청주지방법원 2025타경10194. 충청북도 영동군 매곡면 공수리 50-1의 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 장치규이고, 말소기준권리는 2020.08.03. 황간농업협동조합 근저당권 114,000,000원입니다. 이후 2023.01.27. 송혜옥 명의 근저당권 100,000,000원이 설정됐고, 2025.08.13. 황간농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 자체보다 입찰 판단에서 더 주의할 부분은 가격 검증과 물건 성격입니다. 현재 최저매각가는 174,865,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔지만 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 부족합니다. 게다가 매각물건명세서에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”이라고 기재되어 있어, 실제 매각 범위와 현황을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 매곡면 공수리 50-1 · 충청북도 영동군 매곡면 공수4길 77-9 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 960㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 장치규 |
| 감정가 / 최저가 | 273,225,800원 / 174,865,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황간농업협동조합 / 99,446,386원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건 모두 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력·우선변제 문제는 이 사건에서 별도로 발생하지 않습니다. 말소기준은 2020.08.03. 황간농업협동조합 근저당권이고, 이후 설정된 송혜옥 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 위치 — 64%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 273,225,800원, 현재 최저매각가는 174,865,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 139,892,000원, 4회 유찰 시 111,913,600원으로 잡혀 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 174,865,000원 | 42,383,110원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 139,892,000원 | 76,866,488원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 111,913,600원 | 104,453,190원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 후순위 채권의 미배당액이 커집니다. 이 변화는 권리 인수위험의 증가가 아니라 배당 여유가 줄어드는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,248,110원 |
| 1. 근저당 · 황간농업협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 근저당 · 송혜옥 | 100,000,000원 | 57,616,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 174,865,000원 기준 단순 배당 시나리오입니다. 총 채권최고액 214,000,000원 중 171,616,890원이 배당되고, 42,383,110원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용 조건 메모
- 토지. 면적 960㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 완경사·부정형입니다.
- 용도지역. 보전관리지역에 포함되며 자연취락지구에도 포함됩니다.
- 주변 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 농업보호구역·계획관리지역·농림지역에 접합니다.
- 도로 조건. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 12,700원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·제시외 건물 체크
매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”이라고 적혀 있습니다. 따라서 토지만 따로 보는 사건이 아니라, 매각 대상에 포함되는 건물 및 제시외 건물의 범위를 함께 대조해야 합니다. 등기사항전부증명서도 건물 등기부로 확인되고, 말소기준 근저당권에는 공수리 50-1 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.08.03. 황간농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸 대상입니다.
- 인수액 확인. 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 실제 점유·사용 범위를 원본 서류와 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 토지 조건. 960㎡·보전관리지역·자연취락지구·세로한면(불) 등 토지 조건을 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가 64%까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 감정가 할인폭만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 성격. 배당은 채권최고액 기준 시나리오이며 실제 확정 채권·당해세 등에 따라 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 임차인이 없고, 2020.08.03. 황간농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수금은 0원입니다. 하지만 이 사실이 곧 가격 매력을 의미하지는 않습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 174,865,000원까지 내려왔고, 물건 자체도 기타 + 토지이며 제시외 건물 포함 일괄매각입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 실제 매각범위와 현황, 토지 조건을 확인한 뒤 174,865,000원이 적정한지 검증하는 것입니다.
