대전지방법원 2025타경3927. 송강초등학교 북측 인근의 송강마을아파트 203동 13층 1303호로, 전용면적은 49.5㎡입니다. 현재 소유자는 윤석우이며, 2023.03.08 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐습니다. 그 뒤 2023.03.27 주식회사하나은행의 근저당권 27,500,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 가등기·경매개시결정·압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
가격 측면은 분명합니다. 1회 유찰된 현재 최저가는 93,800,000원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원이어서 현재 회차의 실질취득액도 93,800,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 121,583,333원, 최신 거래는 135,000,000원이므로 현재 가격은 최근 시장가격보다 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3927 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 송강동 10-3 송강마을아파트 203동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.5㎡ · 철근콘크리트조 스래브지붕 15층 건물 중 13층 |
| 사용승인 / 단지 | 사용승인일 1994.10.28 · 송강마을2 · 675세대 |
| 소유자 | 윤석우 (2023.03.08 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 22,352,411원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸, 가등기 성격은 확인
말소기준은 2023.03.27 주식회사하나은행 근저당권 27,500,000원입니다. 2023.03.29 윤석재 명의의 소유권이전청구권 가등기, 2025.10.21 임의경매개시결정, 2026.06.18 유성구(대전광역시)의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 들어와 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원과 별개로 실제 점유·임대관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 93,800,000원은 최근 평균의 77.1%
송강마을2 동일 면적 49.5㎡의 최근 실거래 12건입니다. 표본은 2026.05부터 2026.08까지이며, 최근 12개월 평균은 121,583,333원, 최신 거래는 2026.08의 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.5㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 11 | 119,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 9 | 124,500,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 13 | 129,500,000원 |
| 2026.07 | 49.5㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 49.5㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2026.06 | 49.5㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 49.5㎡ | 8 | 114,000,000원 |
| 2026.05 | 49.5㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.5㎡ | 12건 | 121,583,333원 |
최근 실거래 범위는 107,000,000원~140,000,000원입니다. 현재 실질취득액 93,800,000원은 최근 12개월 평균의 77.1%이고, 최근 표본의 최저 거래인 107,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 단순히 낮아 보이는 것이 아니라, 현재 확인되는 최근 실거래 기준으로 실제 가격 메리트가 존재하는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,211,600원 |
현재 최저가 93,800,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 27,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 64,211,600원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 송강초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다가구주택, 각급 교육시설 및 근린공원이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정요항표상 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 15층 건물의 13층이며, 사용승인일은 1994.10.28입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 872,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 49.5㎡의 최근 거래가 12건 확인되며, 거래가는 107,000,000원~140,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2023.03.29 윤석재 명의 소유권이전청구권 가등기의 원인과 성격을 확인해 데이터상 매각소멸 판단과 일치하는지 대조하세요.
- 임대·점유관계 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정요항표는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다.
- 후순위 압류 확인. 2026.06.18 유성구(대전광역시) 압류는 말소기준 뒤 권리로 매각소멸 분류돼 있으므로 매각 전 등기 변동 여부를 확인하세요.
- 가격 기준 유지. 현재 실질취득액은 93,800,000원이며 최근 12개월 평균의 77.1%입니다. 시세 판단은 감정가보다 최근 평균 121,583,333원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.09.08입니다.
맺으며 — 가격은 좋고, 확인할 권리는 명확하다
이 사건의 현재 실질취득액은 93,800,000원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 121,583,333원의 77.1%이며, 최신 거래 135,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 최근 시세를 기준으로 보면 현재 회차에는 분명한 가격 메리트가 있습니다.
권리관계도 말소기준인 2023.03.27 하나은행 근저당 뒤의 가등기·경매개시결정·압류가 매각소멸로 분류돼 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 2023.03.29 가등기의 구체적 성격 확인과 임대관계 미상은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 체크포인트입니다. 결론은 “가격은 매력적, 권리는 원본 확인 후 입찰”입니다.
