67,900,000원
한혜진 미상
인천지방법원 2025타경501327. 주안동 알바트로스 9층 902호, 전용 19.73㎡의 아파트(도시형생활주택(원룸형))입니다. 이 사건은 표면적인 최저가만 보면 감정가 97,000,000원에서 4회 유찰돼 67,900,000원까지 내려왔지만, 권리와 시세를 함께 보면 단순한 할인물건이 아닙니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2024.05.07 남동세무서장의 압류이고, 그보다 앞선 2022.10.20 전입 임차관계와 2024.01.30 등기된 현혜진의 주택임차권이 존재합니다.
현혜진 임차권의 보증금은 110,000,000원이고 전입은 2022.10.20, 확정일자는 2022.10.13입니다. 기계적인 현재 회차 배당 계산으로는 매각대금 67,900,000원에서 집행비용 1,622,200원을 뺀 66,277,800원이 임차인에게 배당되고 부족분 43,722,200원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 을구 9번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 현혜진 부분의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
문제는 확약의 범위 밖입니다. 현황조사에는 이름이 다른 한혜진이 2022.10.20 전입한 것으로 별도 기재되어 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 현혜진에 대한 확약을 한혜진에게까지 확대 적용할 수 없습니다. 결국 현재 자료만으로는 매수인의 최종 실질취득액을 숫자 하나로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14, 9층902호 (주안동,알바트로스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택(원룸형)) · 전용 19.73㎡ · 9층 902호 |
| 소유자 | 김기석 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,348,167원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2012.08.28 |
| 단지 규모 | 알바트로스 · 75세대 |
① 권리 흐름 — 확약으로 끝난 임차권과 끝나지 않은 미상 임차
등기부의 오래된 근저당권들은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2024.05.07 국의 압류입니다. 문제의 을구 9번 현혜진 주택임차권은 전입 2022.10.20, 확정일자 2022.10.13, 임차보증금 110,000,000원으로 이 기준보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.01.30 이뤄져 우선변제권 행사 구조입니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한혜진 | 2022.10.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 현혜진 | 2022.10.20 | 2022.10.13 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 4회 유찰이어도 최근 시세의 174.1%
알바트로스의 거래 표본은 전용 17.82㎡·19.73㎡·20.07㎡의 소형 호실들입니다. 전체 12건 평균은 85,207,500원이지만, 과거 2022년 105,000,000원~110,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.05 39,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 39,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 17.82㎡ | 6 | 39,000,000원 |
| 2025.03 | 17.82㎡ | 4 | 40,500,000원 |
| 2024.05 | 17.82㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2024.01 | 17.82㎡ | 6 | 66,990,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 17.82㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2022.05 | 17.82㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 20.07㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 19.73㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 20.07㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 39,000,000원 |
현재 최저가 67,900,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 39,000,000원의 174.1%입니다. 게다가 최근 가격과 과거 가격을 비교한 추세는 -56.4%로 뚜렷한 하락입니다. 전체 평균 85,207,500원만 보면 최저가가 79.7%로 싸 보이지만, 이 수치는 과거 고가 거래가 섞인 평균의 효과가 크므로 가격 메리트의 근거로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 임차인 현혜진 보증금 | 110,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,348,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 현혜진 보증금 부족분은 43,722,200원이지만, 말소동의 확약서가 제출돼 현혜진 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 한혜진의 보증금이 미상이라 매수인의 전체 인수액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 권리는 그대로
| 회차 | 매각가 | 현혜진 기계적 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 70%) | 67,900,000원 | 43,722,200원 | 현혜진은 확약으로 0원 · 한혜진 미상 |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 54,320,000원 | 57,057,760원 | 현혜진은 확약으로 0원 · 한혜진 미상 |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 43,456,000원 | 67,726,208원 | 현혜진은 확약으로 0원 · 한혜진 미상 |
현혜진 임차권만 놓고 보면 유찰이 진행돼 기계적 미배당액이 커져도 확약 때문에 매수인의 실질 부담은 0원입니다. 하지만 한혜진 보증금은 알 수 없으므로, 단순히 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 총취득비용이 확정됐다고 볼 수 없습니다. 또한 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.2회인데 현재 물건은 이미 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 용도. 아파트(도시형생활주택(원룸형))로 이용 중이며 전용 19.73㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 9층 건물 내 9층 902호이며 사용승인일은 2012.08.28입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 2,310,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 거래 흐름. 최근 거래는 2026.05 39,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -56.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현혜진 확약 원문 확인. 을구 9번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 그대로 효력을 갖는지 원문을 확인해야 합니다.
- 한혜진의 동일인 여부·점유관계 확인. 현황조사상 한혜진과 등기부 임차권자 현혜진은 이름이 다르므로 동일인으로 가정하지 말고 별개로 확인해야 합니다.
- 한혜진 보증금·확정일자 확인. 전입은 2022.10.20으로 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 이 부분이 확정되기 전에는 전체 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 85,207,500원보다 최근12개월 평균 39,000,000원과 최신 거래 39,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름은 -56.4%입니다. 현재 최저가 67,900,000원도 최근 시세보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 것은 확약의 범위와 최근 시세
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현혜진의 110,000,000원 선순위 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 인해 실질 인수 0원으로 정리된다는 점입니다. 둘째, 그 확약과 별개로 현황조사상 한혜진이라는 점유자가 있고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남는다는 점입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 전체 평균 85,207,500원만 보면 67,900,000원이 싸 보일 수 있지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 39,000,000원이고 최저가는 그 174.1%입니다. 최근 추세도 -56.4%입니다. 따라서 이 사건은 “주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차와 최근 시세 대비 높은 가격이 남은 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
