청주지방법원 2025타경110. 충청북도 옥천군 군서면 오동리 156-1, 도로명주소 오동1길 5-1에 있는 물건입니다. 경매 표시는 ‘기타 + 토지’이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 450.0㎡, 지목은 대이며, 건물은 일반철골 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 건으로 조사됐습니다. 소유자는 조성환이며 2024년 9월 6일 소유권보존 등기가 마쳐졌습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 같은 날 설정된 향수신용협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 조행님 40,000,000원, 신동순 50,000,000원 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025년 11월 25일 확정채권양도를 원인으로 2026년 2월 5일 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경110 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 군서면 오동리 156-1 · 충청북도 옥천군 군서면 오동1길 5-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 450.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 일반철골 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 · 외벽 판넬잇기 · 새시 창호 · 현황 기와지붕 |
| 소유자 | 조성환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 259,680,000원 / 207,744,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 208,460,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 별도의 임차보증금이나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2024년 9월 6일 향수신용협동조합 근저당권이고, 2024년 9월 11일 설정된 조행님·신동순 근저당권은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2025년 8월 18일에는 옥천향수신용협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 유찰 1회만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 259,680,000원의 80%인 207,744,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어, 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지를 객관적으로 대조할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 20% 하락했다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,708,416원 |
| 1. 근저당권 · 향수신용협동조합 | 240,000,000원 | 204,035,584원 |
| 2. 근저당권 · 조행님 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 신동순 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 330,000,000원이고, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 204,035,584원, 미배당은 125,964,416원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 낮아져도 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 207,744,000원 | 204,035,584원 | 125,964,416원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 166,195,200원 | 163,068,467원 | 166,931,533원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 132,956,160원 | 130,294,774원 | 199,705,226원 | 0원 |
중요한 점은 후순위 채권의 미배당이 커져도 그 금액이 매수인에게 승계되는 것이 아니라는 점입니다. 따라서 권리비용 측면에서는 현재 회차와 추가 유찰 회차 모두 실질취득액이 해당 낙찰가와 동일합니다. 다만 시세 자료가 없기 때문에 어느 회차가 시장가 대비 매력적인 수준인지는 별도 현장조사와 거래사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오동리2구경로당 동측 인근이며, 주변은 주택과 농경지가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스 승강장과 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 450.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 공시지가는 47,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·수질보전특별대책지역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골 및 경량철골구조 판넬지붕 2층으로, 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 사항은 측량을 요합니다.
- 기타. 기호 1 지상의 자가수도는 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.09.06 향수신용협동조합 근저당권이 기준이며 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 1번 근저당권의 최신 등기상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각조건에 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 실제 위치·이용상태를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접지와 경계가 불분명하다고 평가돼 있어 토지 경계를 현장에서 확인하고 필요하면 측량 여부를 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외에 성장관리계획구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 제한을 실제 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 물건 자체 확인이 승부처
이 사건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원, 말소기준 이후 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 207,744,000원으로 감정가의 80%까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 부동산 자체입니다. 단독주택과 토지를 함께 매각하고 제시외 건물까지 포함하며, 인접지 경계가 불분명해 측량 확인이 요구됩니다. 동일 유형의 최신 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시세보다 싼지 단정할 근거가 없습니다. 결론은 권리는 합격, 가격 평가는 보류, 현장·경계 확인은 필수입니다.
