청주지방법원 2026타경79. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 대상호실 2개는 내부 격벽을 없애 1개의 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고도 목록1번·목록2번을 일괄매각한다고 밝히며, 외관과 내부 보에 의해 호실 구분은 가능하지만 내부 격벽은 없는 상태라고 적고 있습니다. 권리의 기준점은 2022.05.23 설정된 청주중부신용협동조합 근저당 837,600,000원입니다.
이후 설정된 리비스주식회사 근저당 등은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 권리보다 점유관계입니다. 현황조사에는 (주)씨앤지하이테크가 목록1번·2번 전체를 점유하는 것으로 조사됐고 보증금 기재액은 2,000입니다. 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경79 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317 아크로폴리스 1층 106호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 106호 및 107호를 내부 격벽 없이 1개의 근린생활시설(사무실)로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 106호 및 107호 |
| 소유자 | 주식회사삼육오리테일 · 2024.05.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,119,000,000원 / 783,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 712,253,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 목록1번·목록2번 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
말소기준권리는 2022.05.23 청주중부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 837,600,000원이며 공동담보로 아크로폴리스 제1층 제107호가 기재되어 있습니다. 2023.11.27 설정된 768,000,000원 근저당과 2025.04.17 설정된 700,000,000원 근저당은 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유자 — ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)씨앤지하이테크 | 1번, 2번 목록 전체 | 2,000 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 점유 법인은 1개입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 점유자로 조사됐습니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2022.05.23보다 앞선 대항요건을 갖췄는지를 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 1,119,000,000원, 현재 최저매각가는 783,300,000원으로 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 548,310,000원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 383,817,000원(34%)입니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 거래 수치는 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 본건은 2개 호실을 하나의 사무실로 이용하는 구조와 산업단지·준공업지역 입지라는 특성이 있어 실제 환금성과 임대·매매가격 확인이 별도로 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 783,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,233,000원 |
| 1. 근저당 · 청주중부신용협동조합 | 837,600,000원 | 773,067,000원 |
| 2. 근저당 · 리비스주식회사 | 768,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 리비스주식회사 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,305,600,000원 중 773,067,000원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당액은 1,532,533,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·호실 상태 — 106호와 107호를 하나로 사용
감정평가와 매각물건명세서 비고에 따르면 대상호실 2개는 현재 내부 격벽을 없애 1개의 사무실로 운영되고 있습니다. 외관과 내부 보를 기준으로 호실 구분은 가능하지만, 실제 내부 격벽은 없는 상태입니다.
- 일괄매각. 목록1번과 목록2번이 함께 매각됩니다.
- 호실 구분. 외관 및 내부 보에 의한 구분은 가능하지만 내부 격벽은 없습니다.
- 현재 이용. 2개 호실을 하나의 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다.
- 점유 범위. (주)씨앤지하이테크가 1번·2번 목록 전체를 점유하는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. SK하이닉스 청주4캠퍼스 M15공장 북동측 인근이며, 대형공장·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측에 노폭 약 30M 왕복7차선 포장도로, 서측 및 남측에 노폭 약 15m 내외 왕복2차선 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(청주 테크노폴리스)·일반산업단지에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,440,000원/㎡, 평지이며 중로각지로 조사되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 주차장이 구비되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 법인 대항력. 전입신고일이 미상입니다. ‘대항력 없음’으로 전제하지 말고 점유·대항요건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제. 현황조사상 보증금 기재액은 2,000이나 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 106·107호 구조. 내부 격벽 없이 하나의 사무실로 쓰이고 있으므로 실제 경계, 출입구, 복구 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록1번·목록2번이 함께 매각되는 조건과 각 호실의 등기·현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 실제 근린생활시설 거래·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준공업지역·청주테크노폴리스 지구단위계획·일반산업단지 관련 이용 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 점유관계 확인이 먼저”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.23 청주중부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 783,300,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로 보면 안 됩니다. (주)씨앤지하이테크의 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았고, 106호와 107호를 내부 격벽 없이 하나의 사무실로 사용하고 있습니다. 실거래 비교 수치도 없으므로 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 결론은 후순위 등기권리는 정리되지만, 점유와 물리적 이용상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.