대전지방법원 2023타경19634. 충청남도 홍성군 은하면 장척리 1124 외 2필지에 걸친 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 19,091.4㎡이고, 감정 이용상태는 공장·사무실을 중심으로 식당, 기계실, 폐수처리동, 위험물저장창고, 폐기물창고, 엘피지저장창고, 가스저장고, 케미컬창고, 경비동, 제품보관창고, 문서보관창고 등으로 구성됩니다. 감정가 29,362,410,090원에서 현재 최저매각가가 20,553,687,000원까지 내려왔고, 사건 기준 유찰 횟수는 8회입니다.
권리 구조의 기준점은 2020.03.27. 잠실새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,222,710,912원이고 채무자는 주식회사원스코입니다. 같은 날 갑구에는 주식회사신한은행을 수탁자로 하는 신탁등기가 접수됐으며, 등기상 현재 소유자도 주식회사신한은행(수탁자)로 표시됩니다. 경매개시결정은 2023.10.13. 잠실새마을금고 신청으로 들어왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경19634 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 은하면 장척리 1124 외 2필지 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 |
| 토지 | 19,091.4㎡ · 지목 공장용지 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 등기상 소유자 | 주식회사신한은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 29,362,410,090원 / 20,553,687,000원 |
| 유찰 횟수 | 8회 |
| 신청채권 / 청구액 | 잠실새마을금고 / 1,006,507,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 2020.03.27. 을구 7번 잠실새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 토지 장척리 1124·1125·1129-1을 공동담보로 하고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-39호가 함께 기재돼 있습니다. 2023.10.13. 경매개시결정 역시 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 광바이오 홍성지점 | 2022.08.31 | 8,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2022.08.31.은 말소기준일 2020.03.27.보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 20,553,687,000원으로 감정가 29,362,410,090원의 70% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 가격이 없어, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시장가 대비 할인이라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이미 8회 유찰된 이력이 있으므로 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 매수 가능한 공장·토지의 시장가치와 설비 가치를 별도로 검증하는 쪽이 우선입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰) | 70% | 20,553,687,000원 | 0원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 56% | 16,442,949,600원 | 0원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 44.8% | 13,154,359,680원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 20,553,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 207,936,870원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 잠실새마을금고 | 1,222,710,912원 | 1,222,710,912원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,123,039,218원 |
현재 회차 가정에서는 잠실새마을금고 채권최고액 1,222,710,912원이 전액 배당되고, 채권 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 소유자 교부 잔여액은 19,123,039,218원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·자산 구성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 홍성군 은하면 장척리 소재 광천I.C교차로 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 지방도 인근 농공단지·농가마을·농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 19,091.4㎡, 지목 공장용지, 계획관리지역이며 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 83,500원/㎡입니다.
- 이용상태. 공장 및 사무실, 식당, 기계실(DI실), 폐수처리동, 위험물저장창고, 폐기물창고, 엘피지저장창고, 가스저장고, 케미컬창고, 경비동, 제품보관창고, 문서보관창고 등으로 이용 중입니다.
- 용도지역·지구. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역이 포함되고, 일부 항목은 준보전산지·성장관리계획구역·폐기물처리및재활용시설과 접합니다.
- 공부와 현황. 토지 기호 3은 공부상 지목이 도로이나 일반건축물대장상 관련지번으로 등재돼 토지 기호 1·2와 함께 일단지로 감정평가됐습니다.
- 건물 현황. 건물 기호 4-5는 공부상 철골조 철근콘크리트지붕이나 현황은 철골조 철판지붕으로 조사됐습니다.
- 설비. 기호 4에는 위생급배수설비·소화전설비·승강기설비·중앙냉난방설비 등이 있으며, 건물 효용에 기여하는 제반설비가 감정평가에 포함됐습니다.
⑤ 일괄매각·설비 확인사항
- 일괄매각. 구축물 및 기계기구 등이 모두 포함되는 조건입니다.
- 토지 부합물. 바닥포장, 펜스, 제시외수목, 조경시설, 고압가스저장소 등은 토지 부합물로 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
- 전기설비. 건물 기호 4 남동측 건물 내 전기설비인 수변전설비·배전반 등은 소재하지 않는 것으로 기재돼 있습니다.
- 클린룸. 클린룸설비 등은 건물 기호 4에 포함해 감정평가됐습니다.
- 펌프설비. 건물 기호 4-2 지층 펌프기계실의 펌프·전기컨트롤설비·저수조 및 기타 부대시설은 건물 기호 4-2에 포함됐습니다.
- 저수조·탱크. 건물 기호 4-3 내외에 연결된 콘크리트저수조 및 컨테이너조탱크 등은 건물 기호 4-3에 포함됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 공장·토지·설비 전체의 실제 시장가치를 별도로 대조해야 합니다.
- 8회 유찰 원인. 감정가 29,362,410,090원에서 현재 20,553,687,000원까지 진행된 유찰 이력과 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 주식회사신한은행 신탁원부 제2020-13호를 확인해 현재 신탁 구조와 경매에 따른 권리정리를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인. 주식회사 광바이오 홍성지점은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 확정일자·우선변제 여부는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 기계기구·구축물. 일괄매각 대상과 실제 현존 설비가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 토지 기호 3과 건물 기호 4-5의 공부·현황 차이를 매각목록과 감정평가서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 8회 유찰된 가격의 검증
권리만 보면 기준은 명확합니다. 2020.03.27. 잠실새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2022.08.31. 전입한 임차인은 대항력 없음으로 판정됩니다. 제공된 현재·9회·10회 유찰 시나리오 모두 채권 미배당 0원, 매수인 인수 0원입니다. 다만 이 물건의 난점은 권리보다 가격과 자산 구성입니다.
감정가 29,362,410,090원에서 8회 유찰된 현재 최저가가 20,553,687,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려왔지만 시장 실거래와 직접 비교할 수 있는 근거가 없으므로 ‘70%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 토지 19,091.4㎡와 다수의 공장동·창고· 저장시설, 구축물·기계기구가 함께 움직이는 일괄매각인 만큼, 권리는 인수 0원으로 비교적 정리돼 있지만 가격은 현장과 자산별 가치 검증 후 판단해야 하는 사건입니다.
