최저가 1.19억이 아니라 실질취득 1.89억 — 산장빌라 403호

인천지방법원 2025타경503774. 인천 계양구 계산동 산장빌라 나동 4층 403호, 전용 55.29㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 근저당권이 아니라 2023.12.28. 계양구 압류입니다. 따라서 그보다 앞서 설정된 2022.11.03. 한수진 전세권과 2023.12.06. 백성현 주택임차권은 단순히 매각으로 사라지는 후순위 권리가 아닙니다.

백성현은 전입 2020.08.20., 확정일자 2020.07.21., 보증금 117,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖추었습니다. 현재 매각가 가정에서는 116,534,000원을 배당받고 466,000원이 남습니다. 다만 백성현 임차권등기에 관해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 부족분은 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 반면 한수진의 전세권 70,000,000원은 명시적으로 매수인 인수 대상이며 배당도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 인수권리 2건

기존의 근저당권과 과거 가압류·압류는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.12.28. 계양구 압류입니다. 이 날짜보다 뒤의 국세 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 한수진 전세권과 백성현 주택임차권은 인수 검토 대상입니다.

② 점유자·임차권·전세권 분석

확인되는 실제 임차인은 김성국·백성현 2명이며, 이와 별도로 선순위 전세권자 한수진이 있습니다. 김성국은 말소기준권리 이후인 2024.11.08. 전입하여 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현장 점유 및 명도 조건은 별도로 확인해야 합니다.

* 백성현의 현재 회차 룰상 미배당액은 466,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 확약서의 원문, 적용 조건과 실제 말소 절차는 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아닌 실질취득액

현재 회차의 최저매각가는 119,000,000원이지만, 한수진 전세금 70,000,000원이 그대로 승계되므로 매수인의 실질취득액은 189,000,000원입니다. 이는 감정가의 158.8%입니다. 백성현의 룰상 부족분 466,000원까지 확약 적용 전 기준으로 더하면 총 부담은 189,466,000원이지만, 해당 부족분은 확약으로 실질 0원으로 반영합니다.

* 백성현 부족분은 확약 적용 전 룰상 금액입니다. 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 실질취득액에는 포함하지 않았습니다.

산장빌라의 최근 실거래나 최근 낙찰 비교값이 확인되지 않으므로, 실질취득액 189,000,000원이 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 1995.01.24. 사용승인된 19세대 다세대주택이라는 환금성 조건까지 고려해 인근 동일 면적 다세대의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

백성현은 집행비용 차감 후 116,534,000원을 배당받아 466,000원이 부족하지만, 해당 부족분은 말소동의 확약서에 따라 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 한수진 전세권은 배당액이 0원이므로 전세금 70,000,000원이 매수인에게 남습니다. 주택도시보증공사의 미배당 청구액은 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다. 국세·지방세 등 당해세가 있으면 실제 배당액과 부족분은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 전용 55.29㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 1995.01.24. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 최상층 403호입니다.
• 입지. 인천부현초등학교 서측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 도로. 부지는 북측 약 8미터, 동측 약 6미터 도로에 접한 소로각지이며 토지는 평지의 사다리형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 777.0㎡이며 공시지가는 1,468,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 19세대의 1995년 준공 다세대주택이고 기록상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 최근 낙찰 실적이 확인되지 않아 매도 기간과 가격 협상 위험을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한수진 전세권 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 인수 조건, 전세권의 현재 존속 여부와 인도 관계를 원문으로 확인하세요.
• 백성현 확약서 확인. 말소동의 확약서의 제출 주체, 효력 발생 조건, 말소 시기와 낙찰자에게 요구되는 절차를 확인해야 합니다.
• 김성국 점유 확인. 2024.11.08. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으므로 현장 점유, 명도 협의와 인도명령 가능 여부를 점검하세요.
• 실질취득액으로 응찰가 계산. 현재 회차는 입찰가에 한수진 전세금 70,000,000원을 더한 금액이 실제 취득원가입니다.
• 당해세 확인. 계양구·국·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세가 배당에서 먼저 차감되는지 확인하세요. 배당액이 줄면 백성현의 룰상 미배당액도 커질 수 있습니다.
• 회차·결과 재확인. 매각기일은 2026.07.24.이고 등기부 발급일은 2026.07.28.입니다. 매각 결과, 변경·연기 여부와 다음 최저매각가를 법원 공고에서 확인하세요.
• 시세 원본 대조. 최근 거래 비교값이 확인되지 않으므로 인근 계산동의 동일 면적·동일 연식 다세대 실거래와 매물을 조사한 뒤 실질취득액과 비교하세요.

맺으며 — “낙찰가 1.19억”이라는 착시

이 사건의 핵심은 감정가와 같은 최저가가 아니라 매각 후에도 남는 권리입니다. 백성현 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있지만, 그 확약은 한수진 전세권까지 없애주지 않습니다. 한수진 전세금 70,000,000원을 더하면 현재 실질취득액은 189,000,000원, 감정가의 158.8%입니다.

최근 시세 비교 근거도 확인되지 않고, 1995년 준공 19세대 다세대주택에 기록상 3회 유찰까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유로 접근할 사건이 아닙니다. 백성현 확약은 확인하되, 한수진 7천만원 인수를 중심으로 판단해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.