청주지방법원 2025타경10194. 영동군 매곡면 공수리 50-1 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 등기상 소유자는 장치규이고, 2020.08.03. 황간농업협동조합의 채권최고액 114,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2023.01.27. 송혜옥의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.08.13. 황간농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
권리분석의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후의 송혜옥 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 임차인도 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”이 명시돼 있어, 권리보다 매각 대상의 실제 범위를 확인하는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 매곡면 공수리 50-1 · 충청북도 영동군 매곡면 공수4길 77-9 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 장치규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 273,225,800원 / 218,581,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황간농업협동조합 / 99,446,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 960.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈가 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.08.03. 황간농업협동조합 근저당권이며, 후순위인 송혜옥 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 두 근저당권의 채권최고액 기준 합계 214,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다.
② 회차별 자금 구조 — 유찰되면 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 218,581,000원 | 214,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,864,800원 | 171,616,693원 | 42,383,307원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 139,891,840원 | 137,133,354원 | 76,866,646원 | 0원 |
현재 최저매각가는 218,581,000원입니다. 이 가격에서는 집행비용을 제외하고 황간농업협동조합 114,000,000원, 송혜옥 100,000,000원이 모두 배당되고 소유자에게 720,866원이 남는 구조입니다. 2회·3회 유찰 시에는 후순위 채권의 미배당이 커지지만, 제공된 시나리오에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,860,134원 |
| 1. 근저당 · 황간농업협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 근저당 · 송혜옥 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 720,866원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 214,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 720,866원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용제한 메모
- 토지. 면적 960.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 완경사·부정형으로 표시돼 있습니다.
- 도로접면. 도로접면은 세로한면(불)입니다. 실제 차량·보행 접근과 현황 도로 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역에 포함되고, 계획관리지역·농림지역은 접함으로 표시돼 있습니다.
- 규제·지구. 자연취락지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역은 포함, 농업보호구역은 접함으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 12,700원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 “일괄매각. 제시외 건물 포함” 문구와 현장 구조를 대조해 실제 취득 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 위치·구조·이용 상태가 매각 대상과 어떻게 연결되는지 현장에서 확인하세요.
- 도로접면 확인. 세로한면(불) 표시에 따라 실제 진입로·도로 폭·접근 상태를 확인하세요.
- 토지이용계획 확인. 보전관리지역, 자연취락지구, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 표시사항을 입찰 전 원본으로 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.08.03. 황간농업협동조합 근저당입니다. 송혜옥 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.08입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현장 확인은 필수
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재와 후속 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체에서 예상되는 금전 승계 부담은 낮습니다.
다만 이 물건은 일반적인 집합주거 물건처럼 가격만 비교해 접근할 유형이 아닙니다. 기타 + 토지이고, 일괄매각·제시외 건물 포함이며, 토지는 960.0㎡·보전관리지역·자연취락지구·세로한면(불) 등의 조건을 갖고 있습니다. 결국 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 무엇을 어떤 상태로 함께 사는지 확인해야 하는 물건”입니다. 권리분석은 합격권이지만, 응찰 여부와 가격은 현장·토지 조건 확인 후 결정하는 것이 타당합니다.
