청주지방법원 2025타경5837. 청주시 서원구 성화동 남양휴튼아파트 102동 20층 2002호입니다. 감정가는 479,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 335,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018년 3월 30일 하나은행 근저당권 108,000,000원이며, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 매수인이 별도로 인수할 임차보증금도 없습니다.
가격도 현재 회차에서는 의미가 있습니다. 동일 단지 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 429,000,000원, 가장 최근인 2026년 8월 거래는 420,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 335,300,000원은 최근 평균의 78.2%로, 최근 거래 수준보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5837 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 성화동 436 남양휴튼아파트 102동 20층2002호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 장전로 51 |
| 물건종류 | 아파트 · 대상면적 119.77㎡ |
| 소유자 | 신장식 |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 335,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 177,372,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2018.03.30 설정된 하나은행 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 2023년 하나은행 근저당 120,000,000원, 김홍기 가압류 53,013,669원, 중소기업은행 가압류 175,082,428원, 하나은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 78.2%
남양휴튼은 총 577세대, 2008.08.01 준공 단지입니다. 비교 자료의 최근 실거래는 2025년 12월부터 2026년 8월까지 12건이며, 최근 12개월 평균은 429,000,000원입니다. 현재 최저가 335,300,000원은 매수인 인수가 없어 곧 실질취득액이고, 이 금액은 최근 12개월 평균의 78.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 119.77㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 130.59㎡ | 2 | 442,000,000원 |
| 2026.03 | 130.59㎡ | 4 | 428,000,000원 |
| 2026.03 | 130.59㎡ | 11 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 119.26㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 119.26㎡ | 20 | 469,000,000원 |
| 2026.02 | 119.77㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 119.77㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 119.26㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 119.26㎡ | 18 | 410,000,000원 |
| 2025.12 | 119.26㎡ | 4 | 419,000,000원 |
| 2025.12 | 130.59㎡ | 17 | 535,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 429,000,000원 |
거래 범위는 380,000,000원~535,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 420,000,000원입니다. 현재 최저가 335,300,000원은 최신 거래보다 84,700,000원 낮고, 최근 평균보다 93,700,000원 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수까지 더한 실질취득 기준으로 보더라도 현재 회차가 최근 거래권보다 아래에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,494,200원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김홍기 | 53,013,669원 | 53,013,669원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 175,082,428원 | 48,792,131원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 456,096,097원 중 329,805,800원이 배당되고, 미배당은 126,290,297원입니다. 이 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 335,300,000원 | 126,290,297원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 234,710,000원 | 225,472,037원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 164,297,000원 | 294,899,255원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건은 대항력 임차인이나 별도 승계 권리가 없어 그 미배당이 매수인 부담으로 붙지는 않습니다. 따라서 현재 회차부터 추가 유찰까지 실질취득액 = 낙찰가로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 남양휴튼 · 총 577세대 · 2008.08.01 준공.
- 토지. 토지면적 40,288.7㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 아파트 · 평지 · 사다리형 · 중로각지.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·주거용지에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 보행자전용도로에도 접합니다.
- 공시지가. 1,178,000원/㎡.
- 거래. 최근 12개월 12건, 평균 429,000,000원이며 최저 380,000,000원·최고 535,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 335,300,000원은 최근 평균의 78.2%지만, 실제 응찰가는 층·향·내부상태를 확인해 결정해야 합니다.
- 20층 물건 상태. 비교 거래 중 20층 119.26㎡가 2026.02에 469,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 전용면적 차이를 감안해 현장 상태를 직접 확인하세요.
- 임차관계. 현재 조사된 임차인은 없지만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 등기 변동. 등기사항은 2026.08.29 발급 기준이므로 매각기일 직전 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 중소기업은행 등 후순위 채권의 미배당이 발생해도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 실제 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 0원 인수, 가격은 최근 평균의 78.2%
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 말소기준 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 여기에 한 번 유찰되면서 감정가 479,000,000원이 335,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 429,000,000원의 78.2%입니다. 최신 2026년 8월 119.77㎡ 거래 420,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 권리 부담은 낮고, 현재 가격은 최근 거래권 아래. 최종 승부는 물건의 실제 상태를 확인한 뒤 이 할인폭을 어느 정도까지 보수적으로 인정할지에 달려 있습니다.