대전지방법원 2025타경3910. 대전 중구 석교동 51-3 에이동 4층 401호, 전용 76.32㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 서은경은 2024년 3월 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 120,000,000원입니다. 같은 날 대전동부새마을금고가 채권최고액 100,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025년 정우철의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하고, 현재 제공된 배당 계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 이를 곧바로 점유·임차관계가 전혀 없다는 의미로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 석교동 51-3 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 76.32㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 서은경 (2024.03.05. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정우철 / 4,145,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2002년 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 60,000,000원 근저당은 2006년 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.05. 설정된 대전동부새마을금고 근저당 100,800,000원입니다. 2025.10.14. 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 그대로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 94,500,000원은 확인 거래의 78.8%
새미래빌라트A,B의 전용 76.32㎡ 거래 표본으로 확인되는 실거래는 2024.02, 4층, 120,000,000원 1건입니다. 대상도 전용 76.32㎡, 4층으로 면적과 층이 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 76.32㎡ | 4 | 120,000,000원 |
현재 최저매각가는 94,500,000원으로 이 확인 거래가의 78.8%입니다. 감정가 135,000,000원과도 차이가 있습니다. 다만 실거래 표본은 1건뿐이어서 120,000,000원을 곧바로 현재 시장의 확정 시세로 단정하기는 어렵습니다. 즉 가격 숫자만 보면 낮아졌지만, 다세대주택의 개별 상태와 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 2. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 100,800,000원 | 92,399,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 정우철 | 4,145,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 104,945,972원 중 92,399,000원이 배당되고, 미배당은 12,546,972원입니다. 신청채권자 정우철의 청구액 4,145,972원은 현재 계산상 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 석교동 동명중학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·빌라 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제401호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형의 다세대주택 부지로 이용 중이며 북동측 세로를 통해 출입합니다. 공시지가는 688,300원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·도시지역·도시계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모. 새미래빌라트A,B는 12세대이며 사용승인 관련 기준일은 2002.02.01로 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현재 계산의 인수 0원만 보고 점유관계를 단정하지 마세요.
- 가격 기준. 최저가 94,500,000원은 확인 실거래 120,000,000원의 78.8%입니다. 다만 거래 표본은 1건이므로 단일 거래만으로 응찰가 상한을 확정하지 않는 편이 좋습니다.
- 배당구조. 현재 회차에서는 대전동부새마을금고도 전액 배당되지 않고 신청채권자 정우철의 예상배당도 0원입니다. 배당 부족분 자체는 현재 계산상 매수인 인수로 이어지지 않습니다.
- 다음 회차. 2회 유찰 시 매각가는 66,149,999원, 3회 유찰 시 46,304,999원으로 계산돼 있습니다. 각 회차에서도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기 권리와 실제 점유·임차관계, 당해세·최우선변제 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 최종 변수는 점유 확인”
등기 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2024.03.05. 대전동부새마을금고 근저당이고 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 135,000,000원에서 1회 유찰돼 94,500,000원까지 내려왔고, 확인된 120,000,000원 거래의 78.8%입니다.
다만 이 물건을 곧바로 ‘권리 완전 안전형’으로 올려놓기에는 한 가지 확인사항이 남습니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있다는 점입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 다세대주택은 실제 점유관계 확인이 중요합니다. 따라서 결론은 등기 권리는 단순·가격은 낮아졌지만, 응찰 전 점유 확인이 필수입니다.
