1,478,939,000원
청주지방법원 2025타경2838. 청주시 상당구 남일면 고은리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 손은영이고, 말소기준권리는 2022.09.06. 청주중앙새마을금고 근저당권 1,140,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김석희의 근저당권 555,000,000원과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 순위만 보면 기준은 명확하지만, 이 사건의 난점은 등기부 밖에서 주장되는 유치권과 현장 상태에 있습니다.
매각물건명세서에는 2022.11.29. 나경안이 공사대금 88,000,000원, 2023.12.04. 염형배가 공사대금 616,000,000원을 원인으로 각각 유치권신고를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 다만 그 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다. 현황조사에서도 이승근 외 여러 명이 전체 부동산에 대해 유치권을 주장하며 점유하는 것으로 조사됐으므로, 배당표의 인수액 0원과 별개로 점유·유치권 성립 여부를 입찰 전에 반드시 따져야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2838 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 남일면 고은리 449-5 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 손은영 · 2024.01.19. 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,018,244,000원 / 1,478,939,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 청주중앙새마을금고 / 1,038,221,760원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 확인된 토지 정보 | 449.0㎡ · 지목 임야 · 보전녹지지역 · 공시지가 39,600원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기 순위는 명확, 유치권은 별도
말소기준권리는 2022.09.06. 청주중앙새마을금고 근저당권입니다. 채무자는 권대중, 채권최고액은 1,140,000,000원입니다. 이후 2022.12.23. 설정된 김석희의 근저당권 555,000,000원과 2025.06.04. 청주중앙새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 임재현의 강제경매와 김석희의 임의경매는 각각 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 점유·유치권 및 전입 현황
| 성명 | 사용·주장 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고재홍 | 유치권 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승근 | 유치권 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안홍권 | 유치권 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차광채 | 유치권 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종형 | 유치권 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승학 | 유치권 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민경 | - | 2026.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동형 | 유치권 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김종형의 전입일 2025.07.08.과 정민경의 전입일 2026.04.03.은 말소기준권리인 2022.09.06.보다 늦어 주택임대차 대항력은 없습니다. 반면 고재홍·이승근·안홍권·차광채·이승학·김동형은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 이들 중 다수는 임대차보다는 유치권을 주장하는 점유자로 조사되어 있으므로, 위 대항력 표시는 유치권의 성립 여부를 뜻하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 대비 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 1,478,939,000원으로 감정가 3,018,244,000원의 49%입니다. 다만 동일 물건이나 인근 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 완성 주택이 아니라 미사용승인·마감 미완성·누수와 곰팡이·통행 문제·유치권 주장이 함께 존재하므로, 감정가 대비 할인 폭보다 하자와 법적 불확실성을 반영한 실제 가치를 따로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,478,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,189,390원 |
| 1. 근저당 · 청주중앙새마을금고 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김석희 | 555,000,000원 | 321,749,610원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,695,000,000원 중 1,461,749,610원이 배당되고 233,250,390원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 유치권 성립 여부에 따른 별도 부담을 확정한 수치가 아닙니다.
⑤ 건물·토지 상태 — 권리보다 현장 확인이 더 중요하다
- 건물. 감정요항상 철근콘크리트조 기와지붕 2층 단독주택이며 위생설비·LPG 난방설비·급배수설비가 기재돼 있습니다.
- 미사용승인. 전체 건물이 미사용승인 상태이고 건축물대장이 없다고 기재돼 있습니다.
- 하자. 벽지 등의 곰팡이, 누수, 바닥 마감재 박리, 창문·신발장·싱크대 등 부대설비 이탈 및 마감 미완성 상태가 기재돼 있습니다.
- 도로. 인접 도로에 대한 소유 지분이 없고 타인 토지를 통하여 공도와 연결됩니다. 일부 대상 토지는 인접토지를 이용하지 못할 경우 가격 변동 가능성이 있다고 평가돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 449.0㎡, 지목 임야, 보전녹지지역, 완경사·부정형이며 공시지가는 39,600원/㎡입니다. 감정요항에는 일부 지목 임야 토지가 현황 대지로 이용된다고 기재돼 있습니다.
- 규제. 공익용산지·가축사육제한구역·비행안전제4구역(지원)·도시지역·보전녹지지역이 포함돼 있습니다.
- 입지. 고은사거리 북측 인근으로 단독주택·주거나지·근린생활시설 등이 혼재하는 신흥 전원주택지대이며 차량 접근과 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 나경안의 88,000,000원, 염형배의 616,000,000원 공사대금 채권과 점유관계가 실제로 유치권 성립 요건을 갖추는지 원문 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 이승근 외 여러 명이 전체 부동산에 유치권을 주장하며 점유하는 것으로 조사됐습니다. 실제 점유 구역과 현재 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 없음으로 단정하지 말고 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다.
- 미사용승인·건축물대장. 사용승인 가능성, 추가 공사 범위, 행정절차와 비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 누수·곰팡이·마감. 추가 공사비가 감정가 대비 할인분을 잠식할 수 있으므로 현장 상태와 복구 범위를 직접 점검해야 합니다.
- 통행권. 소유 도로 지분 없이 타인 토지를 통해 공도로 연결되는 구조이므로 통행의 법적 근거와 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 유치권·미사용승인·하자·통행 문제를 반영한 별도 가치 산정이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건은 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리 이후 근저당은 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이지만, 유치권 신고와 다수 점유자의 유치권 주장이 남아 있습니다. 여기에 미사용승인 건물, 건축물대장 부재, 누수·곰팡이·마감 미완성, 타인 토지를 통한 공도 연결 문제가 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”보다 “유치권이 성립하는가, 건물을 정상화하는 데 무엇이 필요한가, 통행이 안정적으로 확보되는가”가 먼저입니다. 실거래 시세 확인 없이 감정가 49%만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 핵심 불확실성을 해소한 뒤에야 최저매각가 1,478,939,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
