한 줄 평. 말소기준인 2022.05.23 청주중부신용협동조합 근저당 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 점유자인 (주)씨앤지하이테크의 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
548,310,000원
청주지방법원 2026타경79. 등기상 말소기준은 2022.05.23 설정된 청주중부신용협동조합 근저당권 837,600,000원입니다. 이후 남아 있는 리비스주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 청주농업협동조합·청주축산업협동조합·이정은·백종석 관련 근저당과 한양이엔지주식회사의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 (주)씨앤지하이테크가 1번·2번 목록 전체를 점유하는 것으로 나타나지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 말소기준일인 2022.05.23보다 앞선 대항요건이 있었는지를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경79 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317 아크로폴리스 1층 106호 · 도로명주소 충청북도 청주시 흥덕구 엘지로 23 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 대상호실 2개를 내부격벽 없이 1개의 근린생활시설(사무실)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층 106호 및 107호 |
| 소유자 | 주식회사삼육오리테일 |
| 감정가 / 최저가 | 1,119,000,000원 / 548,310,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주중부신용협동조합 / 712,253,150원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 1번, 2번 건물은 외관 및 내부 보로 호실 구분 가능하나 내부 격벽 없이 1개 사무실로 운영 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유자는 별도 확인
현재 살아 있는 말소기준권리는 을구 6번 청주중부신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 을구 10번 근저당권은 리비스주식회사에서 롯데카드주식회사로 이전됐고, 을구 16번 리비스주식회사 근저당권과 2026.03.17 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 현황 — 대항력·우선변제 모두 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)씨앤지하이테크 | 1번, 2번 목록 전체 | 2,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2022.05.23과 선후관계를 비교할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않으므로 우선변제권 역시 판단할 수 없습니다. 이 때문에 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸하니 인수 0원”으로 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 1,119,000,000원, 현재 최저매각가는 548,310,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 383,817,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 268,671,900원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래가·가격 추세와 같은 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 없습니다. 특히 대상은 내부격벽이 제거된 1층 근린생활시설(사무실) 형태라 동일 조건의 비교거래 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 548,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,883,100원 |
| 을구 6번 근저당권 · 청주중부신용협동조합 | 837,600,000원 | 540,426,900원 |
| 을구 10번 근저당권 · 리비스주식회사 | 768,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 리비스주식회사 | 700,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 2,305,600,000원, 예상 배당액은 540,426,900원이며 미배당액은 1,765,173,100원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. SK하이닉스 청주4캠퍼스 M15공장 북동측 인근으로 대형공장, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 106호 및 107호의 내부격벽을 없애 1개의 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다.
- 도로. 동측에 노폭 약 30m 왕복 7차선 포장도로, 서측 및 남측에 노폭 약 15m 내외 왕복 2차선 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(청주 테크노폴리스)·일반산업단지에 해당하며 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항요건 확인. (주)씨앤지하이테크의 전입신고일 또는 사업자등록 관련 점유개시 시점과 계약관계를 확인해 2022.05.23 말소기준권리보다 선순위인지 검토해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 상태 확인. 1번·2번 건물은 외관 및 내부 보로 구분 가능하지만 내부격벽 없이 1개 사무실로 운영 중이므로 현황과 공부상 구획을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다. 동일·유사 근린생활시설의 거래·임대 수준을 별도로 조사해야 합니다.
- 규제·이용 가능성 확인. 준공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역 등 토지이용 제한을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 감정가 1,119,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 548,310,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2022.05.23 청주중부신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 비교적 명확한 흐름입니다.
하지만 현황조사상 점유자 (주)씨앤지하이테크의 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격상 유리하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기 소멸관계보다 점유자의 대항요건과 실제 시세 확인이 최우선인 물건입니다.