대전지방법원 2023타경19634. 충청남도 홍성군 은하면 장척리 1124외 2필지의 공장·토지가 대상입니다. 감정평가상 주건물은 공장 및 사무실로 이용되고, 식당·기계실·폐수처리동·위험물저장창고·폐기물창고· 엘피지저장창고·가스저장고·케미컬창고·경비동·제품보관창고·문서보관창고 등이 함께 구성됩니다. 매각물건명세서상 구축물 및 기계기구 등을 포함한 일괄매각입니다.
권리관계의 기준점은 2020.03.27 잠실새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,222,710,912원이고 공동담보는 장척리 1124·1125·1129-1 토지이며 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-39호가 기재되어 있습니다. 이후 2023.10.13 잠실새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐고, 제공된 권리판정상 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경19634 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 은하면 장척리 1124 / 등기 대상 장척리 1124외 2필지 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실, 식당, 기계실, 폐수처리동, 각종 저장창고 등 |
| 토지 | 19,091.4㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 · 공업나지 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 등기상 소유자 | 주식회사신한은행 (수탁자) · 신탁원부 제2020-13호 |
| 감정가 / 최저가 | 29,362,410,090원 / 14,387,581,000원 (9회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 잠실새마을금고 / 1,006,507,790원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.27 을구 7번 잠실새마을금고 근저당 · 채권최고액 1,222,710,912원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인은 대항력 없음
과거 한국산업은행·주식회사코오롱·주식회사신한은행의 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2019.09.10 케이비부동산신탁 명의 신탁이 설정됐다가 2020.03.27 말소되며 주식회사로미칼로 귀속됐고, 같은 날 주식회사신한은행을 수탁자로 하는 신탁과 잠실새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 바로 이 을구 7번 근저당입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 광바이오 홍성지점 | 2022.08.31 | 8,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
주식회사 광바이오 홍성지점의 전입일은 2022.08.31로 말소기준권리 2020.03.27보다 뒤입니다. 제공된 판정도 대항력 없음으로 되어 있어 보증금 8,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 예상배당표에도 임차인 배당은 별도로 반영되어 있지 않습니다.
② 가격 구조 — 9회 유찰, 감정가의 49%
현재 최저매각가는 14,387,581,000원으로 감정가 29,362,410,090원의 49%입니다. 그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 비교가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 9회 유찰됐다는 사실 자체가 가격·환금성·물건 특성에 대한 추가 검증 필요성을 보여줍니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 49% | 14,387,581,000원 | 0원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 39.2% | 11,510,064,800원 | 0원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 31.36% | 9,208,051,840원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 14,387,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 146,275,810원 |
| 2. 근저당 · 잠실새마을금고 | 1,222,710,912원 | 1,222,710,912원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,018,594,278원 |
예상배당 계산은 집행비용 146,275,810원, 잠실새마을금고 근저당 1,222,710,912원, 소유자 잔여 13,018,594,278원으로 구성됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 제공된 시뮬레이션상 채권 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공장·토지 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광천I.C교차로 남동측 인근으로, 주위는 지방도 인근 농공단지·농가마을·농경지 등이 소재하며 제반환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 19,091.4㎡, 공장용지·공업나지이며 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 83,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 준보전산지·성장관리계획구역·폐기물처리및재활용시설과 접합니다.
- 주요 이용. 공장 및 사무실 외에 식당·기계실·폐수처리동·위험물저장창고·폐기물창고·엘피지저장창고·가스저장고·케미컬창고·경비동·제품보관창고·문서보관창고가 있습니다.
- 설비. 주건물에는 기본적인 위생급배수설비·소화전설비·승강기설비·중앙냉난방설비 등이 포함되어 평가됐습니다.
⑤ 일괄매각·현황 차이 체크
- 일괄매각 범위. 구축물과 기계기구 등이 모두 포함됩니다. 바닥포장·펜스·제시외수목·조경시설·고압가스저장소 등은 토지 부합물로 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 토지 기호 3. 공부상 지목은 도로이나 일반건축물대장상 토지 기호 1·2와 함께 관련지번으로 등재돼 대지면적에 산입되며, 세 토지를 함께 일단지로 평가했습니다.
- 전기설비. 건물 기호 4 남동측 건물 내 수변전설비·배전반 등 전기설비는 소재하지 않는 것으로 기재됐고, 클린룸설비 등은 건물 기호 4에 포함해 평가했습니다.
- 기계실. 건물 기호 4-2 지층 펌프기계실의 펌프·전기컨트롤설비·저수조 등 부대시설은 건물 기호 4-2에 포함해 평가했습니다.
- 저수조·탱크. 건물 기호 4-3 내외에 연결된 콘크리트저수조와 컨테이너조탱크 등은 건물 기호 4-3에 포함해 평가했습니다.
- 지붕 현황. 건물 기호 4-5는 공부상 철골조 철근콘크리트지붕이나 현황은 철골조 철판지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 49% 숫자만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 시세 대비 저가 여부를 뒷받침하는 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.
- 신탁관계 원문 대조. 갑구 5번 주식회사신한은행 신탁과 신탁원부 제2020-13호를 입찰 전 원문과 대조할 필요가 있습니다.
- 임차인 현황 재확인. 조사된 실제 임차인은 주식회사 광바이오 홍성지점 1명이며 대항력은 없지만, 현 점유 상태와 배당요구 여부는 매각 전 최신 서류로 확인해야 합니다.
- 기계기구·부합물 현장 대조. 일괄매각 범위가 넓고 일부 전기설비는 소재하지 않는 것으로 기재되어 있으므로 평가목록과 실제 존치 시설을 맞춰봐야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 기호 3의 지목·대지면적 처리와 건물 기호 4-5 지붕 구조 차이를 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 14,387,581,000원, 10회 유찰 시 11,510,064,800원, 11회 유찰 시 9,208,051,840원이며 세 시나리오 모두 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.03.27 잠실새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2022.08.31 전입한 임차인은 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 이미 9회 유찰됐고, 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 공장·사무실과 폐수처리·위험물·가스·각종 창고 시설, 토지와 기계기구를 한꺼번에 취득하는 대형 일괄매각이고, 현황과 공부 사이에 일부 차이도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수위험은 낮지만 가격·현장·환금성 검증 비중이 큰 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 해석입니다.
