인천지방법원 2025타경502986. 주안역 남측 인근의 명주아르디에 11층 1106호, 전용 25.76㎡ 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다”는 사실이 아닙니다. 2021년 9월 10일 전입한 임차인 최현경의 보증금이 85,600,000원이고, 말소기준인 2023년 2월 3일 압류보다 전입이 빠르기 때문에 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
현재 최저가 43,120,000원 기준 배당모형에서는 임차인에게 41,943,840원이 배당되고 43,656,160원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 다릅니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리하므로, 현재 회차 실질취득은 최저가와 동일한 43,120,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로733번길 27, 11층1106호 (주안동, 명주아르디에) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택 · 전용 25.76㎡ · 지하2층 지상16층 중 11층 |
| 소유자 | 정만수 (2021.09.16. 거래가 85,600,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.02.03. 광명세무서장의 압류입니다. 임차인 최현경은 2021.09.10. 전입·점유를 개시했고 확정일자는 2021.08.24.로, 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 2023.08.11. 임차권등기가 이뤄졌고, 2025.01.13. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현경 11층 1106호 25.76㎡ 전부 | 85,600,000원 | 2021.09.10 2021.08.24 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. * 배당모형만 보면 보증금 미배당액 43,656,160원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 함께 내려왔다
명주아르디에 전용 25㎡대 실거래는 3건이 확인됩니다. 최신 거래는 2024.06. 24.84㎡·11층 70,000,000원, 2023.10. 25.62㎡·10층도 70,000,000원, 본건과 같은 25.76㎡·11층은 2021.09. 85,600,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 24.84㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2023.10 | 25.62㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2021.09 | 25.76㎡ | 11 | 85,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 70,000,000원 |
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 75,200,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 70,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다. 확약 반영 후 실질취득 43,120,000원은 최근 12개월 평균의 61.6%로, 금액 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 18.2% 하락했고, 이 물건 역시 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 “감정가 대비 49%”라는 할인율만 보고 판단하기보다 실제 매도 가능 가격과 거래 속도를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,176,160원 |
| 1. 임차인 최현경 보증금 | 85,600,000원 | 41,943,840원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 85,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 보증금 미배당액은 43,656,160원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 리포트의 실질 매수인 인수액은 0원으로 처리했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안역 남측 인근. 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 주안역 및 인천지하철 2호선 주안역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상16층, 본건은 11층 1106호. 사용승인일은 2012.09.14.이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,278,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지 129세대, 전용 25㎡대 소형 도시형생활주택으로 최근 실거래 표본은 3건이며, 본건은 단지 평균 유찰 3.8회를 웃도는 6회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용된다는 점에 달려 있습니다. 입찰 전 확약서 원문과 말소 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·말소 관계. 배당모형상 최현경의 미배당액은 43,656,160원입니다. 확약 조건과 실제 배당·말소 절차의 연결관계를 다시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 70,000,000원이지만 최근 거래군은 이전 대비 18.2% 낮습니다. 과거 85,600,000원 거래를 현재 시세 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 3.8회보다 많이 유찰된 만큼 내부 상태, 점유·명도 상황, 관리비, 실제 매수수요 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 소형 도시형생활주택 특성. 실제 재매각 시 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있으므로 보유기간과 출구가격을 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
겉으로만 보면 보증금 85,600,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 최저가가 43,120,000원까지 내려가도 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당모형도 미배당액을 43,656,160원으로 계산합니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 조건이 있습니다. 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 43,120,000원입니다. 이 금액은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 70,000,000원보다 낮습니다. 반면 최근 가격 추세는 -18.2%, 경매는 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 권리 인수보다 확약서의 효력 확인과 소형 도시형생활주택의 실제 환금성입니다.
