인천지방법원 2025타경502924. 인천 미추홀구 숭의동 한마음아파트 에이동 11층 1101호, 전용 49.8㎡ 아파트입니다. 이 사건은 등기부상 이미 말소된 송림새마을금고 근저당이 아니라, 2025.01.14. 강제경매개시결정이 말소기준이 된 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 김준영의 임차관계입니다. 김준영은 2021.12.22. 전입·점유, 2021.11.26. 확정일자를 갖고 있고 2024.01.24. 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저매각가 93,590,000원을 가정하면 집행비용 2,084,620원을 제외한 91,505,380원이 임차인에게 배당되고, 보증금 220,000,000원 중 128,494,620원이 남습니다. 확약이 없다면 실질취득은 93,590,000원 + 128,494,620원으로 사실상 보증금 220,000,000원 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 김준영 임차권에 한해 매수인이 실제로 떠안을 금액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인중로 19, 에이동 11층1101호 (숭의동,한마음아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.8㎡ · 15층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 박경훈 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2017.01.23 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 93,590,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,340,334원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약서가 반전
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준영 | 11층 1101호 49.8㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.22 | 2021.11.26 | 220,000,000원 | 有 | 有 | 확약 반영 실질 0원 |
배당요구 2024.01.24. · 현재 회차 룰상 미배당 보증금 128,494,620원. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권의 실질 승계액은 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 9,359만원’으로 비교
이 사건은 확약서 때문에 대항력 인수액을 실질 0원으로 처리하므로, 시세 비교 기준은 현재 최저가와 같은 실질취득 93,590,000원입니다. 전체 8건 평균 164,625,000원에는 2022.08. 거래가 280,000,000원이 포함돼 있어 최근 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.8㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 49.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 49.7㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 145,666,666원 |
최근 12개월 평균은 145,666,666원, 최신 거래는 149,000,000원입니다. 실질취득 93,590,000원은 최근 12개월 평균의 64.2% 수준입니다. 확약이 예정대로 작동한다는 전제에서는 가격 차이가 분명합니다. 다만 최근 가격은 과거 거래 대비 -17.2% 하락했고, 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.4회인데 본건은 이미 6회 유찰됐습니다. 낮은 최저가 하나만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,084,620원 |
| 1. 임차인 김준영 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 91,505,380원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 230,340,334원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김준영 보증금 부족분은 128,494,620원입니다. 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(49%) | 93,590,000원 | 128,494,620원 | 93,590,000원 |
| 7회 유찰 시(39%) | 74,872,000원 | 146,875,696원 | 74,872,000원 |
| 8회 유찰 시(31%) | 59,897,600원 | 161,580,557원 | 59,897,600원 |
확약을 배제한 법률구조만 보면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 220,000,000원 부근으로 유지됩니다. 반대로 이 사건처럼 해당 임차권의 말소동의 확약을 실질 반영하면, 각 회차의 실질취득은 매각가와 같아집니다. 따라서 확약서의 적용 대상·말소 절차가 실제로 이행되는지 확인하는 것이 가격 계산보다 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층입니다.
- 입지. 숭의역(수인분당선) 북동측 인근으로 아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 숭의역이 있으며, 감정평가상 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스보일러 개별난방, 승강기, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 규모·환금성. 한마음아파트101은 45세대이며, 최근 실거래 가격 추세가 -17.2%입니다. 경매 평균 유찰도 4.4회로 확인되며 본건은 6회 유찰됐습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장 외벽에는 ‘한마음아파트 101동’으로 표기돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질취득 93,590,000원 계산은 김준영 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제로 적용된다는 전제입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 등기부 을구 3번 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 권리이므로, 확약의 조건·말소 시점·필요 서류를 매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 164,625,000원보다 최근 12개월 평균 145,666,666원과 최신 거래 149,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거 구간보다 17.2% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성과 매도 기간을 별도로 봐야 합니다.
- 6회 유찰의 이유 점검. 이 단지 경매 평균 4.4회보다 많은 6회 유찰입니다. 임차권 구조 외에도 현장 상태·수요·대출 가능성·기계식 주차 등 실제 시장 요인을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.12.01. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 경매 후 효력과 정리 여부를 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.2억 인수형이지만, 확약서 때문에 계산이 뒤집힌다”
등기와 임차관계만 보면 이 사건은 전입이 말소기준보다 빠른 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 존재하는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서는 128,494,620원이 미배당되어 원칙적으로 매수인에게 넘어가고, 낙찰가가 더 낮아져도 총부담은 보증금 수준에서 크게 변하지 않습니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 정확도 규칙상 김준영 임차권의 실질 인수액은 0원이며, 현재 실질취득은 93,590,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 145,666,666원의 64.2%로 최근 시세 아래입니다. 다만 가격 추세는 -17.2%이고 이미 6회 유찰됐습니다. 이 사건의 핵심은 “싸게 보이느냐”가 아니라 “확약서가 실제 말소까지 연결되는지, 그리고 하락장에서 다시 팔 수 있는지”입니다.
