청주지방법원 2026타경50289. 청주시 흥덕구 외북동 317 ‘아크로폴리스’ 1층 103호 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 주식회사삼육오리테일이고, 2024.05.03 소유권이전 등기가 됐습니다. 경매의 핵심 기준은 2022.05.23 설정된 세종부강신용협동조합 근저당권 569,000,000원입니다. 이 권리는 2026.07.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 같은 근저당권의 이전이므로 말소기준 순위 자체가 새로 생기는 것은 아닙니다.
그 이후 설정된 을구 8번·11번·14번 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 청주농업협동조합, 청주축산업협동조합, 이정은, 백종석 명의의 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 임차인은 정한결 1명이지만 전입일이 말소기준보다 훨씬 뒤인 2026.03.05이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.04.03 접수됐지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317 아크로폴리스 1층 103호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 엘지로 23 |
| 용도 | 도시형생활주택 |
| 소유자 | 주식회사삼육오리테일 |
| 감정가 / 최저가 | 686,000,000원 / 480,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 세종부강신용협동조합 / 478,595,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.05.23 을구 5번 근저당권입니다. 채권최고액은 569,000,000원이며 설정 당시 근저당권자는 세종부강신용협동조합입니다. 2026.07.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 등기됐습니다. 후순위인 을구 8번·11번·14번 근저당은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정한결 | 전체 | 2026.03.05 | 3,000원 | 2026.04.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정한결의 전입신고일 2026.03.05은 말소기준일 2022.05.23보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2026.04.03 접수됐으나 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
감정가는 686,000,000원이고 현재 최저매각가는 480,200,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 실거래 평균·최신 거래·최근 추세를 비교할 자료가 없기 때문에, 이 70%라는 숫자를 곧바로 ‘시세보다 30% 싸다’는 의미로 해석할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 480,200,000원 | 472,998,000원 | 3,100,002,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 336,140,000원 | 330,634,040원 | 3,242,365,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 235,297,999원 | 231,203,827원 | 3,341,796,173원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 물건은 유찰될수록 숨은 인수액이 늘어나는 대항력 임차인형이 아니라, 매각가 자체가 실질취득액을 결정하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,202,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 세종부강신용협동조합 → 케이씨유엔피엘대부주식회사 | 569,000,000원 | 472,998,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 리비스주식회사 | 768,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 리비스주식회사 | 1,536,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 14번 근저당 · 리비스주식회사 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,202,000원을 제외한 472,998,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 채권액은 3,573,000,000원, 총 배당액은 472,998,000원, 미배당은 3,100,002,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도지역. 준공업지역이며 도시지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 도로 조건. 중로각지이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지 규모. 토지면적은 1,417.7㎡, 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 공업용지·가축사육제한구역이 포함되고 공공시설구역·공공공지에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 이전 확인. 2022.05.23 근저당이 2026.07.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 입찰 전 최신 등기 상태를 다시 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 정한결은 전체 점유, 전입 2026.03.05, 배당요구 2026.04.03입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 권리 확인. 을구 8번·11번·14번 근저당은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
- 가격은 실거래와 별도 검증. 현재 최저가 480,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당표 유의. 현재 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 선명하다는 점입니다. 2022.05.23 근저당이 말소기준이고, 이후의 유효한 근저당은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정한결 역시 2026.03.05 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 686,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 480,200,000원, 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세와의 비교가 없습니다. 따라서 “70%니까 싸다”는 결론은 아직 이릅니다. 이 사건은 권리상 숨은 인수보다 480,200,000원이 실제 시장가격 대비 어느 위치인지를 확인하는 것이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
