청주지방법원 2026타경70. 청주시 상당구 용담동 명암로 7-39, 아진빌 지하층 제102호 다세대주택입니다. 감정가 149,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,010,000원입니다. 신청채권자는 남청주신용협동조합이며 청구액은 62,765,174원입니다.

등기부만 살펴보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014년 설정된 남청주신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 현재 남아 있는 후순위 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 압류와 가압류도 대부분 이미 말소됐습니다.

다만 실제 입찰 판단에서는 임차관계가 가장 중요한 확인 대상입니다. 장주아·윤홍복의 전입일은 모두 2014년 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 별도로 기재된 지하층 주거 점유 내역은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 권리관계를 확정할 수 없습니다. 동일 점유의 중복 기재인지, 별도 점유관계가 있는지도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준은 2014.06.18 설정된 을구 1번 남청주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 117,000,000원이며, 근저당권 설정 당시 채무자는 최미이입니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하고, 이후 설정돼 현재 남아 있는 신한카드 가압류와 임의경매개시결정 역시 소멸 대상으로 정리됩니다.

소유권은 최초 최미이 명의에서 상속을 원인으로 최광희에게 이전됐습니다. 남청주신용협동조합이 근저당권 실행을 위한 경매신청과 관련해 상속등기를 대위한 내역도 확인됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인 2명, 추가 점유관계 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 이름이 확인된 임차인은 장주아와 윤홍복, 2명입니다. 두 사람 모두 방 1칸을 사용하는 것으로 기재돼 있고, 전입신고는 말소기준권리보다 늦습니다. 각각 배당요구도 접수했습니다.

장주아·윤홍복의 보증금 기재값은 각각 2,500이며, 원본상 금액 단위를 확인하기 전까지 원화 금액으로 환산하거나 합산하지 않았습니다. 두 사람의 확정일자는 확인되지 않아 일반 우선변제 여부를 확정하지 않습니다.

장주아와 윤홍복은 모두 말소기준 이후 전입자이므로 일반적인 대항력에 따른 보증금 인수 대상으로 보지 않습니다. 그러나 소액임차인 최우선변제 여부는 보증금의 정확한 단위, 실제 점유와 전입 요건 및 관련 기준을 확인한 후 판단해야 합니다. 배당요구 접수 사실만으로 배당액이나 우선순위가 확정되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 대비 54.1%, 그러나 거래는 하락 추세

비교 대상은 같은 아진빌의 전용 59.41㎡ 거래입니다. 전체 확인 거래는 5건으로 평균 145,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 2025년 4월의 최근 거래 3건과 가장 최근 거래가격을 우선합니다.

현재 최저가 73,010,000원은 최근 12개월 거래 평균 135,000,000원의 54.1%입니다. 가장 최근 거래로 집계된 2025년 4월의 150,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균 대비 비율은 50.4%지만, 과거 거래까지 포함한 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

특히 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -15.6%입니다. 실제 거래가 하락 흐름을 보였다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 또한 비교 거래는 모두 지상층이며 본건은 지하층 제102호입니다. 층별 채광·환기·습기·침수 가능성 등 개별 특성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있어, 최근 거래 평균을 본건의 확정 시세로 받아들여서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)

근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 집행비용은 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 62,765,174원입니다. 위 배당은 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 모형이므로 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 59,396,082원이 곧바로 매수인의 인수액을 의미하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

현재 회차에서 매각되지 않고 추가 유찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 등기상 후순위 채권의 미배당이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 미상 점유자의 보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

* 모형상 인수 0원은 확인된 등기권리와 배당 가정에 따른 값입니다. 미상 주거 점유자의 별도 선순위 대항력 및 보증금이 확인되면 매수인의 인수액과 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 추가 유찰 시 가격은 가정 시나리오이며 실제 차기 매각기일과 최저가를 확정한 내용은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 상당구 용담동 소재 명암저수지 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 기존 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 간선도로가 소재합니다. 건물 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 경사슬래브 지붕의 지상 3층·지하 2층 건물입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 지하층 특성. 본건은 지하층 제102호입니다. 실제 채광·환기, 누수·결로, 배수시설, 침수 이력과 실내 상태를 확인해야 합니다. 지상층 실거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구(작은가좌골지구)에 해당하며, 소로3류와 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 546.0㎡, 공시지가는 391,500원/㎡입니다.
• 환금성. 아진빌은 8세대 소규모 다세대입니다. 거래 표본이 제한적이고 최근 거래가 과거보다 15.6% 하락한 것으로 집계돼 있습니다. 지하층이라는 개별 특성을 반영한 보수적인 매도가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. 매각물건명세서에 기재된 지하층 주거 점유 내역이 장주아·윤홍복과 중복되는지, 별도 임차관계인지 확인하세요. 전입일·보증금·계약관계 확인이 우선입니다.
• 임차보증금 원본 대조. 확인된 임차인 2명의 보증금 기재값과 금액 단위, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 내용을 원본 문건으로 대조하세요.
• 실질취득비용 재산정. 미상 점유자가 선순위 대항력 임차인으로 확인되면 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다. 이 경우 시세 비교도 낙찰가가 아닌 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용 기준으로 다시 수행하세요.
• 지하층 현장 확인. 누수·결로·습기·채광·배수시설 및 실제 주거 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
• 가격 비교. 전체 거래 평균 145,000,000원보다 최근 평균 135,000,000원을 우선 참고하되, 최신 확인 거래가 2025년 4월이라는 점과 하락 추세 -15.6%를 반영하세요.
• 추가 유찰 검토. 현재 2회 유찰 상태입니다. 다음 회차 시나리오의 최저가는 51,107,000원이지만, 가격 하락이 곧 점유 위험 해소나 환금성 개선을 의미하지는 않습니다.
• 명도·관리비. 실제 거주자와 점유 범위를 확인하고 인도·명도 비용 및 공용부분 관리비 체납 여부를 점검하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 배당요구 문건, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 확인은 끝나지 않았다”

이 물건의 장점은 73,010,000원이라는 현재 최저가입니다. 감정가의 49%, 최근 실거래 평균의 54.1%라는 수치는 상당한 가격 차이를 보여줍니다. 그러나 가격표만 보고 접근하기에는 확인해야 할 문제가 남아 있습니다.

장주아·윤홍복은 말소기준 이후 전입자여서 대항력 인수 대상이 아닌 것으로 정리되지만, 지하층에 별도로 기재된 미상 주거 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 해당 내역이 기존 임차인과 중복되는지부터 확인해야 하며, 별도 선순위 임차관계로 밝혀질 경우 실질취득비용 자체가 달라질 수 있습니다.

또한 본건은 소규모 다세대의 지하층이고 최근 거래가격 추세는 -15.6%입니다. 지상층 실거래 평균을 그대로 지하층 가치로 간주하는 것도 경계해야 합니다.

가격 할인은 뚜렷하지만, 인수위험은 미확정입니다. 미상 점유자의 권리관계와 지하층의 실제 상태를 확인한 뒤, 낙찰가에 발생 가능한 인수액과 명도·수선비용을 더해 최종 취득가격을 판단하는 것이 핵심입니다.