청주지방법원 2026타경50053. 청주시 청원구 오창읍 양지리 포시즌타운빌 C동 2층 201호, 전용 53.22㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 147,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 102,900,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차권자 이규하의 보증금이 130,000,000원이고, 임대차계약일 2023.03.24, 점유개시 2023.04.10, 주민등록 2023.04.14, 확정일자 2023.03.24로 등기돼 있습니다. 주택임차권등기는 2025.04.28에 접수됐고 강제경매개시결정은 2026.01.16입니다.
특히 등기 분석상 이 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다. 감정가의 70%라는 숫자만 보면 싸 보이지만, 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 증가하므로 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이 사건은 바로 그 인수형 구조를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 108-3 씨동 2층201호 · 도로명 2산단1로 97-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 53.22㎡ · 공동주택(방2, 욕실1, 거실 및 주방1 등) · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 나기근 · 2023.03.21 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이규하 / 139,855,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2017.03.31 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
기존 청주중부신용협동조합 근저당은 2017.04.13 설정됐다가 2023.04.10 해지로 이미 말소됐습니다. 2020년 국세 압류와 2022년 나기근 명의의 가처분 역시 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 문제는 과거 말소권리가 아니라 2025년 등기된 130,000,000원 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규하 | 별지 기재 건물 전부 · 주거 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미배당 인수 |
임대차계약일은 2023.03.24, 점유개시일은 2023.04.10, 주민등록일자는 2023.04.14, 확정일자는 2023.03.24로 등기돼 있습니다. 배당요구도 2025.04.28에 이뤄졌습니다. 이 날짜들은 2026.01.16 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권을 단순히 “경매로 없어지는 후순위 임차권”으로 보면 안 됩니다.
③ 가격 — 102,900,000원이 아니라 약 130,000,000원으로 비교
포시즌타운빌 C동 전용 53.22㎡에서 확인되는 거래는 2023.02 한 건, 150,000,000원입니다. 현재 최저가 102,900,000원은 이 거래의 68.6%지만, 이는 인수보정을 하지 않은 숫자입니다. 대항력 있는 130,000,000원 보증금 인수형으로 보면 실질취득은 약 130,000,000원, 즉 확인 거래 150,000,000원의 약 86.7% 수준으로 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 대비 부족액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 102,900,000원 | 27,100,000원 | ≈130,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 72,030,000원 | 57,970,000원 | ≈130,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 50,421,000원 | 79,579,000원 | ≈130,000,000원 |
대항력 있는 임차보증금이 매각대금으로 전액 소진되지 않는다는 전제의 권리분석 보정입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 수준에 수렴합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 경매개시결정 · 이규하 | 139,855,067원 | 100,659,400원 |
| 미배당 | 139,855,067원 | 39,195,667원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산은 신청채권자 청구액 139,855,067원을 기준으로 한 예상치입니다. 같은 이름의 임차권자 보증금 130,000,000원과 강제경매 청구채권의 법적 관계는 별도로 확인해야 하며, 이 예상배당만으로 주택임차권의 인수가 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택으로 방2, 욕실1, 거실 및 주방1 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 창리초등학교 서측 인근이며 주위는 다세대주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일은 2017.03.31입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 512.0㎡, 평지의 사다리형 주거용 건부지이며 남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 227,700원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일면적 거래도 1건뿐이라 거래가격 검증 폭이 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 이규하의 130,000,000원 임차권이 매각 후 얼마까지 존속하는지 확인해야 합니다.
- 신청채권과 보증금 관계. 이규하의 강제경매 청구액 139,855,067원과 임차보증금 130,000,000원이 같은 채권의 원금·지연손해금 구조인지 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 기준으로 상한 설정. 현재 최저가만 기준으로 응찰가를 정하지 말고, 미배당 보증금까지 더한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래는 2023.02의 150,000,000원 한 건뿐이므로 현재 현장 매물·실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당과 매수인 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “130,000,000원 임차권”이 먼저다
이 물건은 감정가 147,000,000원에서 한 차례 유찰돼 102,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 2023.02 확인 거래 150,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 130,000,000원 주택임차권이 경매개시결정보다 앞서고 매수인 인수로 분류돼 있다는 점 때문에 결론은 달라집니다.
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 실질취득은 약 130,000,000원 수준에 머뭅니다. 현재 회차 102,900,000원에서 약 27,100,000원, 2회 유찰가 72,030,000원에서는 약 57,970,000원, 3회 유찰가 50,421,000원에서는 약 79,579,000원을 더 부담하는 구조로 봐야 합니다.
게다가 신청채권자와 임차권자가 모두 이규하로 나타나고, 관련성·가장임차인 가능성에 대한 경고도 존재합니다. 권리관계가 단순한 할인형 경매가 아니라 배당과 임차보증금 승계를 먼저 확정해야 하는 권리검증형 물건입니다. 현재 자료 기준 결론은 가격만 보면 할인, 실질취득 기준으로는 제한적 할인, 권리확인 전에는 보수적 접근입니다.
