청주지방법원 2025타경110. 충청북도 옥천군 군서면 오동리 156-1에 위치한 단독주택 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골 및 경량철골구조의 판넬지붕 2층 건물이며, 토지면적은 450㎡입니다. 현재 단독주택으로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 소유자 조성환 명의의 건물에 2024년 9월 6일 향수신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 조행님과 신동순 명의의 근저당권이 설정됐으며, 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 선순위 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 64% 수준입니다. 그러나 일반 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 비교하기 어려운 단독주택과 토지라는 점이 중요합니다. 특히 감정평가서에 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 사항은 측량을 요한다는 내용이 기재돼 있어, 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경110 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 군서면 오동리 156-1 주1동 도로명주소: 충청북도 옥천군 군서면 오동1길 5-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골 및 경량철골구조 · 판넬지붕 2층 건물 · 현황 기와지붕 |
| 토지 | 450㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 조성환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 259,680,000원 / 166,195,000원 (2회 유찰) |
| 감정가 대비 | 64% |
| 경매개시 채권자 | 옥천향수신용협동조합 |
| 청구금액 | 208,460,052원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후의 권리
말소기준은 2024년 9월 6일 설정된 을구 1번 향수신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 오동리 156-1 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 2026년 2월 5일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이므로 새로운 선순위 근저당권이 추가 설정된 것은 아닙니다.
그 뒤에 설정된 조행님 근저당권(채권최고액 40,000,000원)과 신동순 근저당권(채권최고액 50,000,000원), 임의경매개시결정 등기는 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다. 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
② 가격 분석 — 2회 유찰, 감정가의 64%
감정가는 259,680,000원이며, 현재 최저매각가는 166,195,000원입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 64% 수준까지 내려온 상태입니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 166,195,000원 | 64% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 132,956,000원 | 51.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 106,364,800원 | 40.96% | 0원 |
이 표는 회차별 가격 변화를 보여줍니다. 다음 회차의 최저가가 낮아지더라도 그것만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 본건은 농촌지역 단독주택 및 토지로, 건물 상태와 토지 활용 가능성, 접도 및 경계 상태에 따라 실제 매수 수요와 가치가 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,126,730원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 향수신용협동조합 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
240,000,000원 | 163,068,270원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 조행님 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 신동순 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 330,000,000원 | 163,068,270원 |
집행비용 3,126,730원을 제외한 예상 배당재원 163,068,270원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 기준이며, 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자 및 확정 채권액은 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정치입니다.
총 채권최고액 기준 330,000,000원 중 예상배당액은 163,068,270원이고, 예상 미배당액은 166,931,730원입니다. 후순위 조행님과 신동순의 근저당권은 현재 가격 시나리오에서 배당을 받지 못합니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금도 없습니다.
④ 회차별 예상배당 — 미배당은 인수금이 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 166,195,000원 | 163,068,270원 | 166,931,730원 |
| 3회 유찰 시 | 132,956,000원 | 130,294,616원 | 199,705,384원 |
| 4회 유찰 시 | 106,364,800원 | 104,075,693원 | 225,924,307원 |
⑤ 입지·건물·토지 검토 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 옥천군 군서면 오동리 소재 오동리2구경로당 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 주택과 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 단독주택으로 이용 중입니다. 일반철골 및 경량철골구조의 판넬지붕 2층 건물로, 외벽은 판넬잇기 마감이고 창호는 새시 창호입니다. 지붕의 현황은 기와지붕입니다.
- 기본 설비. 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 현황. 면적 450㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 47,000원/㎡입니다. 공시지가와 개별 물건의 실제 거래가격은 구분해야 합니다.
- 자가수도. 본건 지상의 자가수도는 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 사항은 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 건물 현황 및 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2024.09.06 설정된 향수신용협동조합 근저당권과 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기를 대조하세요.
- 건물·토지 등기 대조. 토지가 공동담보로 기재돼 있으므로 건물뿐 아니라 토지 등기부와 매각물건명세서도 함께 확인하세요.
- 제시외 건물 현황. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 실제 위치, 구조, 이용상태 및 관리·보수 필요 여부를 확인하세요.
- 경계 및 측량. 감정평가서에서 경계가 불분명하다고 지적한 만큼, 지적도와 현장 점유 범위를 대조하고 필요한 경우 측량 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 군서면 인근 단독주택 및 토지의 최근 실거래와 개별 물건 상태를 비교하세요.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역과 수질보전특별대책지역 등 관련 제한이 계획한 이용 방식에 미치는 영향을 확인하세요.
- 실제 점유. 임차인은 확인되지 않았지만, 인도 및 명도에 필요한 현장 점유 상태와 사용 관계는 입찰 전 다시 확인하세요.
- 배당표 확인. 근저당권 이전에 따른 실제 채권자, 확정 채권액, 세금 등 우선 배당 항목을 최종 서류와 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 토지 관련 공부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 현장 검증”
옥천 오동리 156-1 단독주택 및 토지는 말소기준 근저당 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이며, 실제 임차인도 확인되지 않았습니다. 예상 매수인 인수금액은 0원입니다.
현재 최저매각가 166,195,000원은 감정가 259,680,000원의 64% 수준입니다. 그러나 2회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 농촌지역 단독주택의 환금성, 제시외 건물 포함 조건, 인접지와의 불분명한 경계는 가격 판단에 앞서 확인해야 할 요소입니다.
예상 채권 미배당액 166,931,730원은 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다. 권리상 인수 위험과 채권자의 배당 부족을 혼동하지 않는 것이 중요합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 토지·건물 현황을 확인한 뒤 그 가격이 적정한지를 판단하는 것입니다.
