인천지방법원 2025타경505930. 숭의동 진성투토펠리체 6층 609호, 전용 59.88㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사어반컨소시엄으로 2020.07.31 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 222,000,000원입니다. 표면적으로는 감정가 252,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저매각가가 123,480,000원까지 떨어졌지만, 이 사건은 낙찰가보다 선순위 임차권의 미배당 보증금을 먼저 봐야 합니다.
김범석은 2020.07.10 전입·점유, 2020.06.26 확정일자를 갖고 있으며, 2022.08.02 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2022.11.28 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 한 상태입니다. 현재 회차 배당에서는 보증금 222,000,000원 중 120,951,280원만 배당되고 101,048,720원이 부족합니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 실질취득비용이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505930 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 42, 6층609호 (숭의동,진성투토펠리체) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.88㎡ · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사어반컨소시엄 (2020.07.31 소유권이전 · 거래가액 222,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 사용승인일 | 2018.08.06 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
현재 등기에서 과거 중소기업은행 근저당 12,600,000,000원과 농협은행 근저당 190,800,000원은 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2022.11.28 주택도시보증공사 가압류 882,000,000원입니다. 이후 미추홀구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김범석 | 주거 (임차권등기) | 2020.07.10 | 2020.06.26 | 222,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 이주리 | 오피스텔 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승원 | 오피스텔 | 2023.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이주리·이승원은 각각 2023.06.13, 2023.07.04 전입으로 말소기준 2022.11.28보다 뒤이므로 조사상 대항력 없음입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·임대차 조건은 입찰 전에 다시 대조해야 합니다. 세 사람 모두 보증기관 대위·승계 항목이 아니므로 실제 임차인은 3명으로 봅니다.
③ 유찰이 반복돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 123,480,000원 | 101,048,720원 | 최저가는 감정가 49%지만 미배당 인수 발생 |
| 7회 유찰 시 | 98,784,000원 | 125,394,112원 | 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가 |
| 8회 유찰 시 | 79,027,200원 | 144,795,290원 | 실질취득은 보증금 222,000,000원 수준에서 고정 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 123,480,000원에서 98,784,000원, 79,027,200원으로 내려가도 김범석에게 돌아갈 배당이 줄어드는 만큼 매수인 인수액이 101,048,720원에서 125,394,112원, 144,795,290원으로 늘어납니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 실질취득비용이 대체로 보증금 222,000,000원 수준에 묶입니다.
④ 시세 비교 — 1.23억이 아니라 2.22억 수준으로 봐야 한다
진성투토펠리체 전용 59㎡대 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 242,142,857원이지만 과거 300,000,000원 거래까지 포함돼 있어 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 190,000,000원이고 표본은 1건, 최신 거래도 2026.08 190,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 대비 -24.3% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 59.31㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2023.09 | 59.28㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2023.05 | 59.28㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2022.07 | 59.31㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 59.31㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 59.88㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 242,142,857원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,528,720원 |
| 1. 임차인 김범석 보증금 | 222,000,000원 | 120,951,280원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 882,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모델에서 김범석에게 120,951,280원이 배당되고 101,048,720원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류 및 신청채권자 청구에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의로터리 서측 인근이며 주변에 업무시설(오피스텔·공동주택), 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인일은 2018.08.06이며, 위생·급배수·화재탐지·도시가스·승강기·기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 환금성. 진성투토펠리체는 42세대이며 전용 59㎡대 확인 실거래는 7건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰은 3.6회인데 본건은 이미 6회 유찰됐고, 최근 시세 추세도 -24.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 입찰 금지. 123,480,000원만 보고 최근 시세의 65.0%라고 판단하면 선순위 임차보증금 인수를 빠뜨리게 됩니다.
- 김범석 인수액 확인. 현 배당모델상 101,048,720원이 미배당으로 남고, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 커 실질취득은 약 222,000,000원 수준입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으나, 대항력 포기와 임차권등기 말소의 적용 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 다른 점유자 확인. 이주리·이승원은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 하락장 반영. 전체 실거래 평균 242,142,857원보다 최근 12개월 190,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선하고, -24.3% 하락 추세를 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다고 싸진 게 아니다”
이 물건은 감정가 252,000,000원에서 6회 유찰돼 123,480,000원까지 내려왔습니다. 하지만 김범석의 222,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞서고, 현재 배당모델에서는 101,048,720원이 미배당 인수로 남습니다. 그래서 가격 판단의 기준은 1.23억원의 최저가가 아니라 약 2.22억원 수준의 실질취득비용입니다.
최근 12개월 실거래와 최신 거래는 모두 190,000,000원이고 시장 추세는 -24.3%입니다. 여기에 본건은 단지 평균 유찰 3.6회를 넘어 6회까지 유찰됐습니다. 확약서 원문에서 대항력 포기까지 명확히 확인되지 않는 한, 현재 가격을 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 김범석 임차권에 대한 주택도시보증공사 확약의 정확한 법적 범위입니다.
