024원 높고, 비율로는 100.8%입니다. 즉 현재 회차는 실질적으로 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 94,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,104,024원 |
| 1. 임차인 박종선 보증금 | 275,000,000원 | 92,563,976원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박종선 보증금 275,000,000원 가운데 예상배당 92,563,976원을 제외한 182,436,024원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울중학교 남측 인근 란진베스트 단지 내에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2016.07월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,602,000원/㎡입니다.
- 환금성. 란진베스트1동은 총 7세대로 소규모이고 동일 면적 확인 실거래도 2건에 불과해 매도 시 가격 검증과 수요층 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 박종선의 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 배제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 이재희 임대차 확인. 전입일 2024.04.17은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 계약서·배당요구·점유관계를 확인하기 전에는 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 최저가 착시 금지. 94,668,000원이 아니라 박종선 인수를 더한 실질취득 277,104,024원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 276,592,817원, 276,234,972원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 재매각 보증금. 매각물건명세서상 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,466만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 2.76억이 9,466만원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 박종선의 보증금 275,000,000원이 선순위로 자리하고 있어 현재 회차 예상 미배당액 182,436,024원을 더하면 실질취득은 277,104,024원이 됩니다. 확인된 실거래 275,000,000원보다 오히려 높은 수준입니다.
게다가 별도 점유자인 이재희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명 중요한 완화 요소지만, 대항력 포기까지 확인하기 전에는 박종선 인수액을 0원으로 처리할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 확약서의 효력 범위가 승부처입니다. 현재 자료 기준 결론은 가격 메리트 없음 · 임차 위험 높음 · 원문 확인 필수입니다.
