인천지방법원 2025타경507185. 인천 미추홀구 도화동 ‘티오피시그니쳐’ 9층 902호, 전용 72.07㎡의 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자 이은환은 2022.04.13 매매계약을 원인으로 거래가액 300,000,000원에 취득했고, 2025.02.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 별도의 선순위 근저당이 없어 이 경매개시결정이 말소기준 역할을 하며, 그보다 앞선 임차권과 전입 점유가 권리분석의 핵심입니다.
표면 가격은 감정가 247,000,000원에서 두 차례 유찰돼 121,030,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 187,520,000원의 64.5%입니다. 그러나 이 물건은 “낙찰가가 낮으니 곧바로 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 주된 300,000,000원 임차권은 확약으로 해소되지만, 확약 적용 대상이 아닌 다른 점유자의 임차보증금과 승계 여부가 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 545-14 티오피시그니쳐 9층 902호 도로명: 인천광역시 미추홀구 경인로252번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(주거용 오피스텔) · 전용 72.07㎡ · 11층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 이은환 (2022.04.13 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 121,030,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 313,592,148원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 이용·규모 | 주거용 오피스텔 · 티오피시그니쳐 12세대 · 사용승인 2021.02.04 |
| 기타 등기 | 2022.04.28 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리해야 한다
말소기준은 2025.02.06 강제경매개시결정입니다. 김지은은 2022.04.27 전입·점유·확정일자를 갖추고 2024.01.16 임차권등기를 마쳤으므로 원칙적으로 매수인 인수 대상이 되는 선순위 임차권자입니다. 현재 회차 배당 예상액은 118,535,580원, 규칙상 미배당액은 181,464,420원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 9층 902호 72.07㎡ 전부 | 2022.04.27 2022.04.27 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 규칙상 181,464,420원 |
| 이치호 오피스텔 점유 | 2024.09.20 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
* 김지은의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약의 적용 대상·조건·말소 절차는 원문을 확인해야 하며, 이치호의 점유에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 하락 추세와 미상 인수를 함께 봐야 한다
티오피시그니쳐 전용 72.07㎡의 최근 12개월 거래는 2건입니다. 평균은 187,520,000원, 최신 거래는 2026.06의 209,000,000원입니다. 최저가 121,030,000원은 최근 12개월 평균의 64.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 구분 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.06 | 72.07㎡ | 2 | 209,000,000원 | 최신 거래 |
| 2025.12 | 72.07㎡ | 2 | 166,040,000원 | 최근 12개월 |
| 2025.05 | 72.07㎡ | 5 | 220,000,000원 | 과거 거래 |
| 2023.07 | 71.95㎡ | 5 | 245,000,000원 | 과거 거래 |
| 2022.04 | 72.07㎡ | 2 | 300,000,000원 | 과거 거래 |
| 최근 12개월 평균 | 72.07㎡ | 2건 | 187,520,000원 | 우선 비교 기준 |
전체 12건 평균은 253,253,333원이지만 2021년과 2022년의 265,000,000원~300,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 부풀림 요인이 있습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -29.6%로, 시장 가격이 과거보다 하락한 상태입니다. 따라서 전체 평균 대비 47.8%라는 수치만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 규칙상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,420원 | - |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 300,000,000원 | 118,535,580원 | 181,464,420원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 313,592,148원 | 0원 | 313,592,148원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표의 김지은 미배당액 181,464,420원은 확약 적용 전 권리 규칙상 금액입니다. 확약 적용 시 김지은에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이치호의 보증금은 확인되지 않아 배당표와 인수액에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 보증금 수준에 수렴한다
| 회차 | 매각가 | 김지은 규칙상 인수 | 확약 반영 | 이치호 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 121,030,000원 | 181,464,420원 | 실질 0원* | 승계액 미상 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 84,721,000원 | 217,203,978원 | 실질 0원* | 승계액 미상 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 59,304,699원 | 242,162,786원 | 실질 0원* | 승계액 미상 |
확약이 없다면 낙찰가가 121,030,000원에서 84,721,000원, 59,304,699원으로 내려갈수록 김지은 미배당 인수액은 181,464,420원, 217,203,978원, 242,162,786원으로 증가합니다. 즉 낙찰가만 내려가고 실질취득은 보증금 300,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다. 이번 사건은 확약으로 그 구조가 김지은에 한해 해소됐지만, 이치호의 미상 위험은 유찰 횟수와 관계없이 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 72.07㎡의 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물 중 9층 902호입니다.
- 입지. 도화초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 구옥 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다. 남동측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 1,399,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 티오피시그니쳐는 12세대의 소규모 건물입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세가 -29.6%여서 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 김지은 임차권의 말소 범위, 조건, 제출 주체와 매각 후 말소 절차를 원문으로 확인하세요.
- 이치호 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 현장 점유 관계. 김지은 임차권등기와 이치호 현장 점유가 함께 확인되는 구조이므로 실제 거주자와 점유 공간을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.04.28 등기된 민간임대주택 관련 내용과 현재 효력을 원본에서 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 과거 전체 평균 253,253,333원보다 최근 12개월 평균 187,520,000원과 최신 거래 209,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 소규모 환금성. 12세대 건물이고 경매 매각률이 0.0%로 집계돼 있으므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토하세요.
- 세금·관리비. 국세 압류와 미납 관리비, 당해세 및 공용부분 관리비 부담 여부를 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 최종 취득가는 아직 미확정”
이 사건은 한눈에 보면 감정가 247,000,000원에서 121,030,000원까지 떨어진 할인 물건입니다. 더구나 가장 큰 선순위 권리인 김지은의 보증금 300,000,000원도 말소동의 확약으로 실질 인수 0원*이 됩니다. 여기까지만 보면 가격과 권리 모두 매력적으로 보입니다.
그러나 결론을 바꾸는 것은 이치호의 미상 임대차입니다. 전입일 2024.09.20은 말소기준 2025.02.06보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 김지은에게 적용되는 확약도 이치호에게는 적용되지 않습니다. 최근 실거래 추세가 -29.6%이고 12세대 소규모 건물이라는 환금성 한계까지 겹칩니다.
주된 3억 임차권은 해소됐지만, 실질취득 총액은 아직 미확정. 이치호의 임대차가 무보증 점유이거나 승계 대상이 아닌 것으로 확인돼야 비로소 최저가 121,030,000원을 기준으로 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 확인 전 단계의 결론은 권리 보류·가격 조건부입니다.
