133,700,000원
인천지방법원 2025타경502924. 인천 미추홀구 숭의동 한마음아파트 에이동 11층 1101호, 전용 49.8㎡ 아파트입니다. 등기부에는 박경훈 단독소유로 기재돼 있고, 2017년 설정된 송림새마을금고 근저당권 125,060,000원은 2021.12.22 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2025.01.14 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 김준영의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.11.25, 확정일자는 2021.11.26, 전입·점유개시는 2021.12.22이며, 2024.01.24 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다. 이 사건은 최저가 자체보다 말소동의 확약서가 실제로 적용되는지가 권리분석의 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인중로 19, 에이동 11층 1101호 (숭의동, 한마음아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.8㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.01.23 · 한마음아파트101 · 45세대 |
| 소유자 | 박경훈 (2017.02.06 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (5회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,340,334원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기·현황 메모 | 민간임대주택등기 존재 · 건물 외벽에는 ‘한마음아파트 101동’으로 표기 |
① 권리 흐름 — 인수 원칙과 확약을 분리해서 봐야 한다
확인된 실제 임차인은 김준영 1명입니다. 보증기관 승계에 따른 중복 임차인 신고가 아니라, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인입니다. 전입일이 말소기준인 2025.01.14보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다.
| 임차인 | 점유 범위 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준영 | 11층 1101호 49.8㎡ 전부 주거(임차권등기) | 전입 2021.12.22 확정 2021.11.26 | 220,000,000원 | 2024.01.24 배당요구 有 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* 일반 규칙상 88,971,800원 인수 |
② 시세 비교 — 확약 반영 가격도 하락 추세를 감안해야 한다
같은 단지·유사 면적의 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 166,857,142원이지만 2022.08의 280,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건의 평균은 144,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 148,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 49.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 49.7㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 144,500,000원 |
확약 반영 실질취득 133,700,000원은 최근 12개월 평균의 92.5%, 최신 거래 148,000,000원의 90.3%입니다. 금액만 보면 최근 거래보다 각각 10,800,000원, 14,300,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래 추세가 이전 거래보다 -26.5%이고, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 이를 확정적인 시세차익이나 큰 폭의 저가매수로 표현하기보다는, 하락장 속 제한적인 할인으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.0% 추정) | - | 2,671,800원 |
| 1. 임차인 김준영 보증금 | 220,000,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 230,340,334원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 일반 권리규칙상 임차인 미배당액은 88,971,800원입니다. 다만 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원*으로 분석했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 일반 규칙상 인수 | 일반 규칙상 총취득 | 확약 반영 총액* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·70% | 133,700,000원 | 88,971,800원 | 222,671,800원 | 133,700,000원* |
| 6회 유찰 시 56% | 106,960,000원 | 115,337,440원 | 222,297,440원 | 106,960,000원* |
| 7회 유찰 시 44.8% | 85,568,000원 | 136,372,224원 | 221,940,224원 | 85,568,000원* |
확약을 제외한 일반 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총취득 부담이 약 220,000,000원 수준에 고정됩니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 인수액이 실질 0원*이므로 각 회차의 매각가가 곧 실질취득액이 됩니다. 두 결과의 차이가 크기 때문에 확약 확인 전에는 입찰가를 결정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의역(수인분당선) 북동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 숭의역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2017.01.23 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 11층입니다. 개별난방·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,218,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 등기상 에이동과 달리 외벽에는 ‘한마음아파트 101동’으로 표기돼 있습니다.
- 환금성. 45세대 소규모 단지이고 확인된 실거래는 7건, 최근 12개월 거래는 4건입니다. 최근 거래 추세가 -26.5%이고 경매 평균 유찰도 4.2회여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체, 대상 임차권, 말소 조건과 이행 절차가 김준영의 을구 3번 임차권 전체에 적용되는지 대조해야 합니다.
- 두 개의 취득원가를 분리. 확약 적용 시 133,700,000원*, 미적용 시 222,671,800원입니다. 둘을 섞어 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 임차인 점유·인도 확인. 임차권등기와 별도로 현재 점유 상태, 열쇠 인도 및 명도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 동 표시 대조. 등기상 에이동과 외벽 표기 ‘101동’이 동일 건물인지 현황도·건축물대장과 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최저가는 최근 12개월 평균의 92.5%지만 최근 거래 추세가 -26.5%입니다. 과거 전체 평균 166,857,142원을 기준으로 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
- 기계식 주차·관리비 확인. 기계식 주차설비의 이용 조건과 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “저가 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 사건의 표면상 최저가는 133,700,000원으로 최근 12개월 평균 144,500,000원보다 낮습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 낙찰가를 초과하므로, 확약이 없다면 미배당액 88,971,800원을 인수해 총취득 부담이 222,671,800원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 분석합니다. 확약이 확인되면 실질취득 133,700,000원은 최근 시세보다 낮지만, 5회 유찰·최근 거래 추세 -26.5%·45세대 소규모 단지라는 조건이 겹칩니다. 결론은 권리는 확약 확인 전 보류, 가격은 제한적 할인입니다. 확약서 원문을 확인한 뒤에만 133,700,000원을 실질취득가로 사용할 수 있습니다.