* 실질취득 153,300,000원은 전세권 70,000,000원을 전액 인수하고, 백성현 임차권의 잔여 보증금 부담이 유효하게 해소된다는 조건의 계산입니다. 취득세·명도비·관리비 등은 제외합니다. 확약의 효력이 충분하지 않으면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
인천지방법원 2025타경503774. 계양구 계산동 소재 산장빌라 나동 403호는 전용 55.29㎡의 다세대주택입니다. 감정가 119,000,000원에서 최저가가 83,300,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 2022년 한수진 전세권과 2023년 백성현 주택임차권등기가 말소기준권리보다 앞서 있고, 실제 임차인의 전입일은 그보다도 이릅니다.
신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 124,758,547원입니다. 주택도시보증공사는 별도로 중복 집계할 실제 임차인이 아니라 이 사건의 신청채권자입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약은 백성현 임차권에 관한 것이므로, 한수진의 선순위 전세권은 독립적인 인수 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 300-7, 산장빌라 나동 4층 403호 도로명: 인천광역시 계양구 장제로767번길 35, 나동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.29㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 건물 | 산장빌라 · 19세대 · 사용승인 1995.01.24 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 곽준용 · 2016.07.11 소유권이전 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 | 119,000,000원 |
| 최저매각가 | 83,300,000원 · 감정가의 70% · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,758,547원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28 갑구 13번 · 계양구 압류 |
| 명세서상 인수권리 | 을구 14번 한수진 전세권 · 을구 15번 백성현 주택임차권등기(주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권과 임차권
말소기준은 2023.12.28 계양구 압류입니다. 이후 설정된 국세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 한수진 전세권과 백성현 임차권등기는 말소기준보다 앞서 있으므로 단순한 후순위 소멸권리로 취급하면 안 됩니다.
확약에 따른 임차권등기 말소 자체는 확인되지만, 명시된 내용만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다. 대항력 포기와 미배당 보증금 청구권의 처리까지 유효하게 확인된다면 백성현 관련 실질 인수액은 0원*으로 처리할 수 있습니다. 확약의 효력 확인 전에는 35,599,400원의 잠재 부담을 별도로 관리해야 합니다. 이 확약은 한수진 전세권에 적용되지 않습니다.
② 임차인 및 선순위 점유권리 — 실제 임차인과 전세권자 구분
| 성명 / 권리 | 전입·등기 / 확정 | 보증금·전세금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
백성현 주택임차권등기 4층 403호 55.29㎡ 전부 |
전입 2020.08.20 점유개시 2020.08.20 확정 2020.07.21 임차권등기 2023.12.06 |
117,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 있음 |
확약서 제출 배당 부족 35,599,400원 대항력 포기 확인 시 실질 0원* 미확인 시 인수 위험 |
|
김성국 현황조사상 임차인 |
전입 2024.11.08 확정일자 미상 |
미상 |
선순위 대항력 없음 우선변제 미상 |
보증금 확인 필요 말소기준 이후 전입 점유·명도 별도 확인 |
|
한수진 선순위 전세권자 |
전세권 설정 2022.11.03 존속기간 종료 기재 2024.11.02 |
70,000,000원 |
선순위 전세권 임차인 대항력과 별개의 등기권리 |
매수인 인수 예상배당 0원 명세서상 인수권리 |
실제 임차인으로 기재된 사람은 백성현과 김성국 2명입니다. 한수진은 별도 전세권자로 구분하며, 주택도시보증공사는 신청채권자이므로 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다. 동일 호실의 권리와 점유관계가 중첩되어 있어 현 점유자 및 반환관계 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%의 착시
감정가는 119,000,000원이고 4회 유찰 후 표시된 최저매각가는 83,300,000원입니다. 표면적으로는 감정가 대비 70%이지만, 한수진 전세권 70,000,000원이 매수인 인수권리로 남습니다. 따라서 최저가만을 매입가격으로 놓고 경제성을 평가하는 것은 부적절합니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 119,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 83,300,000원 | 감정가의 70% |
| 선순위 전세권 부담 | 70,000,000원 | 매각물건명세서상 인수 |
| 조건부 실질취득 | 153,300,000원 | 백성현 잔여 보증금 부담 해소 전제 |
| 백성현 배당 부족분 | 35,599,400원 | 대항력 포기 효력 미확인 시 추가 위험 |
| 확약 미충족 시 부담 합계 예시 | 188,899,400원 | 전세권 전액과 임차인 부족분 모두 부담하는 경우 |
전세권을 전액 부담한다는 조건에서 실질취득 153,300,000원은 감정가보다 34,300,000원 높습니다. 백성현의 잔여 보증금 35,599,400원까지 별도로 인수하는 상황이라면 경제적 부담은 더 커집니다. 이는 권리 부담의 상호관계를 확정한 금액이 아니라 두 부담이 모두 존속하는 경우의 위험 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,899,400원 |
| 1. 임차인 · 백성현(우선변제) | 117,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 전세권 · 한수진 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 124,758,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 83,300,000원에서 추정 집행비용 1,899,400원을 차감하면 81,400,600원이 남고, 이 금액이 백성현의 보증금에 배당되는 구조입니다. 백성현의 배당 부족액은 35,599,400원입니다. 한수진 전세권자와 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
배당은 제공된 예상표를 기준으로 하며, 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액과 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액과 보증금 부족액은 달라질 수 있습니다. 전세권은 배당액이 0원이더라도 인수권리로 별도 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수권리는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 백성현 부족분 | 전세권 포함 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 83,300,000원 | 35,599,400원 | 153,300,000원 |
| 5회 유찰 시 · 56% | 66,640,000원 | 51,959,520원 | 136,640,000원 |
| 6회 유찰 시 · 약 45% | 53,312,000원 | 65,047,616원 | 123,312,000원 |
* 실질취득은 해당 회차 매각가에 전세권 70,000,000원 전액을 더한 조건부 금액이며 백성현의 부족분이 확약의 효력으로 해소되는 경우를 전제합니다. 부족분은 각 회차의 예상값으로 실제 집행비용과 우선배당에 따라 변동합니다.
유찰에 따라 매각가격이 낮아져도 선순위 전세권 70,000,000원은 자동으로 감소하지 않습니다. 백성현에 대해서도 대항력 포기의 효력이 확인되지 않으면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금 인수 부담이 늘어날 수 있습니다. 따라서 최저매각가의 하락률을 실질적인 취득비용 절감률로 그대로 적용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 인천부현초등학교 서측 인근에 위치합니다. 다세대주택·단독주택·아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 1995.01.24 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 최상층 403호입니다. 치장타일 외벽과 알루미늄 새시창 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·상하수도·가스설비와 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 사다리형이며 북측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 규모의 다세대주택으로 동일 면적 실거래 비교자료가 확보되지 않았습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회이며, 환금성과 시장가격은 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한수진 전세권 인수 확인. 을구 14번 전세권 70,000,000원이 명세서상 인수권리입니다. 전세금 반환채무의 범위와 전세권 말소 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소동의 외에 대항력 포기, 잔여 보증금 청구권 포기 및 매수인 면책에 관한 문언이 있는지 확인해야 합니다.
- 백성현 보증금 부족분 확인. 현재 회차 기준 35,599,400원입니다. 유효한 면책이 확인되지 않으면 인수 위험으로 반영해야 합니다.
- 김성국 점유·보증금 조사. 후순위 전입자이지만 보증금이 미상입니다. 현 점유 여부, 임대차계약, 배당요구 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 동일 호실 권리관계 확인. 한수진 전세권과 백성현 임차권등기가 동일 주거용 건물에 중첩되어 있습니다. 계약 당사자와 전세금·보증금 반환관계가 서로 독립적인지 확인해야 이중 부담 가능성을 확정할 수 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 조사하고 실제 배당액에 미치는 영향을 재계산해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 최근 12개월의 동일 또는 유사 면적 거래와 최신 거래, 가격 추세를 확인한 뒤 인수액을 합산한 실질취득금액으로 비교해야 합니다.
- 관리비·건물상태 확인. 미납 공용관리비, 누수, 방수, 노후 설비와 최상층 하자 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일은 2026.08.26으로 기재되어 있습니다. 실제 매각 결과와 이후 변경기일, 확정 여부는 사건기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 8,330만원 ≠ 실질취득 8,330만원”
이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 권리를 구분하는 것입니다. 한수진 전세권 70,000,000원은 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있습니다. 백성현의 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었지만, 잔여 보증금 35,599,400원에 대한 매수인 면책은 확약의 정확한 문언과 효력을 확인해야 합니다. 김성국의 보증금 및 점유관계도 별도로 확인이 필요합니다.
한수진 전세권 전액을 부담하고 백성현 관련 잔여 부담이 해소되는 조건에서도 실질취득은 153,300,000원입니다. 이는 감정가보다 높으며, 현재 실거래 시세와 비교할 근거도 확보되지 않았습니다. 4회 유찰에 따른 최저가 할인보다 선순위 권리 인수와 확약의 효력이 우선적인 검토 대상입니다. 전세권 말소·반환관계, 임차권 확약의 효력, 현재 시세를 확정하기 전에는 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.