인천지방법원 2025타경507368. 인천 부평동 신한아파트 5층 503호입니다. 현재 소유자는 정만수이고, 2021.11.30 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득해 2021.12.21 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2023.02.02 광명세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 이후 2023.11.13 이대훈의 주택임차권등기와 2025.02.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 등기 순위만 보고 임차인까지 단순 소멸한다고 보면 안 됩니다. 이대훈은 2021.10.18 확정일자, 2021.11.30 전입·점유를 갖췄고, 이는 말소기준인 2023.02.02보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 계산에서는 보증금 135,000,000원 가운데 48,102,944원이 배당되고 86,897,056원이 미회수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507368 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 250-5 신한아파트 5층503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 시장로79번길 25 |
| 용도 / 위치 | 아파트 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 정만수 · 2021.11.30 매매 · 거래가액 135,000,000원 · 2021.12.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 49,392,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 존재가 출발점
말소기준은 2023.02.02의 국 압류입니다. 그런데 이대훈의 전입·점유는 2021.11.30으로 그보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2023.11.13에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심은 등기일이 아니라 선행한 전입·점유입니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이대훈 | 5층 503호 48.49㎡ 전부 | 135,000,000원 | 2021.11.30 | 2021.10.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 |
이대훈은 주거용으로 전부를 점유했고, 임차보증금은 135,000,000원입니다. 배당요구일은 2023.11.13이며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력도 인정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,289,056원 |
| 1. 임차인 이대훈 보증금 | 135,000,000원 | 48,102,944원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 이대훈의 미회수 보증금은 86,897,056원입니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 49,392,000원 | 86,897,056원 | 135,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 39,513,600원 | 96,597,645원 | 135,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 31,610,880원 | 104,358,116원 | 135,000,000원 |
확약을 배제한 순수 권리구조만 보면, 낙찰가가 더 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 “최저가가 낮아질수록 총취득비용도 그대로 낮아진다”는 구조가 아닙니다. 현재 회차만 보더라도 최저가 49,392,000원에 룰상 인수 86,897,056원이 붙습니다. 다만 본건은 바로 이 위험을 해소하는 말소동의 확약서가 제출된 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·물건 상태 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥오거리 남서측 인근이며, 주위에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철역인 부평시장역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호이며 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 화재경보기 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 확약 대상이 이대훈 임차권 전체인지, 매각 후 말소에 필요한 조건이 무엇인지 직접 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 전입·점유 2021.11.30, 확정일자 2021.10.18, 보증금 135,000,000원이라는 핵심 사실을 명세서·등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 계산상 이대훈 배당 48,102,944원, 미회수 86,897,056원입니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않는다면 이 금액이 핵심 위험이 됩니다.
- 압류 확인. 말소기준은 2023.02.02 국 압류이며, 처분청은 광명세무서장입니다. 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 비교 수치 없이 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 매각기일 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 중요한 것은 확약서다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 144,000,000원인 아파트가 6회 유찰돼 최저매각가 49,392,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 2021.11.30부터 대항력을 갖춘 임차인 이대훈입니다. 확약이 없다면 현재 회차 기준 86,897,056원의 보증금 부족분이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 49,392,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 시세와 직접 비교할 최근 실거래 수치가 없으므로 이것만으로 가격상 저평가라고 결론내리지는 않습니다. 이 물건은 “낮은 최저가”보다 “확약서의 실제 효력과 적용 범위”를 확인하는 것이 먼저인 사건입니다.
