청주지방법원 2026타경50159. 청주시 서원구 모충동 금호타운 104동 1층 102호 아파트입니다. 현재 감정가 140,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 98,000,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2018.11.22. 아주캐피탈 주식회사의 가압류 33,306,444원이고, 2026.02.03. 이영미의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 송금희는 2014.06.27. 전입했고, 말소기준일인 2018.11.22.보다 앞섭니다. 배당요구도 2026.03.10. 접수돼 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가에 더해질 수 있는 인수액과 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 모충동 492 금호타운 104동 1층102호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 쌍샘로107번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일면적 73.13㎡ · 지하1층 지상15층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 최영례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영미 / 38,136,907원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2014년 전입 임차인
현재 소유자 최영례는 2014.06.09. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2014.06.27. 송금희가 전입했고, 2018.11.22. 아주캐피탈 주식회사의 가압류가 말소기준권리로 제시됩니다. 임차인 전입이 기준보다 약 4년 앞선 구조이므로 낙찰자 입장에서는 보증금 규모와 실제 점유관계를 확인하기 전까지 인수위험을 닫을 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송금희 | 전체 | 2014.06.27 | 미상 | 접수 2026.03.10 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 표면 71.3%, 그러나 실질취득가는 미상
금호타운 동일면적 73.13㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 135,708,333원이고, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 137,500,000원입니다. 최근 12개월 거래는 4건이며 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +2.0%입니다. 최신 거래는 2026.06. 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 73.13㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 73.13㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 73.13㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 73.13㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 73.13㎡ | 14 | 144,500,000원 |
| 2025.01 | 73.13㎡ | 13 | 143,000,000원 |
| 2024.10 | 73.13㎡ | 12 | 141,000,000원 |
| 2024.03 | 73.13㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2024.02 | 73.13㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 73.13㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2023.09 | 73.13㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2023.05 | 73.13㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 73.13㎡ | 4건 | 137,500,000원 |
현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 전혀 더하지 않은 최저가 기준입니다. 송금희의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 실제 취득비용은 최저가보다 커집니다. 따라서 현재 단계에서는 “시세보다 싸다”가 아니라 “표면 최저가는 낮지만 실질가격은 미확정”이라고 보는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 가압류 · 아주캐피탈 주식회사 | 33,306,444원 | 33,306,444원 |
| 경매개시결정 · 이영미 | 38,136,907원 | 38,136,907원 |
| 임차인 · 송금희 | 미상 | 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,392,649원 |
위 24,392,649원 잔여는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산입니다. 특히 송금희의 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 배당순위와 미배당액은 달라질 수 있고, 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 98,000,000원 | 71,443,351원 | 0원 | 24,392,649원 |
| 2회 유찰 · 49% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 4,478,151원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 24,687,711원 | 0원 |
채권자만 놓고 보면 현재 회차에서는 청구액이 모두 배당되는 시나리오이고, 2회 유찰부터 4,478,151원, 3회 유찰부터 24,687,711원의 미배당이 생깁니다. 다만 이 표 역시 송금희의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차인 인수위험과는 별개의 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모충초등학교 서측 인근이며 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 피씨조 스라브지붕 지하1층 지상15층 건물로 사용승인일은 1995.02.24.입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수, 공용 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 평지·부정형이며 공시지가는 768,600원/㎡입니다. 동측·남측·서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 금호타운은 418세대이며 동일면적 실거래 12건의 범위는 115,000,000원~155,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송금희 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 확정되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
- 대항력 재확인. 전입일은 2014.06.27.로 말소기준 2018.11.22.보다 앞섭니다. 실제 점유와 대항요건 유지 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 배당순위와 우선변제 가능성도 현재 자료만으로는 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 송금희는 2026.03.10. 배당요구를 접수했습니다. 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 표면 할인율에만 의존하지 않기. 최저가가 최근 12개월 평균의 71.3%라는 사실만으로 저가 매수라고 결론내리면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차보증금 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,800만원”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 물건은 감정가 140,000,000원에서 한 차례 유찰돼 98,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 137,500,000원과 비교하면 표면상 71.3%입니다. 일반적인 아파트라면 이 할인폭이 가장 먼저 눈에 들어올 수 있습니다.
그러나 이 사건은 순서가 반대입니다. 송금희의 전입일 2014.06.27.은 말소기준 2018.11.22.보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수액 미상, 실질취득가 미상이 현재의 정확한 결론입니다. 98,000,000원이 싸 보인다는 이유만으로 접근하기보다, 임차보증금과 배당관계가 확인돼 실질취득비용이 계산되는 시점에 비로소 시세와 비교해야 합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 확인이 끝나지 않았습니다.
