전주지방법원 2024타경30759. 현재 소유자는 농업회사법인유한회사일등라이스푸드이고, 등기상 건물은 정읍시 감곡면 삼평리 609-12 1동, 도로명주소 삼평길 205-4로 표시됩니다. 2017.12.07 소유권이전과 동시에 설정된 대야농업협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2019년 근저당, 다수 가압류, 경매개시결정, 정읍시 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
등기부만 놓고 보면 매수인이 떠안을 후순위 채권은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권총액은 2,665,877,080원이고 현재 최저가 기준 배당 가능액은 집행비용을 제외하면 선순위 근저당에 508,694,430원이 배당되는 구조라, 2,157,182,650원의 미배당이 발생합니다. 하지만 이 미배당 채권과 매수인 인수액은 별개입니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 이상 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경30759 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 감곡면 삼평리 186-12 |
| 등기상 건물 | 전북특별자치도 정읍시 감곡면 삼평리 609-12 1동 · 삼평길 205-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설 · 농산물가공시설 · 저온창고 · 냉동창고 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사일등라이스푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 2,150,173,820원 / 516,257,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 24.01% |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,255,034,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2017.12.07 대야농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤는 매각으로 소멸
2017.12.07의 대야농업협동조합 근저당권이 기준점입니다. 2019.01.09 설정된 대야농업협동조합의 근저당권은 채권최고액 1,350,000,000원으로 등기됐다가 2020.05.22 채권최고액 2,160,000,000원으로 변경됐고, 이후 일부 대위변제 및 채권양도 등 권리변동이 이어졌습니다. 2024.03.05에는 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 5명·법인 모두 말소기준 이후
| 성명·법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남승수 | 2024.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서진원 | 2022.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 고려합일 | 2023.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이가당 | 2024.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 티디코리아(TDKOREA) | 2023.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
5명·법인의 전입일은 모두 말소기준인 2017.12.07보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인되는 점유관계만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요한 상태이므로 배당관계와 실제 명도상태는 원문 서류에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 위치 — 감정가 24.01%, 그러나 ‘싸다’로 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 516,257,000원으로 감정가 2,150,173,820원의 24.01% 수준이고 이미 5회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 413,005,600원, 7회 유찰 시 330,404,480원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 516,257,000원 | 508,694,430원 | 2,157,182,650원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 413,005,600원 | 406,475,544원 | 2,259,401,536원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 330,404,480원 | 324,978,817원 | 2,340,898,263원 | 0원 |
중요한 점은 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 된다는 것입니다. 이 물건은 일반 주거용이 아니라 동·식물관련시설, 농산물가공시설, 저온·냉동창고와 토지가 묶인 특수용도 일괄매각입니다. 농업진흥구역과 농림지역 규제, 농지취득자격증명, 현황과 공부 차이, 시설·기계 상태까지 매수 목적과 맞아야 실질 가치가 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 516,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,562,570원 |
| 을구 7번 근저당권 · 대야농업협동조합 | 540,000,000원 | 508,694,430원 |
| 을구 9번 근저당권 · 대야농업협동조합 | 1,350,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 수협은행 | 24,154,437원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관수협은 | 217,385,935원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,105,515원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 전북신용보증재단 | 40,375,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 부안수산업협동조합 | 30,428,429원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 172,427,764원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 2,665,877,080원 중 508,694,430원이 채권자에게 배당되고 2,157,182,650원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·농지·시설 리스크
- 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2020-185호가 포함됩니다. 다만 기계·기구 중 타인소유인 40번 색체선별기 2ea는 일부취하되어 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·3·8은 농지취득자격증명 제출 대상이며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3·6은 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 동·식물관련시설 및 농산물가공시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 원상회복 가능성. 목록 1·3·8은 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.
- 제시외건물. 목록 4·10의 제시외건물은 매각에 포함됩니다.
- 폐기물·잡자재. 목록 1·6·8 지상에는 매각에서 제외하는 기타 잡자재와 폐기물이 소재합니다.
- 기계 상태. 조사일 현재 매각목적 기계·기구의 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 설비 해체. 떡제조설비 중 일부가 라인에서 해체되어 목록 7 건물 내부에 별도 보관 중입니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 감곡면 삼평리 상평마을 남서측 인근으로, 단독주택·농경지·축사 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용. 사무실·식당·연구실·문서고·숙소·저온창고와 농산물가공시설, 공장, 냉동창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지 정보. 지목 답 · 토지면적 221.0㎡ · 공시지가 10,300원/㎡ · 평지 · 사다리형입니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 농업·가공시설과 토지, 기계·기구가 결합된 특수용도 물건이므로 실제 활용 목적과 설비 상태가 매수 판단에 직접 영향을 줍니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·3·8의 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 원상회복 리스크. 목록 1·3·8의 현황 변경과 전용허가 관계를 확인하고 향후 원상회복명령 가능성을 비용에 반영해야 합니다.
- 기계·기구 실사. 정상작동 여부가 확인되지 않았고 일부 떡제조설비는 해체 보관 중이므로 가동 가능성·수리비·철거비를 직접 점검해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 타인소유 40번 색체선별기 2ea와 목록 1·6·8 지상 잡자재 등 매각 제외 대상을 현장에서 구분해야 합니다.
- 폐기물. 목록 1·6·8 지상 폐기물의 처리 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 남승수·서진원·유한회사 고려합일·주식회사 이가당·유한회사 티디코리아(TDKOREA)의 실제 점유 범위와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.12.07 말소기준 근저당 이후 권리가 모두 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리돼도, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2017.12.07 대야농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 5명의 임차인·점유관계도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 2,150,173,820원에서 5회 유찰돼 최저가가 516,257,000원까지 내려왔어도, 일반 주택처럼 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 농지취득자격증명, 원상회복 가능성, 폐기물, 매각 제외 물건, 기계 정상작동 불확실성, 특수용도 환금성이 동시에 얽혀 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 현장·행정·설비 검증은 필수입니다.
