대전지방법원 2025타경3931. 세종 조치원읍 죽림리 조치원죽림푸르지오 103동 15층 1503호입니다. 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 등으로 구성된 아파트 1개호이고, 15층 건물 중 15층입니다. 현재 소유자는 우제원이며 2020.06.26 매매로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 180,000,000원입니다.
권리구조의 중심은 2021.07.13 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액 66,000,000원의 이 권리가 말소기준이며, 이후 2022년 하나은행 근저당 2건과 2025년 가압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3931 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 389 조치원죽림푸르지오 103동 15층 1503호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 조치원읍 죽림본로 33-6 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 우제원 · 2020.06.26 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 197,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 256,582,261원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.07.13 을구 5번 하나은행 근저당 66,000,000원입니다. 그 뒤 2022.04.01 하나은행 근저당 46,200,000원, 2022.06.13 하나은행 근저당 165,000,000원, 신한카드·베리타스자산대부·롯데캐피탈 가압류와 2025.10.22 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당과 양희지 전세권은 2016.06.13 이미 말소되었습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김중근 | 2024.12.26 | 미상 | 2026.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 선명관 | 2024.01.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김중근은 2024.12.26, 선명관은 2024.01.22 전입으로 모두 2021.07.13 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정되어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 김중근은 2026.04.09 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 구간 아래
동일 면적 84.92㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 258,833,333원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 흐름을 우선해 최근 12개월 평균 258,100,000원, 2026.06 최신 거래 250,000,000원, 최근·과거 비교 추세 -1.7%를 기준으로 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.92㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 15 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 12 | 253,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 10 | 257,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 10 | 262,500,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 10 | 262,500,000원 |
| 2025.04 | 84.92㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2024.11 | 84.92㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.92㎡ | 10건 | 258,100,000원 |
현재 최저매각가 197,400,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%이고, 2026.06 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 실거래 최저 245,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 아래에 있어 1회 유찰 뒤에는 가격 차이가 분명히 생긴 상태입니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.7%로 하락 방향이므로 감정가 282,000,000원이나 과거 고가 거래만을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,563,600원 |
| 을구 5번 근저당 · 하나은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 하나은행 | 46,200,000원 | 46,200,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 하나은행 | 165,000,000원 | 81,636,400원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 | 13,189,063원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 베리타스자산대부 | 10,107,568원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데캐피탈 | 3,194,129원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 303,690,760원, 예상 배당액은 193,836,400원, 미배당은 109,854,360원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽림오거리 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설·나대지 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 단지. 죽림대우푸르지오 286세대, 2007.05.30 사용승인입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근 대로변에 시내버스승강장이 있으며, 편의시설 접근성과 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 토지·도로. 평탄하게 조성된 아파트 건부지이며 사면이 소로에 접하고 동측으로 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·하수처리구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 760,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소방·출입문통제·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 김중근·선명관 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당순위와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 김중근 배당요구. 2026.04.09 배당요구 사실이 확인되므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균보다 최근12개월 평균 258,100,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.7%이므로 현재 할인율을 그대로 안전마진으로 보지 말고 향후 시세 변동을 감안해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부는 건축물 현황도면·인근 탐문·외부 관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가되었습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 최근 시세 대비 응찰가
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 보면 판단이 선명합니다. 권리 측면에서는 2021.07.13 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김중근·선명관도 모두 후순위 전입으로 대항력이 없으며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 이미 1회 유찰되어 최저가가 197,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 258,100,000원의 76.5%입니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 낮아 신건과 달리 가격 차이는 확보됐습니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.7%이고 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼, 결론은 “권리는 양호, 가격도 할인 구간이지만 최근 하락 흐름과 임차 배당자료를 확인한 뒤 응찰가를 정할 물건”입니다.
