청주지방법원 2025타경10200. 충북 옥천군 청산면 지전리 66-1 소재 물건으로, 사건 용도는 기타 + 토지이고 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김백철이며, 2021.11.29 소유권을 이전받았습니다. 등기상 말소기준은 2024.10.04 설정된 이연수 근저당권 30,000,000원입니다. 이 근저당을 기초로 2025.09.04 임의경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 근저당과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인에게 넘어오는 임차보증금이나 별도 인수권리는 확인되지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 80%인 27,048,000원이고, 이 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 26,161,136원이 이연수 근저당에 배당돼 3,838,864원이 미배당됩니다. 이 미배당은 채권자 측의 잔존채권 문제일 뿐, 제시된 배당 구조에서는 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10200 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 청산면 지전리 66-1 · 충청북도 옥천군 청산면 지전2길 35-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 231.0㎡ · 잡종지 · 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 흙벽구조 스렛지붕 단층 · 사용승인일 1932 · 기본 위생급배수설비·난방설비 |
| 소유자 | 김백철 · 2021.11.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 33,809,600원 / 27,048,000원 (1회 유찰·80%) |
| 신청채권 / 청구 | 이연수 · 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1번 지분매각 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 2024.10.04 근저당
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 우선변제·승계 문제는 이 사건의 핵심 위험이 아닙니다. 2023.05.19 영동세무서장 압류는 2023.08.01 해제로 이미 말소됐고, 2025.03.27 국민건강보험공단 압류 역시 2025.04.18 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.10.04 이연수 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 1회 유찰, 현재 27,048,000원
감정가는 33,809,600원, 현재 최저매각가는 27,048,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 더 유찰되면 제시된 시나리오상 21,638,400원, 3회 유찰 구간은 17,310,720원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 27,048,000원 | 26,161,136원 | 3,838,864원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 21,638,400원 | 20,848,909원 | 9,151,091원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 17,310,720원 | 16,599,127원 | 13,400,873원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 27,048,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 886,864원 |
| 2. 근저당 · 이연수 | 30,000,000원 | 26,161,136원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 27,048,000원 가정 시 근저당권자에게 26,161,136원이 배당되고 3,838,864원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않은 조건입니다.
④ 물적 구성 — 이 사건의 진짜 체크포인트
매각물건명세서 비고의 핵심은 “일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1번은 지분매각”입니다. 즉 등기 권리는 단순해도, 입찰자가 실제로 취득하는 토지·건물의 범위와 지분관계를 서류상 정확히 맞춰보는 작업이 필요합니다.
감정평가상 건물은 1932년 사용승인된 흙벽구조 스렛지붕 단층 주택입니다. 외벽은 페인트 바름, 내벽은 페인트 및 벽지 마감, 창호는 샤시창호이며, 기본적인 위생급배수설비와 난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 충청북도 옥천군 청산면 지전리 소재 청산초등학교 서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 231.0㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 단독, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 68,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 사용승인일은 1932년입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록1번 지분 범위 확인. 지분매각이므로 입찰 전 매각 대상 지분과 일괄매각 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함된다고 명시돼 있으므로 감정평가서상 위치·형태와 현황을 확인해야 합니다.
- 임차인. 임차인은 없어 보증금 인수·대항력·우선변제 문제는 없습니다.
- 말소기준. 2024.10.04 이연수 근저당권이 기준이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
- 과거 압류. 영동세무서장 압류와 국민건강보험공단 압류는 모두 해제로 이미 말소됐습니다.
- 노후 건물. 사용승인일이 1932년인 흙벽구조 단층 주택이므로 현황·설비·유지상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 3,838,864원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 압류도 모두 말소됐고, 2024.10.04 이연수 근저당을 기준으로 후순위 경매등기는 매각으로 소멸하므로 등기 권리만 보면 비교적 깨끗한 편입니다.
다만 이 물건의 난점은 권리보다 물적 구성에 있습니다. 일괄매각이면서 제시외 건물이 포함되고, 특히 목록1번이 지분매각으로 명시돼 있습니다. 여기에 사용승인일 1932년의 흙벽구조 단층 주택이라는 특성도 겹칩니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 80%라는 숫자만으로 가격 매력을 단정하기보다, 내가 실제로 취득하는 지분·토지·건물의 범위를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 사건입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 대상물 확인 난도는 높은 편입니다.
