인천지방법원 2025타경502405. 간석동 대준블루인 10층 1005호, 전용 53.27㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 선순위 임차인의 존재와 말소동의 확약서를 함께 읽어야 합니다. 임차인 유소연은 2021.07.23 점유를 시작하고 2021.07.27 전입했으며, 확정일자는 2021.06.11입니다. 말소기준권리인 2021.10.05 국 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 300,000,000원으로 현재 최저매각가 80,262,000원을 크게 웃돕니다.
확약이 없었다면 현재 배당 시뮬레이션상 임차인에게 78,417,284원이 배당되고, 미배당 보증금 221,582,716원이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 즉 가격 판단의 기준은 보증금 300,000,000원이 아니라 실질취득 80,262,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 용천로153번길 30, 10층1005호 (간석동,대준블루인) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 53.27㎡ · 철근콘크리트조 14층 건물 내 10층 · 사용승인일 2019.09.11 |
| 소유자 | 문창호 (2021.08.26 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 (6회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,246,247원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.10.05 국 압류입니다. 이후 케이비스타제일차유동화전문 유한회사 가압류, 한국자산관리공사 가압류, 남동구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2023.08.25에 등기됐지만, 임차인의 점유·전입 자체가 말소기준보다 앞서므로 확약이 없으면 단순히 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 보증금 인수 문제가 사라지지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유소연 | 10층 1005호 53.27㎡ 전부 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인 1명. 전입 2021.07.27 · 확정일자 2021.06.11 · 배당요구 2023.08.25. 원칙적 미배당 인수액은 221,582,716원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 34.2%지만, 하락 추세를 같이 본다
대준블루인 39세대, 전용 53.27㎡ 대상 물건과 면적이 매칭된 실거래 자료입니다. 전체 평균은 300,416,666원이지만 2021~2022년 300,000,000원·310,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 235,000,000원, 최신 거래 235,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -23.3%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 53.27㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2022.03 | 54.7㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.03 | 54.7㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2022.03 | 54.7㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.02 | 54.7㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.02 | 54.7㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2022.02 | 54.7㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.11 | 53.27㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 53.27㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 54.7㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2021.10 | 53.27㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 53.27㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 53.27㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 80,262,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 34.2%입니다. 숫자만 보면 가격 간격이 크지만, 최근 가격 흐름은 -23.3%로 하락했습니다. 더구나 최신 거래 자체가 2023.04의 235,000,000원 한 건이므로, 과거 300,000,000원대 거래가 섞인 전체 평균 300,416,666원을 근거로 가격 점수를 높게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 1. 임차인 유소연 보증금 | 300,000,000원 | 78,417,284원 |
| 2. 가압류 · 케이비스타제일차유동화전문 유한회사 | 31,995,747원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 101,145,049원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,246,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 임차인의 미배당액 221,582,716원을 매수인 인수로 계산하지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 낙찰가 80,262,000원과 인수 221,582,716원을 합친 부담은 301,844,716원으로, 보증금 300,000,000원 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역(인천1호선) 남동측 인근이며, 주위는 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물 내 10층 1005호이며, 사용승인일은 2019.09.11입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지는 평지의 사다리형, 소로한면 접면입니다. 공시지가는 2,384,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 대준블루인은 39세대이며, 최근 거래 추세는 -23.3%, 경매 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 이 사건은 6회 유찰 상태여서 가격 할인과 별개로 매수층 깊이를 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매수인 인수 0원 판단의 핵심 근거는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 대상 임차권과 말소 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·명도. 실제 임차인 유소연의 보증금은 300,000,000원이며, 전입 2021.07.27·확정일자 2021.06.11·배당요구 2023.08.25입니다. 배당 및 임차권 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 300,416,666원보다 최근12개월 평균·최신 거래 235,000,000원을 우선해 비교해야 합니다. 실질취득 80,262,000원은 최근 기준의 34.2%입니다.
- 하락 추세. 최근 가격은 과거 거래 대비 -23.3%입니다. 과거 300,000,000원대 거래만으로 현재 가치를 판단하지 않아야 합니다.
- 반복 유찰. 현재 6회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 3.9회입니다. 낮아진 최저가가 곧바로 높은 환금성을 의미하지 않습니다.
- 현장 확인. 감정 시 이해관계인 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장과 건축물현황도면 등을 기준으로 조사됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유”보다 “인수가 정말 사라졌는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 234,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 80,262,000원까지 내려왔습니다. 최근12개월 평균·최신 거래 235,000,000원과 비교하면 실질취득은 34.2% 수준입니다. 하지만 이 가격만 보고 접근하면 권리 구조의 핵심을 놓칩니다. 유소연의 보증금은 300,000,000원이고 전입이 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이어서, 확약이 없다면 미배당 221,582,716원이 매수인에게 이어지는 인수형 물건입니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고 실질취득은 80,262,000원입니다. 그럼에도 거래 추세 -23.3%, 39세대, 6회 유찰이라는 환금성 신호가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 할인만으로 높은 점수를 주기 어려운 물건입니다. 승부처는 확약서의 실제 적용과 현재 시장에서의 환금성을 얼마나 보수적으로 확인하느냐입니다.