청주지방법원 2025타경10200. 충북 옥천군 청산면 지전리 66-1 소재의 토지 및 주택을 대상으로 하는 임의경매입니다. 소유자 김백철 명의의 건물에 2024년 10월 4일 이연수가 채권최고액 30,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 해당 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

건물 등기상 앞서 존재했던 국 및 국민건강보험공단의 압류는 이미 해제되어 말소됐습니다. 말소기준인 근저당권과 뒤따른 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 확인된 권리관계에서 낙찰자가 인수할 등기상 채무는 없습니다.

다만 가격보다 먼저 살펴봐야 할 대목이 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 1번 지분매각이라고 기재되어 있습니다. 따라서 토지 전체를 단독으로 취득하는 물건처럼 접근해서는 안 됩니다. 실제 매각 지분과 공유관계, 제시외 건물의 포함 범위를 매각목록 원본에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지분 범위가 관건

말소기준권리는 2024.10.04 설정된 이연수 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이며, 채무자는 김백철입니다. 이 근저당에는 지전리 66-1 소재 토지 김백철 지분이 공동담보로 기재되어 있습니다. 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2023년 영동세무서장의 압류는 2023.08.01 해제로 말소됐고, 국민건강보험공단의 2025년 압류 역시 2025.04.18 해제로 말소됐습니다. 이 압류들을 현재 남아 있는 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 점유·매각 범위 — 일반적인 단독소유 주택과 다르다

임차인으로 기재된 사람은 없습니다. 그러나 임차인 기재가 없다는 사정만으로 실제 점유자가 없거나 낙찰 후 즉시 인도받을 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 주택의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현황조사서 및 현장 확인을 통해 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%, 시세 할인율은 별개

감정가는 33,809,600원이며, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 21,638,000원입니다. 감정가 대비 64% 수준까지 내려온 상태입니다.

하지만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 토지 지분매각과 노후 건물이라는 특수성을 반영한 개별 가치 검토가 필요합니다.

유찰 시나리오는 해당 회차에 기재된 매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 실제 매각가격과 일정은 경매 진행 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,638,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 789,484원을 제외한 20,848,516원이 이연수 근저당권자에게 배당됩니다. 채권액 30,000,000원 중 9,151,484원이 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다르다는 것입니다. 이연수 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 배당으로 회수하지 못한 금액을 낙찰자가 추가로 지급해야 하는 구조가 아닙니다.

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청북도 옥천군 청산면 지전리 소재 청산초등학교 서측 인근, 제2종일반주거지역 내에 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 주택으로 이용 중이며, 흙벽구조 스렛지붕 단층 건물입니다. 사용승인일은 1932년입니다. 외벽은 페인트 마감, 내벽은 페인트 및 벽지 마감, 창호는 샤시창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생급배수설비와 난방설비가 있습니다.
• 토지. 지목 잡종지, 면적 231㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 68,200원/㎡입니다. 단, 목록 1번은 지분매각이므로 공부상 전체 면적과 실제 취득 지분을 구별해야 합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청산초등학교), 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
• 건축물 현황. 감정요항표상 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물의 포함 범위와 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 오래된 흙벽구조 주택과 토지 지분매각이라는 특성상 일반적인 단독소유 주택과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 실제 매각 지분의 활용 가능성, 건물의 잔존가치, 철거·보수 여건을 고려해 환금성을 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 지분 확인. 목록 1번의 실제 매각 지분율과 공유자 관계를 매각목록 및 토지 등기부 원본으로 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부뿐 아니라 포함 대상의 위치·구조·소유관계와 실제 현황을 대조하세요.
• 공동담보 확인. 이연수 근저당권에 기재된 지전리 66-1 토지 김백철 지분과 실제 매각목록의 대응관계를 확인하세요.
• 점유 및 인도. 임차인 기재는 없지만 실제 거주자와 사용 관계, 명도 협의 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 노후 건물 조사. 흙벽구조·스렛지붕 단층 주택의 구조적 상태와 누수, 지붕, 설비, 보수 및 철거 가능성을 확인하세요.
• 토지 활용성. 지목 잡종지, 제2종일반주거지역 및 각종 제한구역 조건을 고려해 희망하는 이용이 가능한지 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 실제 매각 지분 및 건물 상태를 반영해 비교 가능한 거래사례를 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권자 미배당 9,151,484원은 매수인 인수금이 아닙니다. 다만 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세 등은 확인하세요.
• 경매 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 매각목록과 최신 사건 진행상태를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸하지만, 지분과 건물 상태는 남는다”

옥천 청산면 지전리 물건은 이연수 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 기존 압류는 이미 말소됐고, 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 등기상 권리와 배당 추정 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리분석이 단순하다고 물건까지 단순한 것은 아닙니다. 목록 1번 지분매각, 제시외 건물 포함, 1932년 사용승인 노후주택이라는 특수성이 있고, 감정가 대비 64%까지 내려온 최저가가 실제 시세보다 저렴한지도 확인되지 않았습니다.

현재 매각가를 기준으로 이연수에게 20,848,516원이 배당되고 9,151,484원이 미배당으로 남지만, 이는 매수인에게 승계되지 않습니다. 결국 이 사건의 핵심은 미배당 채무가 아니라 취득하는 지분의 정확한 범위와 건물의 실제 가치, 향후 이용 및 환금성입니다. 가격만 보고 접근하기보다 지분·제시외 건물·노후도를 검증한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.