청주지방법원 2026타경50289. 청주시 흥덕구 외북동 아크로폴리스 1층 103호 도시형생활주택입니다. 소유자는 주식회사삼육오리테일이며, 세종부강신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 478,595,068원입니다. 권리의 출발점은 2022년 5월 23일 설정된 세종부강신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 569,000,000원입니다.

이 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 후순위 리비스주식회사 근저당권과 그 이전 관계, 추가 근저당권은 모두 말소기준 이후의 권리입니다. 이전에 존재했던 청주농업협동조합·청주축산업협동조합 등의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부에 과거 고액의 담보권이 나타나더라도 이를 현재 매수인이 인수하는 채무로 합산해서는 안 됩니다.

가격에서는 별도의 판단이 필요합니다. 현재 최저매각가가 감정가의 100%이며, 실거래 비교가격을 확보하지 못한 상태입니다. 권리가 소멸한다는 사실만으로 현재 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 근저당권이 말소기준

현재 권리분석의 기준이 되는 담보권은 을구 5번 세종부강신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 569,000,000원이며, 이후 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리자 이전은 별도 신규 선순위 근저당권의 설정이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다.

을구 8번 근저당권은 최초 리비스주식회사 명의로 설정됐다가 롯데카드주식회사로 이전됐으며, 을구 11번 근저당권도 동일하게 롯데카드주식회사로 이전됐습니다. 이 권리들은 말소기준보다 늦게 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 14번 리비스주식회사 근저당권 역시 후순위입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

정한결의 전입신고일은 2026년 3월 5일입니다. 말소기준권리 설정일인 2022년 5월 23일보다 늦으므로, 해당 전입을 근거로 낙찰자에게 임대차 존속을 주장할 대항력은 없습니다.

배당요구는 2026년 4월 3일에 접수됐습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 성립 및 배당순위는 단정하지 않습니다. 보증금은 3,000으로 기재돼 있으나 금액 단위는 원본에서 확인해야 하며, 확인되지 않은 단위로 환산해 배당액이나 인수액을 계산하지 않습니다.

③ 가격과 회차별 배당 시나리오

현재 최저매각가는 686,000,000원입니다. 등기상 인수액이 없으므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 매수인의 권리 인수액을 합산한 실질취득 기준액은 686,000,000원입니다. 취득세, 명도비용 및 기타 부대비용은 별도입니다.

비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 평가하기는 어렵습니다. 현재 가격은 감정가와 동일하므로, 실거래가와 비교해 저렴하다는 판단은 유보합니다.

회차별 가격은 가정 시나리오입니다. 채권액은 담보권 채권최고액을 기준으로 한 추정치이며, 실제 채권 잔액 및 법원 배당 결과와 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 686,000,000원 가정)

집행비용 9,260,000원을 공제한 채권자 예상 배당재원은 676,740,000원입니다. 채권최고액을 기준으로 한 모형에서는 선순위 근저당권에 569,000,000원이 배분되고, 을구 8번 근저당권에 107,740,000원이 배분되면서 매각대금이 소진됩니다.

을구 11번과 14번 근저당권은 해당 시나리오에서 배당받지 못합니다. 신청채권액은 478,595,068원이지만 위 계산은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액을 이용한 추정이므로, 신청채권자에게 채권최고액 전액이 최종 지급된다는 뜻은 아닙니다. 실제 배당에는 채권계산서, 비용, 조세채권, 임차인 최우선변제 여부 등이 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (토지이용 및 공부상 정보 기준)

• 소재지. 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317, 아크로폴리스 1층 103호. 도로명주소는 엘지로 23입니다.
• 용도. 도시형생활주택으로 분류됩니다. 실제 이용 상태와 건축물대장상 용도, 전유부분의 구조 및 사용 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 일반산업단지·도시지역·지구단위계획구역·공업용지 관련 지정이 확인됩니다. 주거 이용과 관련된 규제 및 수요 특성을 점검해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지로 표시됩니다. 토지 전체 면적은 1,417.7㎡이며 해당 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 도로 및 인접 시설. 중로2류(폭 15m~20m)와 접하며, 공공시설구역 및 공공공지와 접하는 관계가 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다. 이를 해당 개별 호실의 시장가격으로 직접 환산할 수는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 실제 현황, 주거 이용 상태, 불법 용도변경 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 준공업지역 내 도시형생활주택이라는 입지·용도 특성을 고려해 실수요와 임대수요, 유사 호실의 거래 사례를 조사해야 합니다. 현재 감정가 대비 시장가격의 할인율은 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저매각가 재확인. 1회 유찰 상태이지만 현재 최저가가 감정가 100%로 표시됩니다. 2026.10.13 매각기일의 실제 공고가격과 진행 여부를 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 을구 5번 근저당권과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 내역을 대조하고, 후순위 근저당권의 매각 소멸 여부를 최종 명세서에서 확인하세요.
• 임차인 및 명도. 정한결의 전입일과 배당요구 접수, 보증금 기재액의 단위, 확정일자 및 실제 점유 상태를 확인하세요. 대항력이 없더라도 명도 절차는 남을 수 있습니다.
• 시세 검증. 현재 가격을 곧바로 저가 매수 기회로 평가하지 말고, 아크로폴리스 또는 인근 유사 도시형생활주택의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
• 용도 확인. 건축물대장과 실제 이용 상태를 대조하고, 준공업지역 내 주거 이용에 따른 제한사항을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보가 설정된 이력이 있으므로 관련 목록과 현재 담보 범위, 권리 이전 관계를 대조하세요.
• 관리비 및 부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 취득 관련 비용, 명도비용을 따로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 소멸하지만, 가격은 따로 검증해야 한다”

청주 아크로폴리스 103호는 말소기준인 세종부강신용협동조합 근저당권을 중심으로 권리관계가 정리됩니다. 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 정한결 1명의 전입 역시 말소기준 이후이므로, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격 측면에서는 현재 최저가가 감정가와 동일한 686,000,000원이며, 실제 시장가격과 비교할 거래 근거가 확인되지 않았습니다. 특히 준공업지역에 위치한 도시형생활주택의 용도 특성, 개별 호실의 실제 이용 상태, 임대수요 및 향후 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

예상 채권 미배당액 2,896,260,000원은 매수인이 부담하는 채무가 아니며, 이 금액만으로 해당 부동산의 가격상 매력이나 위험을 판단해서도 안 됩니다.

결론적으로 등기상 인수 위험은 제한적이지만, 현재 최저가의 시장가격 대비 적정성은 검증되지 않았습니다. 권리 소멸 구조를 확인한 뒤 실거래가격, 임차인 점유와 명도, 용도 및 환금성을 검토하는 것이 이 사건 입찰 판단의 핵심입니다.