5회 유찰 49%지만, ‘확약 확인’이 가격보다 먼저다 — 부평 신한아파트 503호

인천지방법원 2025타경507368. 부평동 신한아파트 5층 503호로, 집합건축물대장상 이용상태는 아파트입니다. 소유자 정만수는 2021년 11월 30일 매매를 원인으로 거래가 135,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021년 12월 21일 접수됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 2월 2일 국 명의 압류이며, 처분청은 광명세무서장입니다. 이후 등기된 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 이대훈의 실제 전입·점유가 기준권리보다 앞서므로 임차보증금의 미배당액은 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 표시된 “소멸”만 보고 끝내지 않는 것입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금이 모두 배당되지 않으면 그 부족분은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 현재 회차의 룰상 부족분은 66,110,080원입니다. 다만 이대훈 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차인의 승계액은 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인

말소기준은 2023년 2월 2일 국 명의 압류입니다. 임차인 이대훈은 2021년 10월 18일 확정일자를 받고, 2021년 11월 30일 전입과 점유를 시작했습니다. 기준권리보다 빠르므로 대항력 있는 임차인이고, 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다. 2023년 11월 13일 등기된 주택임차권과 2025년 2월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 대상 1명

실제 임차인은 이대훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도의 추가 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다. 현재 최저가 배당을 적용하면 이대훈에게 68,889,920원이 배당되고, 보증금 중 66,110,080원이 남습니다. 일반 법리대로라면 이 금액이 매수인에게 인수될 수 있지만, 이대훈의 을구 12번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 실질 인수액은 0원*입니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%이고, 이미 5회 유찰됐습니다. 확약이 유효하게 적용되면 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 70,560,000원입니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다.

표에서 보듯 확약을 배제한 일반 인수형 구조에서는 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 미배당액은 오히려 커집니다. 따라서 단순히 최저가만 낮아지는 것을 가격 이익으로 볼 수 없습니다. 이 사건은 확약으로 그 연결고리가 끊겨 실질취득이 낙찰가와 같아지는 예외이므로, 입찰가격 판단의 출발점은 확약 원본 확인입니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)

임차인 이대훈의 룰상 미배당액은 66,110,080원입니다. 다만 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부흥오거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 부평시장역이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 최상층인 5층 503호이며, 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샤시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비와 화재경보기 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 장방형 토지로 공동주택과 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 부평시장역과 생활시설 접근성은 확인되지만, 5회 유찰된 물건이므로 시장가격과 내부 상태를 확인하기 전까지 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 12번 이대훈 임차권을 정확히 대상으로 하는지, 별도 조건 없이 낙찰 후 말소되는지 확인하세요.
• 매각조건 대조. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 확약서 제출 사실, 법원의 특별매각조건을 같은 날 발급된 원본으로 대조하세요.
• 가격 판단. 감정가 대비 49%만 보고 싸다고 결론 내리지 말고, 신한아파트 및 인근 유사 아파트의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 시점, 인도명령 또는 명도협의 필요 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 최상층 상태. 5층 건물의 5층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수 상태와 샤시·외벽 마감 상태를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 기타 미납금의 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 세금·배당 변동. 예상배당표에는 실제 당해세와 배당순위 변동이 모두 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류와 교부청구 내역을 확인하세요.

맺으며 — “49%보다 확약서 한 장이 더 중요하다”

이 물건은 대항력 있는 임차인 보증금 135,000,000원이 감정가와 거의 맞닿아 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 머무는 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 회차만 보더라도 룰상 인수액은 66,110,080원입니다.

그러나 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 이 임차인의 인수액은 실질 0원*으로 평가합니다. 이에 따라 현재 회차의 실질취득액은 70,560,000원입니다. 다만 5회 유찰과 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 실거래 확인 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 실제 효력과 시장가격 검증입니다.

* “실질 인수 0원”은 이대훈의 을구 12번 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 매각물건명세서 기재를 반영한 판단입니다. 확약을 적용하지 않는 일반 법리상 현재 회차 미배당·인수 가능액은 66,110,080원입니다.