청주지방법원 2025타경10225. 옥천읍 문정리 ‘한울2차’ 2층 201호 아파트입니다. 소유자 강민석 명의로 2014.12.31 소유권이전과 동시에 대전축산업협동조합의 채권최고액 111,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 같은 조합의 26,400,000원 근저당권, 영동농업협동조합 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 점유자 목민예입니다. 전입일은 2022.12.23으로 말소기준보다 약 8년 뒤입니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력 없는 임차인이고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요하므로 실제 명도와 배당관계는 매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10225 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 문정리 94-9 한울2차아파트 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 73.59㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강민석 (2014.12.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 97,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전축산업협동조합 / 110,186,884원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 | 한울2차 · 19세대 · 2014.12.24 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.12.31 설정된 대전축산업협동조합 근저당권 111,600,000원입니다. 2015.04.10 추가 근저당권 26,400,000원, 2020.01.08 영동농업협동조합 가압류 1,325,295,846원, 국세 압류, 2025.10.20 임의경매개시결정은 기준권리 뒤에 위치합니다. 배당에서 모두 충족되지 않더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 목민예 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 최저가 56.9%
한울2차는 19세대 규모이며, 비교자료에는 전용 73.59㎡~76.75㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균 154,000,000원보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.08 5층 171,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 12.8% 높은 흐름으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.5㎡ | 5 | 171,000,000원 |
| 2024.06 | 76.75㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 76.75㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 2022.07 | 76.5㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 73.59㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2022.02 | 73.59㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 73.59㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2021.11 | 73.59㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 171,000,000원 |
현재 최저가 97,280,000원은 최근 12개월 평균 171,000,000원의 56.9%이고, 과거 8건 전체 평균 154,000,000원의 63.2%입니다. 이번 건은 인수액이 0원이므로 실질취득액도 97,280,000원으로 볼 수 있어 최근 거래 대비 가격 여유가 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균은 거래 1건으로 형성된 값이므로, 171,000,000원을 확정적인 시세로 단정하기보다는 실제 매물·호가와 함께 보는 것이 타당합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 신청채권자 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 77,824,000원 | 76,023,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 62,259,200원 | 60,738,534원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 97,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,151,040원 |
| 1. 근저당 · 대전축산업협동조합 | 111,600,000원 | 95,128,960원 |
| 2. 추가 근저당 · 대전축산업협동조합 | 26,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 영동농업협동조합 | 1,325,295,846원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,463,295,846원, 예상 배당액은 95,128,960원이며 미배당액은 1,368,166,886원입니다. 그러나 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 관련 당해세가 존재하면 선순위로 차감되어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽향초등학교 남측 인근에 위치하며 주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 2층 201호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·침수위험지구 등에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외부 공도에 접하고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 2.9회·매각률 0.0%이므로 실제 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 목민예의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 현재 점유상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 존재하면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세의 표본 수. 최근 12개월 평균 171,000,000원은 거래 1건입니다. 최저가가 56.9%라고 해서 그 차이를 곧바로 확정 수익으로 계산하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 19세대 단지이며 경매 통계상 평균 2.9회 유찰·매각률 0.0%입니다. 실제 매물 수와 매수 대기층을 확인하세요.
- 침수위험지구. 토지이용계획상 침수위험지구에 포함되므로 현장 상태와 관련 정보를 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유 상태를 확인하고 명도 일정·비용을 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.12.31 대전축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 목민예의 전입일은 2022.12.23으로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당에서 채권자 미배당액이 크게 남더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가 97,280,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 171,000,000원의 56.9%로 내려와 있습니다. 최근 흐름도 이전 구간 대비 12.8% 높습니다. 하지만 최근 12개월 실거래가 1건뿐이고, 19세대 소규모 단지에 경매 통계상 평균 2.9회 유찰·매각률 0.0%라는 점은 분명한 확인 포인트입니다. 권리 인수 위험보다 실제 환금성과 현장 가격 확인이 이번 입찰의 핵심입니다.
