청주지방법원 2026타경48. 청주시 흥덕구 봉명동 ‘HS포레’ 17층 1701호, 전용 35.76㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가는 168,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 117,600,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2023.11.23. 우리은행 근저당권이고, 그 이후 남아 있는 우리카드·케이뱅크 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가가 아닌 현재 실질취득액 117,600,000원을 기준으로 봐야 합니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 146,258,000원, 최신 거래는 137,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 80.4%로, 제공된 실거래 흐름 안에서는 시세 아래 구간에 들어와 있습니다. 최근 12개월 평균이 그 이전 표본보다 16.0% 높아진 흐름이라는 점도 하락장 경고와는 반대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경48 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 1831 에이치에스포레 17층 1701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 35.76㎡ · 25층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 김종복 (거래가액 171,495,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 128,899,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2023.11.23. 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 130,240,000원)입니다. 그 뒤의 우리카드 가압류 8,289,457원, 케이뱅크 가압류 24,083,212원과 2026.02.13. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현대카드 가압류와 그에 따른 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
HS포레 동일 면적 35.76㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 142,904,166원보다 최근 흐름을 더 중시해, 최근 12개월 평균 146,258,000원과 최신 거래 137,000,000원을 우선 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 35.76㎡ | 18 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 35.76㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 35.76㎡ | 13 | 134,580,000원 |
| 2026.02 | 35.76㎡ | 24 | 168,000,000원 |
| 2026.01 | 35.76㎡ | 25 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 35.76㎡ | 21 | 137,000,000원 |
| 2025.10 | 35.76㎡ | 8 | 146,000,000원 |
| 2025.10 | 35.76㎡ | 8 | 146,000,000원 |
| 2025.08 | 35.76㎡ | 19 | 156,000,000원 |
| 2025.06 | 35.76㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2024.12 | 35.76㎡ | 7 | 125,950,000원 |
| 2024.12 | 35.76㎡ | 14 | 126,320,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.76㎡ | 10건 | 146,258,000원 |
현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균 146,258,000원의 80.4%입니다. 최신 거래 137,000,000원보다도 19,400,000원 낮고, 전체 실거래 최저 125,950,000원보다도 낮습니다. 더구나 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 16.0% 높은 흐름이라, 제공된 숫자만 보면 최근 시세가 약화되는 국면으로 보기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,446,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 130,240,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,289,457원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 24,083,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 162,612,669원 중 115,153,600원이 배당되고 47,459,069원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 47,459,069원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 82,174,429원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 106,425,901원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “싼 최저가 뒤에 숨은 임차보증금”을 더하는 유형이 아니라, 각 회차의 매각가 자체가 실질취득액이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 전용 35.76㎡의 소형 면적입니다.
- 입지. 봉명사거리 북서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하며 주위환경은 대체적으로 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 35미터 내외 도로, 북측 약 8미터 내외 도로에 접하고 서측은 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(봉명지구)·상업용지이며, 공시지가는 1,664,000원/㎡입니다.
- 건물. 2023.09.27. 준공, 220세대이며 철근콘크리트구조 25층 건물 내 17층입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 전용 35.76㎡의 소형 도시형생활주택이므로 일반 중형 아파트와 매수층은 다르게 형성될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격의 기준. 실질취득은 117,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 146,258,000원과 최신 거래 137,000,000원을 중심으로 응찰 상한을 판단하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현장 점유자는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 소형 주택 환금성. 전용 35.76㎡ 도시형생활주택의 실제 매수 수요와 원하는 매도가격에서의 거래 속도를 별도로 확인하세요.
- 배당 부족 오해 금지. 후순위 미배당이나 우리은행 미회수액을 매수인 인수금으로 합산하지 마세요. 제공된 분석상 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 실제 배당에 영향을 주는 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 1회 유찰로 가격도 내려왔다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 2023.11.23. 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸합니다. 동시에 현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 146,258,000원의 80.4%이며, 최신 거래 137,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 16.0% 높은 방향이라, 제공된 수치만 놓고 보면 권리뿐 아니라 가격에서도 일정한 여유가 생긴 회차입니다.
다만 이 물건은 전용 35.76㎡의 도시형생활주택입니다. 숫자상 할인폭만으로 일반 아파트와 같은 환금성을 가정해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 현재 가격도 긍정적. 최종 승부처는 이 소형 평형의 실제 매수층과 현장 점유·관리 상태를 확인한 뒤, 최근 실거래 범위 안에서 얼마나 보수적으로 입찰가를 정하느냐입니다.
