청주지방법원 2025타경10225. 옥천읍 문정리 한울2차아파트 2층 201호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 2층입니다. 소유자는 강민석이며, 2014.12.31 대전축산업협동조합 근저당 111,600,000원이 가장 빠른 담보권으로 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 권리들입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 152,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 121,600,000원입니다. 같은 단지 면적 매칭 실거래의 전체 평균은 154,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 171,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 71.1%이고, 전체 평균 대비로도 79.0%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 12.8% 높은 흐름이라 하락 추세로 볼 데이터도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10225 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 문정리 94-9 한울2차아파트 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 73.59㎡ · 8층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강민석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 121,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 110,186,884원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2014.12.31 대전축산업협동조합 근저당권 111,600,000원입니다. 같은 금융기관의 2015.04.10 근저당 26,400,000원, 2020.01.08 영동농업협동조합 가압류 1,325,295,846원, 이후 압류와 2025.10.20 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 배당이 부족하더라도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 목민예 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
목민예의 전입일은 2022.12.23으로 말소기준인 2014.12.31보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인 대상이지만, 이 미확인 사항 때문에 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 71.1%
한울2차는 19세대, 사용승인일은 2014.12.24입니다. 면적 매칭 실거래는 총 8건이며 전체 평균은 154,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 171,000,000원이고, 최근 12개월 거래도 이 1건이어서 최근 12개월 평균 역시 171,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.5㎡ | 5 | 171,000,000원 |
| 2024.06 | 76.75㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 76.75㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 2022.07 | 76.5㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 73.59㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2022.02 | 73.59㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 73.59㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2021.11 | 73.59㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 154,000,000원 |
현재 최저가 121,600,000원은 전체 실거래 평균 154,000,000원의 79.0%, 최근 12개월 평균 171,000,000원의 71.1%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 +12.8%로, 제공된 수치상 하락장 보정으로 가격 매력을 깎아야 할 상황은 아닙니다. 다만 최근 12개월 평균은 거래 1건만으로 구성돼 있어 최신 거래 한 건을 단지 전체의 확정 시세처럼 보는 것은 경계할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,502,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 26,400,000원 | 7,497,600원 |
| 갑구 13번 가압류 · 영동농업협동조합 | 1,325,295,846원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 청구총액은 1,463,295,846원, 채권자 예상배당은 119,097,600원, 미배당은 1,344,198,246원입니다. 미배당액은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽향초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필 1단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외부 공도에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 침수위험지구, 수질보전특별대책지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 283,400원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 한울2차는 19세대이며 사용승인일은 2014.12.24입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 목민예의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 전입일 2022.12.23은 말소기준 2014.12.31보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 3건 중 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 평균 171,000,000원은 2026.08 거래 1건이므로 추가 현장 시세와 비교하는 것이 필요합니다.
- 환금성 확인. 19세대 단지이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.7회이므로 재매각 시 수요 폭을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현재 회차는 가격 차이가 크다
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2014년 대전축산업협동조합 근저당이고, 실제 임차인 1명은 2022년 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 부족액은 크지만 후순위 권리의 미배당일 뿐, 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 121,600,000원이 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 171,000,000원의 71.1%로 내려와 있습니다. 추세도 +12.8%라 하락장 때문에 할인율을 과대평가해야 하는 데이터는 아닙니다. 다만 최근 시세 표본이 1건이고 단지가 19세대로 작으며, 임차인 보증금·확정일자와 당해세 여부가 남아 있습니다. 결론은 가격 메리트는 확인되지만, 세금·임차관계 원본 확인을 끝낸 뒤 접근할 물건입니다.
