인천지방법원 2025타경507161. 인천 미추홀구 주안동 ‘아르누보’ 101동 9층 903호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이은환이며 2022년 2월 10일 매매를 원인으로 거래가액 330,000,000원에 취득한 등기가 2022년 3월 4일 접수됐습니다. 이후 2024년 천수익의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025년 2월 5일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 권리분석 포인트는 등기상 말소 여부 하나로 끝나지 않습니다. 천수익은 전입 2022년 3월 4일, 확정일자 2022년 2월 21일, 보증금 3.2억의 임차권자로 경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 현재 최저가 96,383,000원을 기준으로 계산한 배당표에서는 천수익에게 94,248,106원이 배당되고 225,751,894원이 부족합니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 천수익에 대해서는 그 인수를 실질 0원으로 봐야 합니다.

하지만 채승규는 별개입니다. 2024년 10월 10일 전입했고 배당요구도 했으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 점유자를 “대항력 있음”이라고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 현재 숫자로 확정 가능한 실질취득액은 최저가 96,383,000원 + 채승규 관련 미확정 인수액이며, 천수익 확약만 보고 인수위험 전체가 사라졌다고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 천수익은 확약, 채승규는 별도 확인

등기상 과거 계양신용협동조합 근저당권은 2022년 1월 27일 이미 말소됐고, 같은 날 신탁등기가 설정됐다가 2022년 3월 4일 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025년 2월 5일 강제경매개시결정이며, 이후 목포시 압류와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 천수익은 2022년 3월 4일 전입·점유, 2022년 2월 21일 확정일자, 보증금 320,000,000원으로 2024년 1월 30일 임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 천수익에 한해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다. 다만 채승규는 별도의 전입·점유자로, 그 보증금이 확인되지 않기 때문에 확약의 효력이 채승규에게까지 미친다고 볼 근거는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 가격 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 281,000,000원이고 현재 최저매각가는 96,383,000원으로, 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 주변 시세보다 저렴한지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 할인율이 크다”는 사실을 곧바로 가격 메리트로 바꿔 읽으면 안 됩니다.

또한 이 물건은 현재까지 3회 유찰됐고, 추가 유찰 시 최저가는 67,468,100원, 47,227,670원으로 내려갑니다. 하지만 천수익의 확약 전 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 천수익 미배당분이 커지는 구조였습니다. 현재는 확약으로 천수익 관련 실질 인수가 0원이므로 그 구조가 직접적인 취득원가 상승으로 이어지지는 않지만, 채승규의 미확정 보증금 위험은 여전히 별도로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,383,000원 가정)

배당계산상 천수익의 미배당액은 225,751,894원이고, 주택도시보증공사 청구액 341,859,623원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 다만 천수익 미배당액은 말소동의 확약서 제출로 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 확약은 천수익에게만 적용하며 채승규의 미확정 권리에는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천2지하철 시민공원역 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 시민공원역이 도보 10분 이내에 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 이용·구조. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 9층 903호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 2필 일단의 오피스텔 건부지, 평지의 사다리형이며 서측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 임대관계. 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 실제 권리분석에서는 천수익과 채승규 두 명의 임차관계를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 천수익 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 대상, 조건, 말소절차와 실제 이행조건을 매각물건명세서 및 제출 문서 원문에서 확인해야 합니다.
• 채승규 보증금 확인. 전입 2024.10.10, 배당요구 2025.05.07 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
• 채승규 권리 순위 확인. 보증금·계약일·점유개시·확정일자 및 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 대항력 유무와 인수액을 확정하지 마세요.
• 시세 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 비교 실거래 자료 없이 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 세금·관리비 확인. 목포시와 국의 압류가 존재하며 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다. 관리비 체납도 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 최신 점유관계를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 싸 보이는 가격보다 ‘확약의 범위’가 먼저다

이 사건은 표면적으로 감정가 281,000,000원에서 최저가 96,383,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 핵심은 할인율이 아니라 임차권입니다. 천수익은 보증금 320,000,000원의 선순위 임차권자로서 현재 회차 기준 225,751,894원의 미배당이 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.

그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 별도 점유자인 채승규는 전입과 배당요구는 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수액 미상 상태입니다. 따라서 이 물건의 실질취득가는 현재 96,383,000원 + 채승규 관련 미확정 금액으로 보는 것이 가장 정확합니다. 실거래 비교자료도 없어 현 최저가가 시세보다 싼지 확인할 수 없습니다. 이 사건은 천수익 확약서의 실제 효력 확인과 채승규 보증금 확인이 끝나야 가격 판단을 시작할 수 있는 물건입니다.