인천지방법원 2025타경505275. 인천 중구 전동의 다세대주택 4층 401호입니다. 감정가는 132,000,000원인데 3회 유찰돼 현재 최저매각가격은 45,276,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 2021.08.17부터 대항력을 갖춘 임차인 호한나의 99,000,000원 보증금입니다. 말소기준은 2022.12.08 포천세무서장 압류인데, 임차인의 전입·점유가 그보다 앞섭니다.
현재 회차 배당가정에서는 집행비용 1,214,968원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 44,061,032원이 배당되고, 보증금 중 54,938,968원이 남습니다. 따라서 현재 가격에 낙찰받아도 낙찰가 45,276,000원만 지불하고 끝나는 구조가 아닙니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가하므로, 가격 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505275 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 전동로 18-6, 4층401호 (전동,정성파크빌라드) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 임차권 범위 | 4층 401호 63.80㎡ 전부 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 45,276,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,000,000원 |
| 특별매각조건 | 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2 · 9,055,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 권리분석의 출발점은 2022.12.08 압류입니다. 이 압류가 말소기준이고 2025.02.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤라 매각으로 소멸합니다. 하지만 호한나의 임대차는 계약일 2021.05.15, 점유·전입 2021.08.17로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금에 대한 대항력 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 호한나 4층 401호 63.80㎡ 전부 | 2021.08.17 | 99,000,000원 | 2021.07.07 2023.11.28 경정: 2021.07.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
2023.09.22 임차권등기가 들어갔고 배당요구도 확인됩니다. 이후 2023.11.28 경정등기에서 점유개시일은 2021.08.17로, 확정일자는 2021.07.20으로 경정됐습니다. 원 임차권등기의 확정일자 2021.07.07과 경정일자가 다르지만, 어느 날짜를 기준으로 보더라도 2022.12.08 말소기준 압류보다 앞섭니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 64.7%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
면적 63.8㎡에 맞는 확인 거래는 2023.02, 1층, 70,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이고 시점도 2023.02이므로 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 그래도 이 사건에서 중요한 비교 기준은 명확합니다.
| 기준 | 금액 | 70,000,000원 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 70,000,000원 | 100% | 2023.02 · 63.8㎡ · 1층 |
| 현재 최저가 | 45,276,000원 | 64.7% | 표면 가격만 보면 낮음 |
| 실질취득 | ≈ 99,000,000원 | 141.4% | 대항력 보증금 기준 |
| 감정가 | 132,000,000원 | 188.6% | 감정 기준가 |
같은 건물 관련 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 25.0%로 제시됩니다. 현재 사건 역시 이미 3회 유찰된 상태입니다. 단순히 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 가격 메리트가 커지는 사건이 아니라, 유찰될수록 낙찰가 대신 인수액이 커지는 구조라는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,214,968원 |
| 1. 임차인 호한나 보증금 | 99,000,000원 | 44,061,032원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 부족분이 54,938,968원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가격 | 임차보증금 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 45,276,000원 | 54,938,968원 | 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 31,693,199원 | 68,277,279원 | 감정가 24% |
| 5회 유찰 시 | 22,185,239원 | 77,614,095원 | 감정가 17% |
4회, 5회 유찰 시 최저가는 각각 31,693,199원, 22,185,239원까지 내려가지만 임차보증금 인수액은 68,277,279원, 77,614,095원으로 오릅니다. 바로 이 때문에 이 사건은 유찰 = 실질 매입가 하락이라는 일반적인 공식이 작동하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포고등학교 동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 학교·근린생활시설이 섞인 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물의 4층 401호. 위생·상하수도·난방·가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 330.8㎡ 부정형 완경사 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 778,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·지구단위계획구역·정비구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·특별관리해역 등에 해당합니다.
- 규모·환금성. 확인된 건물 규모는 8세대, 사용승인 관련 기준일은 2003.01.28이며, 거래 표본은 63.8㎡ 2023.02 거래 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소 동의만인지, 선순위 대항력 및 미배당 보증금까지 포기하는 내용인지 반드시 원문 문구를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 45,276,000원이 아니라 대항력 보증금 약 99,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 현재 가정에서는 호한나가 44,061,032원을 배당받고 54,938,968원이 남습니다. 실제 배당표에서 부족분이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 확정일자 경정 확인. 임차권등기 원등기 2021.07.07과 2023.11.28 경정등기의 2021.07.20을 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건 때문에 보증금이 10%가 아니라 20%입니다. 현재 회차 기준 9,055,200원이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
감정가 132,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 45,276,000원까지 내려온 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 99,000,000원이 낙찰가격보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차에서도 부족분이 54,938,968원이고, 4회·5회 유찰 시에는 각각 68,277,279원·77,614,095원까지 증가합니다.
따라서 비교 대상은 최저가 45,276,000원이 아니라 실질취득 약 99,000,000원입니다. 확인된 63.8㎡ 거래는 2023.02의 70,000,000원 1건으로, 실질취득은 그 거래가의 약 141.4%입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 현재 확인되는 문구만으로 선순위 임차인의 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 표면 최저가는 낮지만, 권리와 실질가격을 합치면 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.