청주지방법원 2026타경50053. 오창읍 양지리 포시즌타운빌 C동 2층 201호, 전용 53.22㎡의 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며 이 호실은 방2·욕실1·거실 및 주방1 등 공동주택으로 이용 중입니다. 감정가는 147,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 72,030,000원입니다.
겉으로만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 임차권을 먼저 봐야 하는 유형입니다. 2025.04.28. 등기된 주택임차권의 보증금이 130,000,000원이고, 등기상 경매개시결정보다 앞선 권리로 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 따라서 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 약 130,000,000원 수준에 수렴할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 108-3 씨동 2층201호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 2산단1로 97-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 53.22㎡ · 방2·욕실1·거실 및 주방1 · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 나기근 · 2023.03.21. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이규하 / 139,855,067원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
과거 청주중부신용협동조합 근저당은 2023.04.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.04.28. 이규하 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2026.01.16. 같은 이규하가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 이 임차권은 제공된 권리분석상 경매개시결정보다 앞서며 매수인 인수 권리로 분류되어 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 등기 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규하 | 130,000,000원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) · 2025.04.28. 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 특히 임차권자 이규하가 강제경매의 채권자 이규하와 동일하므로, 경매 배당과 임차보증금 잔액이 서로 어떻게 연결되는지를 확인해야 합니다. 제공 자료에도 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 표시되어 있으므로, 동일인이라는 사실만으로 임차권을 배제해서는 안 되고 계약·지급·점유관계를 별도 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 7,203만원이 아니라 ‘실질취득’을 본다
비교 가능한 거래는 같은 포시즌타운빌 C동, 전용 53.22㎡의 2023.02 거래 1건이며 거래가는 150,000,000원입니다. 현재 최저가 72,030,000원만 비교하면 거래가의 48%에 불과하지만, 이 사건은 임차보증금 인수 가능성이 있어 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 53.22㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 비교표본 | 53.22㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
대항력이 인정되어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득은 낙찰가가 아니라 약 130,000,000원을 중심으로 봐야 합니다. 이 금액은 비교거래 150,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 2023.02 단 1건뿐이어서 현재 시세를 정밀하게 확정하기에는 표본이 매우 제한적입니다. 따라서 “최저가가 7,203만원이니 싸다”는 결론도, “실질취득 1.30억이니 충분히 싸다”는 결론도 원본 확인 없이 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,696,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 이규하 | 139,855,067원 | 70,333,460원 |
| 미배당 | - | 69,521,607원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 139,855,067원 중 70,333,460원이 배당되고 69,521,607원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당계산과 별개로 등기부상 임차권이 매수인 인수로 분류되어 있으므로, 임차보증금 미배당분의 승계 여부를 권리분석에서 반드시 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창리초등학교 서측 인근으로, 주위는 다세대주택 및 농경지 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2017.03.31.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 평탄한 사다리형 주거용 건부지입니다. 공시지가는 227,700원/㎡입니다.
- 환금성. 포시즌타운빌 C동은 8세대 규모이고, 확인되는 동일면적 거래는 2023.02의 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 여부. 130,000,000원 임차보증금의 대항력·미배당분 승계 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최우선 확인하세요.
- 전입·점유 확인. 임차권등기상 계약일 2023.03.24., 점유개시 2023.04.10., 주민등록 2023.04.14., 확정일자 2023.03.24.가 기재돼 있으므로 실제 전입·점유의 연속성을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 이규하입니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 제기된 만큼 계약서·보증금 지급자료·점유 자료 확인이 중요합니다.
- 최저가 착시 경계. 72,030,000원은 감정가의 49%지만, 대항력이 인정되면 실질취득은 약 130,000,000원 수준이 될 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 동일 전용면적 거래는 2023.02의 150,000,000원 1건이므로 현재 가치 판단을 이 한 건에만 의존하지 마세요.
- 배당표 한계. 집행비용 1,696,540원과 신청채권 배당을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “1.30억 임차권”이 먼저다
이 물건의 표면적인 매력은 감정가 147,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 72,030,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자가 출발점일 뿐입니다. 보증금 130,000,000원의 임차권이 경매개시결정보다 앞서 있고 매수인 인수로 분류돼 있으며, 대항력 판정도 확정되지 않았습니다.
대항력이 인정된다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 130,000,000원 수준에서 형성될 수 있습니다. 비교거래 150,000,000원보다 낮은 수준이지만 그 거래가 2023.02 단 1건이라는 점까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 더 유찰되느냐”보다 임차권이 실제로 얼마까지 매수인에게 남느냐를 확인하는 데 있습니다.
