최저가 26,068,000원이 전부가 아니다 — 대항력 임차보증금으로 실질취득은 약 70,000,000원

인천지방법원 2025타경505091. 간석동 세진빌라 2층 202호, 전용 39.74㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 76,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저매각가는 26,068,000원까지 떨어졌습니다. 표면만 보면 실거래 평균의 41.1%에 불과해 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득액입니다.

임차인 최동기는 2021년 4월 13일 확정일자를 갖추고, 2021년 5월 14일 점유를 시작한 뒤 2021년 5월 17일 전입신고를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2023년 1월 20일 국세 압류보다 모두 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023년 7월 10일 이루어졌지만, 대항력의 기준이 되는 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서므로 보증금 미배당액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남을 수 있다

말소기준권리는 2023년 1월 20일 국의 압류입니다. 이 압류와 이후의 남동구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸합니다. 다만 임차권등기가 소멸한다는 사실과 임차인의 대항력이 소멸한다는 사실은 같지 않습니다. 최동기의 전입·점유는 말소기준보다 약 1년 8개월 앞서므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자에게 청구할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최동기는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며 보증금도 70,000,000원 한 건만 반영해야 합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 더하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 유찰돼도 실질취득은 약 70,000,000원

유찰될수록 법원에 납부할 낙찰가는 내려가지만, 임차인에게 직접 부담할 미배당 보증금은 그만큼 늘어납니다. 결과적으로 총부담은 세 시나리오 모두 약 70,000,000원 수준입니다. 최저가가 더 내려가도 실질취득가격은 거의 내려가지 않는 대항력 인수형 구조입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균보다 높다

전용 39.74㎡로 면적이 일치하는 세진하이츠빌라(가)의 실거래 표본은 4건입니다. 거래월은 2022년 1월부터 7월까지이며, 평균은 63,500,000원, 최신 거래는 2022년 7월 59,000,000원입니다.

최저가 26,068,000원만 비교하면 실거래 평균의 41.1%지만, 이 비율은 실제 투자비를 반영하지 못합니다. 보증금 기준 실질취득 약 70,000,000원은 실거래 평균의 약 110.2%, 최신 거래 59,000,000원의 약 118.6%입니다. 현재 회차 배당표의 집행비용까지 포함한 총부담 70,869,224원은 이보다 조금 더 높습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)

임차인 보증금 부족액은 44,801,224원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 간석3동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 공동주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 직접적인 차량 진출입은 불가하고 인접지까지 차량 접근이 가능합니다. 인근 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 토지는 서측으로 폭 약 2~3미터 도로와 접하며, 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
• 건물. 1997.05.31 사용승인된 지하1층~지상4층 건물로, 기본적인 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며, 토지 공시지가는 904,500원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이며 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소 동의뿐 아니라 낙찰자에 대한 대항력 포기까지 포함하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
• 인수액 재계산. 배당기일의 실제 집행비용·세금·우선변제 내역에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 26,068,000원만 시세와 비교하지 말고, 낙찰가와 인수액을 합친 약 70,000,000원을 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 비교 가능한 거래가 2022년에 집중돼 있으므로 인근 중개업소와 최신 실거래를 통해 현재 가격을 재확인해야 합니다.
• 차량 접근 확인. 본건까지 직접 차량 진입이 불가하고 서측 도로 폭이 약 2~3미터이므로 현장 접근성과 주차 여건을 점검해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “2,606만원 낙찰”이 아니라 “약 7,000만원 취득”

이 물건의 최저매각가는 26,068,000원이지만, 그 숫자만으로는 실제 부담을 설명할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원 중 예상 미배당액 44,801,224원이 남기 때문에, 현재 회차 총부담은 70,869,224원입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담은 계속 약 70,000,000원 수준에 머뭅니다.

실거래 평균은 63,500,000원, 최신 거래는 59,000,000원입니다. 실질취득액이 두 기준을 모두 웃도는 데다, 세 차례 유찰된 소규모 다세대이고 직접 차량 진입도 불가합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 확인 요소지만, 대항력 포기 문구가 확인되기 전에는 인수 0원으로 볼 수 없습니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다.