청주지방법원 2026타경50324. 청주 청원구 우암동 ‘우암세원’ 101동 10층 1011호, 전용 41.02㎡ 아파트입니다. 감정가는 69,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,300,000원입니다. 숫자만 보면 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균 65,941,666원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 58,000,000원 보증금입니다.

임대차계약일은 2020.05.19, 확정일자는 2020.05.20, 주민등록일자는 2020.06.25이고, 말소기준 근저당은 2021.10.12 유윤주 명의 80,000,000원입니다. 임차권의 대항력 기초가 말소기준권리보다 먼저입니다. 현재 회차에서는 매각대금 48,300,000원 중 집행비용 1,269,400원을 먼저 빼고 한국토지주택공사 보증금에 47,030,600원이 배당돼, 남은 10,969,400원이 매수인 인수로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 보증금

등기부의 과거 근저당과 가등기 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.10.12 유윤주 근저당권 80,000,000원이고 그 뒤의 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 한국토지주택공사 명의 임차권은 등기 자체가 2024.07.12에 들어왔어도 임대차계약·확정일자·주민등록·점유가 모두 그보다 앞선 시점에서 시작돼 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 정리돼 있습니다.

임차권·승계 내역

실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건으로 봅니다. 한국토지주택공사 건은 보증기관 승계로 분류된 권리이므로 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

임대차계약일 2020.05.19 · 점유개시일 2020.06.30 · 임차권등기 2024.07.12 · 건물 전부.

② 가격 비교 — 4,830만원이 아니라 5,926만원으로 비교

같은 단지 ‘우암세원’ 전용 41.02㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 65,941,666원입니다. 현재 최저가 48,300,000원은 이 평균의 73.2%지만, 대항력 보증금 미배당 인수액을 무시한 수치라 가격 메리트 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 현재 실질취득 59,269,400원은 최근 12개월 평균의 89.9%, 최신 2026.08 거래 62,000,000원의 95.6% 수준입니다.

최근 거래 범위는 60,000,000원~73,000,000원이고 최신 거래는 62,000,000원입니다. 현재 실질취득 59,269,400원은 이 가격대보다 낮지만, 최신 거래와의 차이는 약 4.4% 수준입니다. 여기에 아직 반영되지 않은 당해세가 존재해 한국토지주택공사 배당이 더 줄면 매수인 인수액이 늘 수 있으므로, 최저가 48,300,000원 자체를 시세와 직접 비교해 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.

③ 회차별 실질취득 — 보증금이 가격의 바닥을 만든다

대항력 보증금이 최저가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)

현재 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 10,969,400원으로 매수인 인수입니다. 국세·지방세 압류 9건 가운데 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당이 줄 수 있으므로 실제 보증금 미배당분은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 13층 건물의 10층 1011호입니다.
• 입지. 청주중학교 북동측 인근이며 기존의 구획된 단독주택·상가주택 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
• 도로. 단지는 동측 및 서측으로 소로와 접하며 이를 통해 진·출입합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류·소로3류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 3,002.9㎡, 공시지가 688,800원/㎡, 평지·사다리형·소로각지입니다.
• 명칭. 등기사항증명서상 ‘우암세원임대아파트 101동’, 집합건축물대장 및 현황 통칭은 ‘우암세원아파트’입니다.
• 환금성. 236세대 단지이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 경매 평균 유찰 3.8회·낙찰률 8.33%로 경매 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 48,300,000원에 낙찰받아도 현재 계산상 10,969,400원을 추가 인수해 실질취득은 59,269,400원입니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 최저가는 33,810,000원, 3회 유찰 시 23,667,000원으로 내려가지만 인수액이 각각 25,198,580원·35,159,006원으로 늘어 실질취득은 크게 내려가지 않습니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 9건이 있어 당해세가 선순위 배당되면 한국토지주택공사 미배당액과 매수인 인수가 현재 계산보다 증가할 수 있습니다.
• 승계 권리 확인. 한국토지주택공사 보증금 58,000,000원은 보증기관 승계 1건으로 보고 중복 합산하지 않되, 대항력·우선변제 지위와 배당요구 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 65,941,666원과 최신 2026.08 거래 62,000,000원을 기준으로 실질취득 총액을 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 세금 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,830만원짜리 물건”으로 보면 틀린다

이 사건은 최저가 48,300,000원만 보면 최근 실거래 대비 할인폭이 매우 큰 물건처럼 보입니다. 그러나 보증금 58,000,000원의 대항력 있는 승계 임차권 때문에 현재 매수인 인수액이 10,969,400원 발생해 실질취득은 59,269,400원입니다. 추가 유찰이 돼도 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 58,000,000원대 후반에서 크게 벗어나지 않습니다.

현재 실질취득은 최근 12개월 평균 65,941,666원과 최신 거래 62,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 압류 9건의 당해세 변수가 남아 있고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.8회·낙찰률 8.33%입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가는 낮지만, 보증금 인수로 가격 하단이 고정되고 세금 배당을 확인해야 하는 권리형 물건”입니다. 최저가가 아니라 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.