청주지방법원 2025타경10241. 옥천읍 마암리 현대연립 가동 2층 211호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 65,000,000원의 80%인 52,000,000원입니다. 권리구조의 중심은 2017.08.22 설정된 이원농업협동조합 근저당권 24,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 2025년에 들어온 신한카드 가압류와 강제경매개시결정, 이원농업협동조합 가압류는 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 황민지가 2023.07.27 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2017.08.22보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 이 사건에서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수금이 아니라 가격 적정성과 오래된 소규모 연립의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10241 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 마암리 20 현대연립 가동 2층 211호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 건물 구조 | 라멘조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 211호 · 외벽 시멘트 몰탈 위 페인팅 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 황인선 (2014.03.28 증여, 2014.04.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 52,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구금액 | 15,917,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2017.08.22 이원농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 과거 가압류·경매·압류·전세권·근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2025.04.10 신한카드 가압류, 2025.11.13 강제경매개시결정, 2025.12.01 이원농업협동조합 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황민지 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 황민지의 전입일은 2023.07.27로 말소기준권리 2017.08.22보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않지만, 대항력 없는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 80% 유찰가와 ‘시세 할인’은 다른 말
현재 최저가는 52,000,000원으로 감정가 65,000,000원의 80%입니다. 하지만 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않았기 때문에, 감정가 대비 20% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 가격 판단은 반드시 현장 중개사례·실거래 원본과 함께 재확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,336,000원 |
| 1. 근저당 · 이원농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,481,330원 | 14,481,330원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이원농업협동조합 | 31,039,085원 | 12,182,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 69,520,415원 중 50,664,000원이 배당되고, 18,856,415원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 옥천군 옥천읍 마암리 소재 삼양초등학교 남측 인근. 주택·근린생활시설·학교 등이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 이용·구조. 연립주택으로 이용 중이며, 라멘조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 211호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필1단의 부정형 평지로 연립주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외부 공도에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·수질보전특별대책지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 314,100원/㎡. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지 45세대, 준공 1985.06.01로 확인됩니다. 최근 실거래 비교값이 없어 매도 회수 가능성과 적정가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재확인. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 현대연립 및 인근 유사 연립의 최근 거래와 매물을 확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 황민지는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 명도 상태 확인. 현재 점유자의 실제 거주·퇴거 계획과 인도 가능 시점을 현장 확인하세요.
- 노후도 점검. 1985년 준공 건물인 만큼 내부 수선상태, 누수·배관·난방·창호 등 실제 수리비를 현장 실사로 확인하세요.
- 규제 확인. 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 토지이용계획상 제한이 있으므로 향후 이용·개량 계획이 있다면 관련 규정을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 입찰 직전 최신 등기를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2017년 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명인 황민지도 2023년 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 1회 유찰로 최저가가 52,000,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 게다가 45세대, 1985년 준공 연립주택이라는 특성도 있습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 권리 안전성보다 적정 매수가와 향후 환금성을 더 엄격하게 봐야 하는 물건입니다.
