전주지방법원 2024타경2211. 부안군 진서면 진서리의 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조와 경량철골구조 판넬 위 슁글지붕의 지상 2층으로, 1층은 일반음식점, 2층은 사무실로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2018.10.08. 하서농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 주식회사카길애그리퓨리나 근저당권과 가등기, 여러 가압류, 경매개시결정, 부안군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 가장 먼저 확인할 예외는 2017.06.26. 설정된 지상권입니다. 말소기준권리보다 앞선 등기이지만, 지상권자인 하서농업협동조합이 매각 시 지상권을 말소하는 데 동의하는 서류를 제출했습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서에 첨부된 동의서의 대상 목록과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경2211 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 265-10, 265-11 주1동 · 구진길 22-13 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 지상 2층 근린생활시설 · 1층 일반음식점 · 2층 사무실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조·경량철골구조 판넬 위 슁글지붕 |
| 대표 토지 | 대 901㎡ · 계획관리지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 오우선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,095,768,880원 / 536,927,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 카길애그리퓨리나 / 366,901,681원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 지상권은 말소동의
② 점유자 분석 — 실제 점유자 3명, 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 점유자는 3명입니다. 세 점유자 모두 말소기준일인 2018.10.08.보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 판단할 수 없지만, 대항력이 없으므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 어업회사법인 유한회사 금빛(곰소) | 부동산표시 제3호 일부 | 2024.07.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오승용 | 부동산표시 제3호 일부 | 2024.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 만호수산 | 부동산표시 제3호 일부(2층) | 2024.02.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음이 명확합니다. 다만 현재 영업·사용 상태와 인도 일정은 별개의 문제입니다. 법인 점유와 2층 사무실 점유가 확인된 만큼 낙찰 후 명도 협의, 인도명령 대상 여부, 시설물 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 유찰·가격 구조 — 최저가가 낮아졌지만 시세 판단은 별도
감정가 1,095,768,880원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 536,927,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 근린상가와 여러 토지가 묶인 일괄매각이며 일부 토지는 지적상 맹지이므로, 수익력·임대료·토지별 이용가치와 환금성을 별도로 조사해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 536,927,000원 | 529,157,730원 | 893,899,342원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 429,541,600원 | 422,846,184원 | 1,000,210,888원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 343,633,280원 | 338,022,414원 | 1,085,034,658원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 536,927,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,769,270원 | - |
| 1. 근저당 · 하서농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 400,000,000원 | 229,157,730원 | 170,842,270원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 34,150,569원 | 0원 | 34,150,569원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 193,519,895원 | 0원 | 193,519,895원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 200,519,841원 | 0원 | 200,519,841원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 272,510,567원 | 0원 | 272,510,567원 |
| 7. 가압류 · 유한회사한빛산업 | 22,356,200원 | 0원 | 22,356,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 1,423,057,072원 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 529,157,730원이며, 미배당액은 893,899,342원입니다. 주식회사 카길애그리퓨리나의 신청채권 366,901,681원 중 현재 회차 예상배당은 229,157,730원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 최우선변제금은 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·물건 특수조건
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 1층 일반음식점, 2층 사무실로 이용 중입니다.
- 주위환경. 진서119지역대 북동측 인근으로 상업용 부동산, 양어장, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 토지. 대표 토지는 대 901㎡, 계획관리지역, 상업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 용도제한. 계획관리지역과 가축사육제한구역이 포함되며 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.
- 일괄매각. 목록 1·2는 2필 일단의 토지로 이용 중이며 여러 토지와 건물이 함께 매각됩니다.
- 포함 물건. 목록 3의 제시외 건물 부분 중 2026.01.15. 보완감정평가 회보서 건물개황도상 ㉠·㉡은 매각에 포함됩니다.
- 제외 물건. 지상 소재 제시외 수목과 조경석은 매각에서 제외됩니다.
- 접근 조건. 목록 6·7은 지적상 맹지이나 인접지를 통해 접근할 수 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 2017.06.26. 지상권의 말소동의서가 목록 1·2·4·5·6·7 전체와 낙찰 후 말소 절차에 적용되는지 확인합니다.
- 가등기 성격 확인. 2020.01.10. 윤영애 명의 가등기의 담보가등기 여부와 매각으로 소멸한다는 기재를 원본에서 대조합니다.
- 점유 구역 확인. 실제 점유자 3명의 사용 부분, 영업 상태, 시설물·동산 소유관계와 인도 계획을 현장에서 확인합니다.
- 보증금 자료 보완. 점유자들의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이므로 매각물건명세서와 임대차계약서를 추가 확인합니다.
- 일괄매각 경계 확인. 각 목록의 지번, 경계, 도로 접면, 진입 경로와 실제 이용 상태를 지적도·현황도와 대조합니다.
- 포함·제외 물건 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠·㉡과 제외되는 수목·조경석을 현장에서 구분합니다.
- 맹지 목록 확인. 목록 6·7의 인접지 통행이 법률상·사실상 지속 가능한지 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 주변 근린상가 매매·임대 사례, 예상 임대수익, 공실 가능성과 토지별 처분가치를 조사합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 2026.01.15. 보완감정평가 회보서를 직접 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리가 모두 소멸하며, 확인된 점유자 3명도 기준일 이후 전입이어서 권리상 인수액은 0원입니다. 지상권 역시 하서농업협동조합의 말소동의서가 제출돼 인수 부담이 해소되는 구조입니다.
그러나 4회 유찰과 감정가 49%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 결론내려서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 근린상가와 여러 토지가 묶인 일괄매각이며, 일부 목록은 지적상 맹지입니다. 점유자 보증금이 미상이고, 제시외 건물·수목·조경석의 포함 범위도 나뉩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호, 가격과 환금성은 보수적 검증입니다. 현 회차의 승부처는 권리보다 임대수익, 현장 점유, 목록별 접근성, 지상권 말소서류를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
