청주지방법원 2025타경2838. 충청북도 청주시 상당구 남일면 고은리 449-5의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 3,018,244,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,112,770,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2022.09.06. 청주중앙새마을금고 근저당권이고, 그 뒤 설정된 김석희 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 물건의 난점은 등기부 순위만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 나경안의 공사대금 88,000,000원 유치권 신고와 염형배의 공사대금 616,000,000원 유치권 신고가 기재되어 있고, 성립 여부는 불분명하다고 되어 있습니다. 현황조사에서도 이승근 외 수명이 전체 부동산에 대해 유치권을 주장하며 점유하고 있는 것으로 나타납니다. 따라서 배당계산상 인수 0원이라는 숫자와 실제 낙찰 후 부담 가능성은 구분해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부보다 유치권이 더 중요하다

말소기준권리는 2022.09.06. 청주중앙새마을금고 근저당권 1,140,000,000원입니다. 이후 2022.12.23. 김석희 근저당권 555,000,000원과 2025.06.04. 청주중앙새마을금고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 임재현 강제경매개시결정과 김석희 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다.

② 점유·유치권 주장 현황

김종형은 2025.07.08., 정민경은 2026.04.03. 전입으로 말소기준권리인 2022.09.06.보다 늦어 대항력 없음으로 표시됩니다. 반면 고재홍·이승근·안홍권·차광채·이승학·김동형은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부도 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,112,770,000원 가정)

현재 회차 2,112,770,000원 가정 시 배당계산상 채권자 총 청구 1,695,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 394,242,300원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 성립 가능한 유치권 부담은 이 배당표의 0원 인수와 별개입니다.

④ 건물·도로·토지 리스크

• 미사용승인. 전체 건물은 미사용승인된 건물로 건축물대장이 없습니다.
• 마감 상태. 벽지 등에 곰팡이가 발생했고, 누수로 인해 추가 공사 과정에서 바닥 마감재가 박리됐으며 창문·신발장·싱크대 등 부대설비가 제자리에 연결되지 못하고 이탈하는 등 마감이 미완성 상태입니다.
• 도로 연결. 인접 도로에 대한 소유 지분이 없어 타인 토지를 통하여 공도와 연결됩니다. 감정평가에서도 인접토지를 이용하지 못할 경우 가격 변동 가능성을 지적했습니다.
• 토지 현황. 지목은 임야이나 현황 대지인 대상 토지가 있고, 토지면적은 449.0㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·보전녹지지역이며 공익용산지·가축사육제한구역·비행안전제4구역(지원)이 포함됩니다.
• 공시지가. 39,600원/㎡입니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고은사거리 북측 인근으로, 주위는 단독주택·주거나지·근린생활시설 등이 혼재하는 신흥 전원주택지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통이 왕래하는 간선도로가 경유합니다.
• 이용상태. 단독주택으로 건축됐으며 대상물건 일부는 사람이 거주하는 것으로 탐문됐습니다.
• 설비. 위생설비·LPG 난방설비·급배수설비 등이 있습니다.
• 구조. 철근콘크리트조 기와지붕 2층 단독주택으로 외벽은 치장벽돌 마감 등, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 리스크는 그대로

현재 회차에서는 신청채권자 청주중앙새마을금고가 1,140,000,000원 배당되는 계산이지만, 3회 유찰 시에는 전체 채권자 배당이 1,022,504,726원으로 줄어 신청채권자 청구액 1,038,221,760원도 충족되지 않는 시나리오입니다. 가격이 낮아질수록 담보채권의 미배당은 커지지만, 미사용승인·도로 이용·유치권 성립 여부 같은 물건 자체 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 원인채권 확인. 나경안 88,000,000원, 염형배 616,000,000원의 공사대금 채권이 실제 존재하는지, 목적물과 견련성이 있는지 확인해야 합니다.
• 점유 시점 확인. 이승근 외 수명의 점유가 언제부터 시작됐고 현재까지 계속되는지 현황을 직접 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 주민등록·점유관계·계약관계를 보완 확인해야 합니다.
• 미사용승인 확인. 전체 건물이 미사용승인 상태이고 건축물대장이 없는 점이 향후 사용·거래·금융에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 공도 통행 확인. 인접 도로 지분이 없고 타인 토지를 경유하므로 실제 통행권과 도로 이용의 법적 근거를 확인해야 합니다.
• 보수 범위 확인. 곰팡이·누수·바닥 박리·부대설비 이탈 등 미완성 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 단정할 수 없습니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 확인할 것

이 사건은 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 점만 보면 눈에 띕니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없기 때문에 2,112,770,000원이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 입찰 판단의 중심은 유치권 성립 여부, 다수 점유자의 실제 법적 지위, 미사용승인 건물, 공도 연결 문제입니다.

등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 유치권은 명세서 자체가 성립 여부 불분명이라고 적고 있고, 현황조사에서도 전체 부동산에 대한 점유 주장이 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “가격은 내려왔지만 권리·물리 리스크가 아직 정리되지 않은 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격보다 먼저 유치권과 사용승인·도로 문제를 해소할 수 있는지 확인해야 합니다.