청주지방법원 2026타경70. 청주시 상당구 용담동 ‘아진빌’ 지하층102호, 전용 59.41㎡ 다세대주택입니다. 감정가 149,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 104,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2014.06.18. 설정된 남청주신용협동조합의 근저당권 채권최고액 117,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 신한카드 가압류 13,691,902원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 비교적 단순하지만, 이 사건의 핵심은 점유관계입니다. 장주아는 2026.03.11., 윤홍복은 2025.10.27. 전입해 모두 2014년 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 그러나 별도로 ‘지하층’이 주거로 기재되어 있고 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 이 점유에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경70 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용담동 89-26 지하층102호 · 도로명 충청북도 청주시 상당구 명암로 7-39 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.41㎡ · 지상 3층, 지하 2층 건물 중 지하층 제102호 |
| 이용상태 | 다세대주택 등으로 이용중 |
| 소유자 | 최광희 · 2025.10.14. 상속, 2026.03.18. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남청주신용협동조합 / 62,765,174원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 규모 | 아진빌 · 8세대 · 2014.06.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준은 2014.06.18. 남청주신용협동조합 근저당권입니다. 2016년 국 압류, 오영식 가압류, 2019년 신동훈 가압류, 2020년 청주시 압류는 이미 각각 해제돼 등기에서 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2025.11.14. 신한카드 가압류 13,691,902원은 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하고, 2026.03.26. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인·점유 — 두 명은 대항력 없음, 한 건은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장주아 | 방 1칸 | 2026.03.11 | 2,500 | 2026.06.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤홍복 | 방 1칸 | 2025.10.27 | 2,500 | 2026.06.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하층 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
장주아·윤홍복의 전입일은 모두 말소기준일인 2014.06.18.보다 늦습니다. 따라서 이 두 점유자는 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다. 반면 ‘지하층’ 주거 점유는 전입일 자체가 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 보증금과 전입시점이 확인되기 전에는 매수인 인수 0원을 절대적인 확정값으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 30% 유찰됐지만 시장도 하락 중
아진빌 전용 59.41㎡ 거래는 확인된 5건입니다. 전체 평균은 145,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 3건의 평균은 135,000,000원이고, 현재 최저가 104,300,000원은 그 평균의 77.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 59.41㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 59.41㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 59.41㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2023.12 | 59.41㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 59.41㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.41㎡ | 3건 | 135,000,000원 |
현재 최저가 104,300,000원은 최근 12개월 평균보다 확실히 낮지만, 최근 거래 최저 105,000,000원과는 거의 같은 수준입니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군보다 15.6% 하락한 것으로 집계됩니다. 즉 감정가 대비 30% 유찰됐다는 사실만으로 큰 가격 메리트를 단정하기보다, 지하층이라는 개별 특성, 소규모 8세대 다세대의 환금성, 하락 추세까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 2. 근저당 · 남청주신용협동조합 | 117,000,000원 | 102,039,800원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,691,902원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,300,000원 기준 채권 총액 130,691,902원 중 102,039,800원이 배당되고, 미배당액은 28,652,102원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 104,300,000원 | 102,039,800원 | 28,652,102원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 59,396,082원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 80,904,828원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명암저수지 남서측 인근이며, 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕, 지상 3층·지하 2층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 546.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역·자연취락지구이며 공시지가는 391,500원/㎡입니다.
- 환금성. 아진빌은 8세대 소규모 다세대이고 본건은 지하층입니다. 최근 확인 거래도 5건에 그쳐 가격 편차와 매도기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하층 주거 점유 확인. 전입일·보증금이 미상인 점유관계가 가장 중요합니다. 대항요건과 임대차관계를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정 전제로 잡지 마세요.
- 장주아·윤홍복. 전입일이 각각 2026.03.11., 2025.10.27.로 말소기준 2014.06.18. 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 104,300,000원은 최근 평균 135,000,000원보다 낮지만, 최근 저가 거래 105,000,000원과 가깝고 시장 추세도 -15.6%입니다.
- 지하층 특성. 동일 면적이라도 지하층은 지상층 실거래와 환금성·선호도가 다를 수 있으므로 단순 평균가 적용을 경계해야 합니다.
- 명도. 복수의 점유기록이 있으므로 낙찰 후 인도 범위와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 ‘미상 점유’ 해소가 먼저
이 물건은 감정가 149,000,000원에서 104,300,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 최근 12개월 평균 135,000,000원과 비교해도 77.3% 수준입니다. 하지만 최근 시장 자체가 -15.6% 하락 추세이고, 같은 거래월에 105,000,000원 사례가 확인됩니다. 여기에 지하층이라는 특성과 8세대 소규모 다세대의 환금성까지 감안해야 합니다.
권리 측면에서는 2014년 남청주신용협동조합 근저당이 명확한 말소기준이고, 장주아·윤홍복은 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 지하층 주거 점유 1건이 남습니다. 따라서 결론은 “가격은 내려왔지만, 인수 리스크 확인 전에는 보수적으로.” 이 점유의 실체를 해소한 뒤에야 현재 104,300,000원의 할인폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
