확약 적용 시 인수 0원*, 다만 5회 유찰과 ‘시세 하락’은 경계 — 인천 명주아르디에 1106호

인천지방법원 2025타경502986. 주안역 남측 인근 ‘명주아르디에’ 제11층 제1106호, 전용 25.76㎡의 도시형생활주택입니다. 소유자 정만수는 2021.09.16. 거래가 85,600,000원에 소유권을 취득했고, 실제 임차인 최현경은 그보다 앞선 2021.09.10. 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 2023.02.03. 광명세무서장의 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 임차권등기가 매각으로 지워지더라도 원칙적으로 보증금 미배당액은 매수인에게 남을 수 있습니다.

이 사건의 결론을 바꾸는 문서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시된 뒤, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재되어 있습니다. 그러므로 해당 확약이 최현경의 임차권등기와 미배당 보증금에 유효하게 적용되는 경우에 한해 실질 인수 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약 적용 시 0원*

말소기준권리는 2023.02.03. 광명세무서장의 압류입니다. 최현경의 임대차계약일은 2021.08.24., 전입·점유개시일은 2021.09.10.으로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.08.24.이고 배당요구가 확인되므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 2023.08.11. 접수된 임차권등기는 말소기준 뒤에 등기됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.

② 시세 비교 — 88%지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다

명주아르디에 전용 25.76㎡ 안팎의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 75,200,000원이지만 2021.09.의 85,600,000원 거래가 포함되어 있습니다. 하락장 보정 원칙에 따라 가격 판단은 최근 12개월 평균 70,000,000원, 최신 거래 70,000,000원, 최근 가격 추세 -18.2%를 우선해야 합니다.

확약 적용 시 실질취득 61,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 70,000,000원의 88.0%로, 금액 차이는 8,400,000원입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 18.2% 낮아진 하락 추세이고 거래 표본도 3건에 불과합니다. 따라서 12% 낮다는 이유만으로 충분히 싸다고 단정하기보다는, 추가 하락과 환금성 약점을 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)

임차인 보증금 부족분은 25,508,800원입니다. 확약이 적용되지 않으면 매수인 인수 가능액이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

표에서 보듯 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어나 규정상 총 투입액은 약 86,700,000원~87,100,000원 수준에 머뭅니다. 반대로 동일한 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 이 물건은 확약 적용 여부에 따라 경제성이 완전히 달라지는 사건입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 25.76㎡입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 남측 인근으로, 주변은 업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 주안역, 인천지하철 2호선 주안역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상16층 건물로, 사용승인일은 2012.09.14.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 대체로 정방형 토지로 북측과 동측 공도에 접하며, 공시지가는 2,278,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 129세대 규모이며 확인된 유사면적 거래는 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰은 3.2회이고, 본건은 이를 넘는 5회 유찰 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 최현경, 제1106호, 임차보증금 85,600,000원과 임차권등기 말소가 확약 대상에 정확히 포함되는지 확인해야 합니다.
• 두 가지 취득가를 분리. 확약 적용 시 실질취득은 61,600,000원*, 미적용 시 규정상 총 투입은 87,108,800원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 75,200,000원보다 최근 평균·최신 거래 70,000,000원과 하락 추세 -18.2%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 다회유찰 원인 점검. 본건 5회 유찰은 단지 평균 3.2회보다 많습니다. 내부 상태·공실 여부·수요층·재매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당 변동 항목. 집행비용은 1,508,800원으로 추정됐으며 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “할인의 핵심은 유찰이 아니라 확약이다”

이 물건을 최저가 61,600,000원짜리 저가 물건으로 볼 수 있는지는 오직 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제로 적용되는가에 달려 있습니다. 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 25,508,800원이 남아 총 투입액은 87,108,800원으로 올라가며, 최근 거래 70,000,000원보다 비싸집니다. 반대로 확약이 유효하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 61,600,000원​*으로 최근 시세의 88.0%입니다.

다만 최근 가격 추세는 -18.2%이고, 현재까지 5회 유찰됐으며, 도시형생활주택의 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 하락 추세와 환금성을 반영해 보수적으로 판단입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 확약서 한 장이 인수위험을 실제로 0원으로 만드는지 확인하는 데 있습니다.

* 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 기재를 전제로 한 실질 판단입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 25,508,800원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.